銀主盤2024│銀主盤是指被銀行收回並出售的物業，當業主無法按時償還銀行按揭貸款時，銀行或財務公司便會透過法庭程序收回該物業，再以市場價格出售。秒投整理銀主盤的成因與流程、優點與風險、購買程序、購買注意事項、銀主盤按揭承造等須知！
溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。
Table of Contents
銀主盤2024│銀主盤是甚麼
銀主盤是指當業主無法償還銀行按揭貸款，銀行經法庭批准收回物業後，在市場上出售以尋找新的買家和收回資金的樓盤。
- 銀主：銀行作為按揭貸款方，同時也擁有該物業的出售權，被稱為「銀主」
- 銀主盤：銀行經法庭批准收回的物業
- 財仔盤：財務公司經法庭批准收回的物業，但其實性質上仍然屬於「銀主盤」
銀主盤會出現在新樓還是舊樓？ 銀主盤不僅限於舊樓，半新樓或其他物業也可能成為銀主盤，只要業主無法繼續供款或達成償還協議。
銀主盤 vs 財仔盤 比較
儘管財仔盤也屬於銀主盤，但由於收樓單位的不同，兩者在交易過程和風險承擔方面也有所不同。
| 項目 | 銀主盤 | 財仔盤 |
| 相同 | ● 由於業主無法按時償還按揭貸款而被收回的物業 ● 經由法院程序進行拍賣或出售，以償還債務 ● 買家可以參與拍賣或購買這些物業 | |
| 不同 | 債權人 銀行 | 債權人 財務公司 |
| 成為銀主盤流程 業主斷供後，銀行向法院申請收樓，並進行拍賣或出售程序 | 成為銀主盤流程 業主斷供後，財務公司向法院申請收樓，並進行拍賣或出售程序 | |
| 處理機制 銀行有權拍賣物業，售樓所得屬於銀行本身，再償還其他債權人 | 處理機制 1. 財務公司可能接受價格較低的買賣交易，不一定跟隨市場走勢或銀行估價 2. 財仔盤通常涉及多份按揭，債務可能高於樓價，因此負資產情況較多 | |
| 買家購買 注意事項 | 買家通常不需要承擔原業主的債務，但仍需留意未清償的物業相關費用 | 買家需要留意原業主的未清償費用、業權情況以及可能需要進行裝修開支等 |
物業成為銀主盤的原因
- 斷供：
物業持有人無法繼續供款，導致銀行或財務公司收回物業，此為根本原因。 - 按揭貸款困難：
業主無法與銀行或財務公司達成調整還款期限等協議，無法償還相關按揭貸款。
➊ 借用高比例的按揭貸款，低利率轉為高利率後未能負擔
➋ 因定期供款無法還清全部債務，且樓價沒有回升跡象 - 經濟下行：
當經濟環境惡化，業主面臨財務困難，供款能力普遍下降，物業成為負資產後無法償還按揭貸款，導致銀主盤數量增加。
銀主盤 vs 負資產 比較
負資產是甚麼意思？
負資產在樓市中是指房產所帶來的債務負擔超過其實際價值的情況。
1. 負資產抵押貸款：
發生在房主對該物業的負擔超過該物業實際價值的情況下。舉例來說，如果一個房主的抵押貸款餘額高於該房屋的市場價值，該房主就擁有一個負資產。
2. 投資房產價值下跌：
發生在投資者購買投資房產後，該物業的價值下跌，使得該投資物業的市場價值低於其購買價格和相關負債的總和。這可能導致投資者持有負資產，因為他們無法通過出售物業來償還其相關債務。
負資產對房主或投資者來說是一個風險和負擔，因為他們需要在處理該物業時處理高額的債務。這也可能導致資金流問題和償還困難。在負資產的情況下，房主或投資者可能需要採取行動，如重新評估負債和資產配置、與貸款機構談判、出售物業或尋求其他解決方案來處理這個問題。
負資產與銀主盤的區別
銀主盤與物業負資產並非完全等同，以下是兩者之間的區別：
- 業主供款責任：
銀主盤是指業主因債務問題或資金困難而被銀行收回物業，但業主仍需繼續承擔供款責任。
物業處於負資產狀態，銀行通常不會迫使業主補足差額或強制斷供：
➊ 只要業主繼續履行供款責任
