買樓流程2023│新手業主必知的香港買新樓、買二手樓程序、買樓開支攻略

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買樓流程2023│買樓是人生最重要的大事之一,買樓程序複雜,行業內部水深,新手買樓一不小心就會跌坑,影響到按揭申請。本文整理買樓前準備、買樓必要開銷、買新樓程序、買二手樓程序,彙總各大小白聽不懂的購樓行話,拆解買樓與按揭流程。

溫馨提示:本文表格皆可左右滑覽。

買樓流程2023│買樓前準備

首次置產的年輕人們,在買樓前要先做好如下功課,再帶著資金、資料等和房仲約看房到簽約。

1. 做好財務規劃

買樓前要先知道,房地產仲介都是人精,買樓最忌就是貿然走進接待中心問樓價。仲介們練就話術絕技,隨時都可能給業主賣貴樓。

買樓第一步要先了解自身財務狀況,明白以自己的財務能力可以買得起多少價格區間的樓盤,最後再去揀樓。

如何做好買樓財務規劃?

大多數人無法用白花花的現金一齊付清動輒上百上千萬的樓價,此時要考慮的無非是存款、收入、財務狀況、可負擔首期、每月可負擔的房貸

上述因素都會影響銀行放款額,也就是決定你能向銀行申請多少按揭。

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有了初步的資料數據,就能知道自己大概能負擔什麼樣的樓盤,比如是買新樓或二手樓、地點在市區或郊區、可負擔的平方呎數等等。


2. 查閱個人信貸評級

由於多數人都是需要向銀行申請按揭貸款的,此時 TU個人信貸評級 便變得非常重要,因為銀行是以TU的報告批核申貸人的款項數目。

不少人明明有高收入的穩定工作,卻竟被銀行拒絕放貸,原因便是信用卡還款時常逾期,導致信貸評級過低。

如何查閱TU個人信貸評級?

  • 免費取得:如果曾被銀行或財務公司拒絕信貸申請,在被拒絕的一個月內則可免費在環聯網站取得一次信貸報告,輸入拒絕信上的指定代碼
  • 付費取得:直接在環聯網站購買,或在環聯辦事處預約後購買。報告分為正面、負面資料,前者是定期還款紀錄,後者是欠款、破產紀錄。每份價格HK$280/月,記得在付款期到期前7日取消訂閱,才不會被連續收費

TU個人信貸評級分為A~J共十級,A為最高分。行規是H級以上,銀行才有可能批核按揭


3. 了解各種買樓開支

除了最基本的樓價以外,別忘記買樓還有諸多其他的必要開支!

⓵ 首期

  • 定義:又稱頭期款,也是交屋一開始就要付給房地產商的錢,大約佔整體樓價的20%~30%,必須是現金、支票等形式。
    付不出頭期款,是不能買房的,頭期款是一開始買樓的最大開銷。


⓶ 按揭保費

  • 定義:由按揭保險公司擔保,銀行提供6成以上的按揭貸款讓業主可以借到8~9成的按揭,以付較低的首期。按揭保費是僅次於頭期款的第二高買樓開銷。
  • 2019年政府出台按揭新制,將八成按揭樓價上限由600萬元調高至1000萬元。
  • 首置人士的按揭保費:
    選用新制保險原有保費+15%按揭保費,不須要進行壓力測試。
    選用舊制保險:保費佔房貸的1.15%~4.35%,實際以按揭成數年期而定。
秒投按揭百科
  1. 「首置人士」是什麼?
    -未買過樓的首次置業人士
    -買過樓但已賣掉
    -聯名買過樓,但產權已讓渡至另一業主
  2. 「壓力測試」是什麼?
    簡稱「壓測」,是香港金管局對銀行的風險監管措施,要求按揭申請人在在按揭息率增加2%後,供款與入息比例不得高過月入60%,以確保申貸人在利息上行時,也能負擔房貸。
  3. 按揭成數」是什麼?
    銀行給按揭申請人的最高貸款比例。
按揭保險的最高按揭成數上限
  1. 現樓、成屋
樓價最高按揭成數
HK$400萬~HK$1000萬90%
首置人士且有固定收入,否則降至80%
HK$1000萬~HK$1125萬80%~90%
-限首置人士且有固定收入,否則降至80%
-貸款上限HK$900萬
HK$1125萬~HK$1200萬80%
不需要是首置人士且有固定收入
HK$1200萬~HK$1920萬50%~80%
-限首置人士且有固定收入,否則降至80%
-貸款上限HK$960萬

