買樓流程2023│新手業主必知的香港買新樓、買二手樓程序、買樓開支攻略

買樓流程2023│買樓是人生最重要的大事之一，買樓程序複雜，行業內部水深，新手買樓一不小心就會跌坑，影響到按揭申請。本文整理買樓前準備、買樓必要開銷、買新樓程序、買二手樓程序，彙總各大小白聽不懂的購樓行話，拆解買樓與按揭流程。

溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。

買樓流程2023│買樓前準備

首次置產的年輕人們，在買樓前要先做好如下功課，再帶著資金、資料等和房仲約看房到簽約。

1. 做好財務規劃

買樓前要先知道，房地產仲介都是人精，買樓最忌就是貿然走進接待中心問樓價。仲介們練就話術絕技，隨時都可能給業主賣貴樓。

買樓第一步要先了解自身財務狀況，明白以自己的財務能力可以買得起多少價格區間的樓盤，最後再去揀樓。

如何做好買樓財務規劃？

大多數人無法用白花花的現金一齊付清動輒上百上千萬的樓價，此時要考慮的無非是存款、收入、財務狀況、可負擔首期、每月可負擔的房貸。

上述因素都會影響銀行放款額，也就是決定你能向銀行申請多少按揭。

有了初步的資料數據，就能知道自己大概能負擔什麼樣的樓盤，比如是買新樓或二手樓、地點在市區或郊區、可負擔的平方呎數等等。

2. 查閱個人信貸評級

由於多數人都是需要向銀行申請按揭貸款的，此時 TU個人信貸評級 便變得非常重要，因為銀行是以TU的報告批核申貸人的款項數目。

不少人明明有高收入的穩定工作，卻竟被銀行拒絕放貸，原因便是信用卡還款時常逾期，導致信貸評級過低。

如何查閱TU個人信貸評級？

• 免費取得：如果曾被銀行或財務公司拒絕信貸申請，在被拒絕的一個月內則可免費在環聯網站取得一次信貸報告，輸入拒絕信上的指定代碼
• 付費取得：直接在環聯網站購買，或在環聯辦事處預約後購買。報告分為正面、負面資料，前者是定期還款紀錄，後者是欠款、破產紀錄。每份價格HK$280/月，記得在付款期到期前7日取消訂閱，才不會被連續收費

TU個人信貸評級分為A~J共十級，A為最高分。行規是H級以上，銀行才有可能批核按揭。

3. 了解各種買樓開支

除了最基本的樓價以外，別忘記買樓還有諸多其他的必要開支！

⓵ 首期

• 定義：又稱頭期款，也是交屋一開始就要付給房地產商的錢，大約佔整體樓價的20%~30%，必須是現金、支票等形式。
  付不出頭期款，是不能買房的，頭期款是一開始買樓的最大開銷。

⓶ 按揭保費

• 定義：由按揭保險公司擔保，銀行提供6成以上的按揭貸款讓業主可以借到8~9成的按揭，以付較低的首期。按揭保費是僅次於頭期款的第二高買樓開銷。
• 2019年政府出台按揭新制，將八成按揭樓價上限由600萬元調高至1000萬元。
• 首置人士的按揭保費：
  –選用新制保險：原有保費+15%按揭保費，不須要進行壓力測試。
  –選用舊制保險：保費佔房貸的1.15%~4.35%，實際以按揭成數及年期而定。

秒投按揭百科

1. 「首置人士」是什麼？
   -未買過樓的首次置業人士
   -買過樓但已賣掉
   -聯名買過樓，但產權已讓渡至另一業主
2. 「壓力測試」是什麼？
   簡稱「壓測」，是香港金管局對銀行的風險監管措施，要求按揭申請人在在按揭息率增加2%後，供款與入息比例不得高過月入60%，以確保申貸人在利息上行時，也能負擔房貸。
3. 「按揭成數」是什麼？
   銀行給按揭申請人的最高貸款比例。

按揭保險的最高按揭成數上限

1. 現樓、成屋

樓價	最高按揭成數
HK$400萬~HK$1000萬	90% 限首置人士且有固定收入，否則降至80%
HK$1000萬~HK$1125萬	80%~90% -限首置人士且有固定收入，否則降至80% -貸款上限HK$900萬
HK$1125萬~HK$1200萬	80% 不需要是首置人士且有固定收入
HK$1200萬~HK$1920萬	50%~80% -限首置人士且有固定收入，否則降至80% -貸款上限HK$960萬