➋ 該舉措是防止業主無力還款並導致其成為負資產狀態 - 負資產狀態：
負資產是指房產所帶來的債務負擔超過其實際價值的情況。這可能是由於物業價值下跌、貸款餘額高於市場價值等因素所導致。負資產可能導致業主面臨負擔和風險，但這不意味著他們會自動成為銀主盤。
銀主盤的優點與風險
優點
- 價格較市場價格低：
銀主盤通常以當時的物業估值作為定價基準，如果物業市場低迷，售價可能低於市場價格。 - 業權清晰：
銀主盤不存在業權或物業問題，當銀行/財務公司收回物業後，銀行/財務公司成為銀主，較少業權糾紛的風險。 - 價格與拍賣程序公開透明：
銀主盤的拍賣會經由獨立的拍賣行或會計師行進行，價格與交易形式較公開透明，不會刻意高報。 - 較快脫手：
買家有機會參與競爭，成交意願較強，也更快脫手。
風險
- 物業狀況參差不齊：
銀主盤的物業狀況可能參差不齊，部分物業可能需要進行裝修或維修，買家需要考慮到相應的開支。 - 購買時需留意費用：
儘管銀主盤不存在銀主的業權問題，卻可能存在與原業主的業權問題，導致衍生性費用。
➊ 在財仔盤中，買家可能需要承擔原業主未清償的物業相關費用，例如水電媒費用及管理費等。
➋ 在起釘情況，這可能影響新買家的業權和按揭。 - 成交價可能高於預期：
➊ 競爭激烈：
有時候，銀主盤可能會吸引多個買家競爭，尤其是在供應相對較少的情況下。
競爭激烈可能導致成交價上升，超過買家最初預期的價格。
➋ 地段優越：
某些銀主盤可能位於優越的地段，擁有便利的交通、商業設施或優質的學區。
地段優越的銀主盤可能會吸引更多的買家關注，進而提高成交價。
➌ 物業狀況良好：
一些銀主盤可能在物業狀況上保持較好的維護和保養。
如果物業處於良好的狀態，並具備吸引力的內部設計和設施，買家可能會更願意支付較高的價格。
➍ 銀行評估高：
銀行作為業主，可能對銀主盤進行評估，並將價格設定在較高的水平。銀行評估的結果可能與市場價格有所差異，這可能導致銀主盤的成交價較高。
購買銀主盤時，買家應詳細了解物業的狀況、相關費用和業權情況，同時在拍賣程序中要做足功課，了解市場價格和最近的二手成交價，以避免盲目托價或面臨潛在的風險。
銀主盤的購買流程
物業成為銀主盤的流程
Step 1 斷供通知
● 業主斷供2-3個月後，銀行可能發出「Call Loan要求」，即收回貸款並停止提供貸款服務。
● 業主需要在指定期限內清還尚未償還的貸款尾數。
Step 2 法院申請
● 如果業主無法清償貸款尾數，銀行作為放貸人可能向法院提起訴訟。
● 法院根據相關法律程序，裁定沒收抵押物業。
Step 3 估價和拍賣
● 執達吏通知業主清場，並安排測量師進行物業估價。
● 銀行委託拍賣行或代理機構，在公開市場上進行拍賣或出售程序。
Step 4 買賣交易
● 買家可以通過拍賣行或代理機構的刊登資訊得知銀主盤的拍賣日期和相關資訊。
● 在拍賣或出售過程中，買家可以出價競爭，最終成功競得物業。
整個過程通常需要半年以上的時間，具體時間取決於個案的情況和法院程序的進展。
買家購買銀主盤的流程
Step 1 搜尋銀主盤
在拍賣行的網頁、報章、宣傳單張、地產舖、社交媒體等，尋找銀主盤的廣告，包括拍賣日期、時間和地點。
一般情況下，銀主盤的購買需要透過代理進行。
Step 2 預約睇樓
在拍賣前，預約時間去看銀主盤。
需要注意以下幾點：
➊ 部分銀主盤可能還沒有清空單位，即使原業主遷出前沒有將單位還原，銀主也不會代為清空。
➋ 部分銀主盤並非交吉放售，可能連同租約出售，所以是否能參觀可能要視租戶是否通融而定。
Step 3 參與拍賣/入標
現時購買銀主盤主要有二：公開放售、公開拍賣。
| 項目 | 公開放售 | 公開拍賣 |
| 意思 | 透過代理，向銀行入標 | 在物業拍賣會上公開拍賣 |