2. 預售屋、樓花

樓價最高按揭成數
HK$400萬以下90%
HK$400萬~HK$450萬80%~90%
貸款上限HK$360萬
HK$450萬~HK$600萬80%


⓷ 律師費

  • 定義:即處理按揭或贖樓的律師樓,買樓需要聘請律師幫忙處理各種法律文件、樓契、轉讓契、查冊文件、買賣合約、按揭契等事項,並需要繳付印花稅,律師樓都可以代辦。
  • 律師費注意事項:
    -會依據新樓或二手樓、樓價、按揭貸款額而有所不同,如牽涉到地權、業權等則需要加價。
    -申請按揭前,最好向銀行查詢律師是否是「銀行認可律師樓」、「On List 律師樓」,如果不是銀行認可的律師樓,可能要多付「駁腳費」4000元左右。
  • 一般律師費:
樓價律師費
HK$300萬以下HK$6000
HK$300萬~HK$600萬HK$8000
HK$600萬~HK$1000萬HK$9000
HK$1000萬以上HK$1萬

⓸ 印花稅

  • 定義:印花稅由政府徵收,在交屋過程是要繳交印花稅的,繳稅以後才會在政府土地註冊處上正式登記。如果未有繳納印花稅,那麼產權讓渡是不被法律認可的。
  • 印花稅注意事項:
    -繳納金額視乎樓價、買家身分、買賣時間而定。
    首置人士:香港永久居民、首置人士,須按照「第二標準稅率」繳納至少6位數的印花稅。
樓價第二標準稅率
HK$200萬以下HK$100
HK$200萬~HK$235.176萬元HK$100 + HK$200萬以外樓價的10%
HK$235.1761萬~HK$300萬1.50%
HK$300.0001萬~HK$329.032萬HK$4.5萬 + HK$300萬以外樓價的10%
HK$329.0321萬~HK$400萬2.25%
HK$400.0001萬~HK$442.857萬HK$9萬 + HK$400萬以外樓價的10%
HK$442.8571萬~HK$600萬3%
HK$600.0001萬~HK$672萬HK$18萬 + HK$600萬以外樓價的10%
HK$672.0001萬~HK$2000萬3.75%
HK$2000.0001萬~HK$2173.9120萬HK$75萬 + 超出HK$2000萬樓價的10%
HK$2173.9121萬以上4.25%

非首置人士
➊ 未有轉手:繳納樓價的15%「從價印花稅」(AVD)
➋ 三年內轉手:樓價的15%「從價印花稅」(AVD) + 額外印花稅 (SSD)
非香港永久居民:樓價的15%「從價印花稅」(AVD) + 額外印花稅 (SSD) + 買家印花稅 (BSD)

⓹ 經紀傭金

  • 定義:即是房仲費,不論是新樓或二手樓交易,都要支付地產代理服務費。
  • 收費標準:二手樓通常抽傭樓價1%,新樓通常高於1%
  • 經紀傭金注意事項:
    -1%並非公定價,買家可以講價
    -新樓的抽傭由建商負責,買家無須支付,甚至可以要求一定回傭,但需要事先簽定協議

⓺ 火險、裝修費

  • 火險:即是火災保險,一般是樓價的0.1%。
    -一定要買火險才能申請按揭。
    -申請按揭,必須以申請人的樓宇作為給銀行的抵押品,因此銀行規定樓宇要保火險,以保障銀行利益
  • 裝修費:裝修費是第三大買樓開支,必須預留。
    -一般新樓會包裝修
    -自己裝修,現行價是HK$600/呎

⓻ 買樓後的其他開銷

  • 差餉或地租:「最後繳款日期」之前必須繳付,兩者皆是按季繳納,稅額皆由政府釐訂,徵收率為應課差餉租值得5%、3%。
差餉 (Rates)
其實就是「地稅」,源於英國的稅款,按徵稅地的房產價值或租值抽取一個比例的款項做為地稅。在香港早年叫做「警捐」,是港府對物業的一種間接稅。
  • 管理費:如果是住平層而非獨棟樓宇,就會有社區管理費、物業管理費。
    -香港地狹人稠,人均可用土地面積少,住宅大多是建成高樓大廈,獨棟樓宇較稀缺,因此通常需要繳納物業管理費
    -管理費以業主的住宅面積計算
    -二手樓管理費大約HK$1/呎;新樓大約HK$4/呎起跳
  • 水電煤:自用或放租,都需要繳納水電煤雜費
香港買樓基本開支


買樓流程2023│新樓 vs 二手樓 揀樓注意事項

大致完成買樓前的準備後,接下來就是揀樓。在房地產市場上,最重要的是新樓和二手樓的差別。

樓宇種類注意事項
新樓成屋可在展銷會了解最新樓盤
預售屋-可在展銷會了解最新樓盤
-未必可以借到高成數按揭
二手樓上網找樓、在就近地產經紀了解
-上網多做功課,避免買到便宜二手樓,實際上卻是凶宅
按揭轉介表:房仲會給買家填寫,意思買家向銀行證明該房仲是他的按揭申請轉介人。即使該房仲沒有提供任何服務,只要按揭申請成功,該房仲都可以得到轉借傭金