2. 預售屋、樓花

樓價	最高按揭成數
HK$400萬以下	90%
HK$400萬~HK$450萬	80%~90% 貸款上限HK$360萬
HK$450萬~HK$600萬	80%

⓷ 律師費

• 定義：即處理按揭或贖樓的律師樓，買樓需要聘請律師幫忙處理各種法律文件、樓契、轉讓契、查冊文件、買賣合約、按揭契等事項，並需要繳付印花稅，律師樓都可以代辦。
• 律師費注意事項：
  -會依據新樓或二手樓、樓價、按揭貸款額而有所不同，如牽涉到地權、業權等則需要加價。
  -申請按揭前，最好向銀行查詢律師是否是「銀行認可律師樓」、「On List 律師樓」，如果不是銀行認可的律師樓，可能要多付「駁腳費」4000元左右。
• 一般律師費：

樓價	律師費
HK$300萬以下	HK$6000
HK$300萬~HK$600萬	HK$8000
HK$600萬~HK$1000萬	HK$9000
HK$1000萬以上	HK$1萬

⓸ 印花稅

• 定義：印花稅由政府徵收，在交屋過程是要繳交印花稅的，繳稅以後才會在政府土地註冊處上正式登記。如果未有繳納印花稅，那麼產權讓渡是不被法律認可的。
• 印花稅注意事項：
  -繳納金額視乎樓價、買家身分、買賣時間而定。
  –首置人士：香港永久居民、首置人士，須按照「第二標準稅率」繳納至少6位數的印花稅。

樓價	第二標準稅率
HK$200萬以下	HK$100
HK$200萬~HK$235.176萬元	HK$100 + HK$200萬以外樓價的10%
HK$235.1761萬~HK$300萬	1.50%
HK$300.0001萬~HK$329.032萬	HK$4.5萬 + HK$300萬以外樓價的10%
HK$329.0321萬~HK$400萬	2.25%
HK$400.0001萬~HK$442.857萬	HK$9萬 + HK$400萬以外樓價的10%
HK$442.8571萬~HK$600萬	3%
HK$600.0001萬~HK$672萬	HK$18萬 + HK$600萬以外樓價的10%
HK$672.0001萬~HK$2000萬	3.75%
HK$2000.0001萬~HK$2173.9120萬	HK$75萬 + 超出HK$2000萬樓價的10%
HK$2173.9121萬以上	4.25%

–非首置人士：
➊ 未有轉手：繳納樓價的15%「從價印花稅」(AVD)
➋ 三年內轉手：樓價的15%「從價印花稅」(AVD) + 額外印花稅 (SSD)
–非香港永久居民：樓價的15%「從價印花稅」(AVD) + 額外印花稅 (SSD) + 買家印花稅 (BSD)

⓹ 經紀傭金

• 定義：即是房仲費，不論是新樓或二手樓交易，都要支付地產代理服務費。
• 收費標準：二手樓通常抽傭樓價1%，新樓通常高於1%
• 經紀傭金注意事項：
  -1%並非公定價，買家可以講價
  -新樓的抽傭由建商負責，買家無須支付，甚至可以要求一定回傭，但需要事先簽定協議
  

⓺ 火險、裝修費

• 火險：即是火災保險，一般是樓價的0.1%。
  -一定要買火險才能申請按揭。
  -申請按揭，必須以申請人的樓宇作為給銀行的抵押品，因此銀行規定樓宇要保火險，以保障銀行利益
• 裝修費：裝修費是第三大買樓開支，必須預留。
  -一般新樓會包裝修
  -自己裝修，現行價是HK$600/呎
  

⓻ 買樓後的其他開銷

• 差餉或地租：「最後繳款日期」之前必須繳付，兩者皆是按季繳納，稅額皆由政府釐訂，徵收率為應課差餉租值得5%、3%。

差餉 (Rates)
其實就是「地稅」，源於英國的稅款，按徵稅地的房產價值或租值抽取一個比例的款項做為地稅。在香港早年叫做「警捐」，是港府對物業的一種間接稅。

• 管理費：如果是住平層而非獨棟樓宇，就會有社區管理費、物業管理費。
  -香港地狹人稠，人均可用土地面積少，住宅大多是建成高樓大廈，獨棟樓宇較稀缺，因此通常需要繳納物業管理費
  -管理費以業主的住宅面積計算
  -二手樓管理費大約HK$1/呎；新樓大約HK$4/呎起跳
• 水電煤：自用或放租，都需要繳納水電煤雜費