| 流程 | 1. 銀行委託地產代理放售物業，開價一般參考市價 2. 準買家可透過代理入標，將出價寫在標書上，再遞交給銀行 | 1. 如果銀主盤條件不佳，在多輪招標中無人競投，銀主/拍賣行將進行公開拍賣 2. 拍賣行會在拍賣當日委託測量師進行物業估價，並以估值的中位數作為當日拍賣的底價 3. 準買家可攜帶訂金，在拍賣當天現場出價 |
| 入標 | 1. 在招標期限內，銀行會在截標後售予出價最高的買家，買家需要立即簽署拍賣合約 2. 入標時，代理通常會要求買家同時支付訂金（約出價的3%-5%）以防止買家反悔。未能成功競得物業的買家將會退回訂金 3. 如果所有出價都低於銀行的底價，銀行可以重新招標 | 1. 根據最高出價者得標，買家需要立即簽署拍賣合約 2. 如果所有出價都低於銀行的底價，銀行可以重新招標 |
銀主盤拍賣資訊
購買銀主盤的注意事項
- 入標機會僅一次：
準買家需要明白，購買銀主盤的入標機會只有一次，無法得知是否有其他買家也在為同一物業提交標書，難以評估自己的出價高低。如果所有標書的出價都不符合銀行的期望，銀行可能會選擇不賣該物業。 - 物業估價和價格：
銀行不只是追求售出物業以抵銷貸款，會對銀主盤進行評估，考慮樓齡、朝向、裝修等因素估價進行拍賣，因此銀主盤的價格未必一定低於市價。
如果是經由拍賣行出售，則會有另一種定價方式。在拍賣中，成交價可能高於物業的估值。 - 簽約程序和按揭：
銀主盤的簽約程序和按揭申請與一般二手物業買賣相似。銀行會對物業進行估價，買家需要提交收入證明並通過壓力測試等審批程序。
只要銀主盤不是凶宅，通常不會像凶宅按揭一樣難以獲得批核。 - 物業契約完整性：
準買家需要確保銀主盤的物業契約完整。如果契約不完整或業權存在糾紛，可能會影響按揭批核。 - 內部裝修和維修問題：
銀主盤的內部狀況與一般二手物業相似，買家需要注意視察單位的狀況。
銀主盤通常因為原業主的財務問題而被銀行收回，原業主不會維修或整理單位內部。因此，銀主盤的內部可能破舊，需要考慮裝修和維修費用。 - 違法問題：
如果銀主盤存在任何改裝、僭建或結構上的違法問題，銀行通常在合約中免責。買家最好通過熟悉的代理、驗樓師或律師，仔細了解單位的情況，再決定是否購買。 - 注意半契樓：
拍賣場上可能出現「半契樓」，這是指原本屬於分權共享的物業，其中一方業主出售其份數，形成「半契樓」的情況。
買家要注意無法承擔按揭的風險，並了解單位背景、現有業主的業權情況以及進駐和租約等問題。
銀主盤按揭
如果單位純粹因原業主欠債而淪為銀主盤，新買家買入後申請按揭一般不會有困難。銀行會根據新買家的首期資金、按揭計劃和供款能力來批出按揭。
影響按揭的因素
- 有僭建：買家需清拆僭建物後，大部分銀行才會批出按揭。
- 欠缺樓契等重要文件：買家可嘗試辦理遺失樓契宣誓補領，補領後仍有機會承造按揭。
- 業權不清的物業：銀行不會批出按揭。
銀主盤按揭程序
- 購買銀主盤可按照一般物業按揭程序，需準備好個人入息資料文件。
- 銀主盤成交期較短，一般只有45天，需注意辦理相關手續的時間。
業權問題與按揭
- 銀主盤存在業權問題，簽署臨時買賣合約後，買家已接受物業所有現況，無法向銀行提出爭議。
- 若存在僭建問題，買家需清拆僭建物後，大部分銀行會批出按揭。
- 如欠缺樓契等重要文件，買家可嘗試辦理遺失樓契宣誓補領，補領後仍有機會承造按揭。
- 業權不清的物業，銀行不會批出按揭。
銀主盤按揭的可行性
一般情況下，除非屬於凶宅、半契樓或業權有瑕疵的物業，銀行可提供最長30年期的按揭，利率一般為2.5厘。
銀主盤拍賣半契樓的注意事項
不能承造按揭外，需留意單位背景，包括另一半業權人的身份和是否有鎖匙可進駐。
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