買樓流程2023│新樓 買樓流程

買樓流程說明
Step 1:看清價單●只有價單上的樓宇才能發售,首次發售的樓盤必須在建商官網、售樓處提供價單
●價單上有樓盤面積、價錢、呎價、結構、優惠、按揭細節
●首份價單單位數,不少於整個項目之20%
第二份起,最少為0%
●每份價單的優惠不盡相同,通常首份價單優惠較大以吸引,其後逐次遞減
Step 2:看樓●實際到售樓接待中心看屋,建商通常會提供走訪「商品房」,即是示範單位,屋內經過裝潢,也往往不是最大的戶型
●售樓處一般不會產出所有戶型,也不會提供毛胚房參觀,即無任何裝修和傢俱,僅有水泥和隔間的「家徒四壁」屋
●雖無法參觀所有屋型,但房仲會介紹樓宇座向、結構
Step 3:入票認購●如果有意認購樓宇,要提供訂金本票,對買家叫做「入票」,對建商叫做「收票」
●香港物業行規並非先搶先贏,建商為了公平起見,會讓準買家「抽籤」,再按順序揀樓
Step 4:認購,簽臨約●香港新樓盤有9成是預售屋,僅1成是成屋
●認購簽約當天,買家記得要帶銀行支票簿,確保戶頭中有足夠資金
●在發售當日選中樓宇後,房仲和律師會陪同買家「落細訂」──以樓價5%作為訂金,可從先前的訂金本票扣除。「落細訂」時,房仲和律師會解說購屋條款,以及簽訂臨時買賣合約
●臨時買賣合約:要選擇付款方式,將涉及按揭及供款方式
-即供付款:在100天~180天內完成房貸繳納
-建期付款、先住後付:按價單上的付款方式規定,約2年後再開始繳納房貸
Step 5:簽正約,繳納印花稅●臨約簽訂完後的一週內,須要繳付「大訂」──樓價5%。
●簽正約時,律師會代為解說、計算和代繳印花稅
Step 6:承造按揭按照簽臨約時選擇的付款方式和時間內,完成按揭貸款。
Step 7:驗樓●買家完成按揭申請後,建商會在政府批出「滿意紙」、「入伙紙」後,透過律師樓通知買家可以收樓了!
-滿意紙:合約完成證明
-入伙紙:占用許可證,是證明物業符合標準的文件
●喬遷入戶之前,買家可聘請驗樓師檢查樓宇有無紕漏,再正式入住


買樓流程2023│二手樓 買樓流程

買樓流程說明
Step 1:簽署「睇樓紙」●買二手樓有兩種途徑:與現任屋主直接買賣,或找二手房仲,後者買房則需要簽署「睇樓紙」
●睇樓紙:當買家由某房仲代理看房後,在指定的時間內無論向哪個房仲購屋,傭金都會讓「睇樓紙」的房仲所有。簽到兩份睇樓紙,就會有兩份傭金,不可不慎
Step 2:看樓●實際到現場看屋、了解房屋狀況
●與原屋主商議搬遷安排,必要時簽定書面協議
Step 3:查冊●給目標樓宇進行物業查冊,查冊資訊包含業主、交投、按揭紀錄,都是給新屋主了解和確認物業產權的重要憑證
●萬一出現產權糾紛,買家則可以聲明已先行查冊,並非疏忽所致
Step 4:查詢銀行估價●二手樓是沒有公定價的,由原屋主自行開價
●銀行發放的二手樓按接上限以樓價的估價而定
●買家要先了解不同銀行對該樓宇的估價和自己的預算
●如果預算不足,則需要和原屋主講價,抑或放棄目標樓宇
Step 5:簽臨約,交細訂確定交易後,買賣雙方則需要在二手房仲、律師的協助下簽定臨時買賣合約和決定成交日。買家須向賣家支付「細訂」,即訂金──樓價3%~5%。
Step 6:簽正約,交大訂●臨約簽定後,新屋主可以憑臨約向銀行申請房貸
●臨約簽訂的14日之後,此時須繳付「大訂」,一般而言大細訂約樓價的10%
Step 7:繳納印花稅正約簽訂後的30日內,須繳納買樓印花稅
Step 8:承造按揭●律師在買家完成大細訂交割後,會處理產權過戶事宜
●買家要繼續向銀行申請按揭,批核約在1~1.5個月
Step 9:覆檢●在申請按揭和等待批核的過程中,買家可要求看屋覆檢。
●買家可安排2次覆檢:
-第一次:在原屋主遷出之後,正是交屋前的1~2週內,有任何糾紛可透過二手房仲調解
-第二次:簽訂「轉讓契」前,再次檢查房屋有無紕漏
Step 10:成交,簽訂「轉讓契」●買家按照貸款計劃繳付首期、樓價餘款,經律師確認無誤後,正式成交
●銀行會將批核的房貸金額轉帳給舊屋主
●正式交屋時,簽訂「轉讓契」,交鑰匙給新屋主
香港買樓流程2023


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常見問題

買樓有什麼必要開銷?

首期、按揭保費、律師費、印花稅、經紀傭金、火險、裝修費、買樓後的其他開銷

「首置人士」是什麼?

-未買過樓的首次置業人士
-買過樓但已賣掉
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