買樓流程2023│新樓 vs 二手樓 揀樓注意事項

大致完成買樓前的準備後，接下來就是揀樓。在房地產市場上，最重要的是新樓和二手樓的差別。

樓宇種類		注意事項
新樓	成屋	可在展銷會了解最新樓盤
	預售屋	-可在展銷會了解最新樓盤 -未必可以借到高成數按揭
二手樓		–上網找樓、在就近地產經紀了解 -上網多做功課，避免買到便宜二手樓，實際上卻是凶宅 –按揭轉介表：房仲會給買家填寫，意思買家向銀行證明該房仲是他的按揭申請轉介人。即使該房仲沒有提供任何服務，只要按揭申請成功，該房仲都可以得到轉借傭金

買樓流程2023│新樓 買樓流程

買樓流程	說明
Step 1：看清價單	●只有價單上的樓宇才能發售，首次發售的樓盤必須在建商官網、售樓處提供價單 ●價單上有樓盤面積、價錢、呎價、結構、優惠、按揭細節 ●首份價單單位數，不少於整個項目之20% 第二份起，最少為0% ●每份價單的優惠不盡相同，通常首份價單優惠較大以吸引，其後逐次遞減
Step 2：看樓	●實際到售樓接待中心看屋，建商通常會提供走訪「商品房」，即是示範單位，屋內經過裝潢，也往往不是最大的戶型 ●售樓處一般不會產出所有戶型，也不會提供毛胚房參觀，即無任何裝修和傢俱，僅有水泥和隔間的「家徒四壁」屋 ●雖無法參觀所有屋型，但房仲會介紹樓宇座向、結構
Step 3：入票認購	●如果有意認購樓宇，要提供訂金本票，對買家叫做「入票」，對建商叫做「收票」 ●香港物業行規並非先搶先贏，建商為了公平起見，會讓準買家「抽籤」，再按順序揀樓
Step 4：認購，簽臨約	●香港新樓盤有9成是預售屋，僅1成是成屋 ●認購簽約當天，買家記得要帶銀行支票簿，確保戶頭中有足夠資金 ●在發售當日選中樓宇後，房仲和律師會陪同買家「落細訂」──以樓價5%作為訂金，可從先前的訂金本票扣除。「落細訂」時，房仲和律師會解說購屋條款，以及簽訂臨時買賣合約 ●臨時買賣合約：要選擇付款方式，將涉及按揭及供款方式 -即供付款：在100天~180天內完成房貸繳納 -建期付款、先住後付：按價單上的付款方式規定，約2年後再開始繳納房貸
Step 5：簽正約，繳納印花稅	●臨約簽訂完後的一週內，須要繳付「大訂」──樓價5%。 ●簽正約時，律師會代為解說、計算和代繳印花稅
Step 6：承造按揭	按照簽臨約時選擇的付款方式和時間內，完成按揭貸款。
Step 7：驗樓	●買家完成按揭申請後，建商會在政府批出「滿意紙」、「入伙紙」後，透過律師樓通知買家可以收樓了！ -滿意紙：合約完成證明 -入伙紙：占用許可證，是證明物業符合標準的文件 ●喬遷入戶之前，買家可聘請驗樓師檢查樓宇有無紕漏，再正式入住

買樓流程2023│二手樓 買樓流程

買樓流程	說明
Step 1：簽署「睇樓紙」	●買二手樓有兩種途徑：與現任屋主直接買賣，或找二手房仲，後者買房則需要簽署「睇樓紙」 ●睇樓紙：當買家由某房仲代理看房後，在指定的時間內無論向哪個房仲購屋，傭金都會讓「睇樓紙」的房仲所有。簽到兩份睇樓紙，就會有兩份傭金，不可不慎
Step 2：看樓	●實際到現場看屋、了解房屋狀況 ●與原屋主商議搬遷安排，必要時簽定書面協議
Step 3：查冊	●給目標樓宇進行物業查冊，查冊資訊包含業主、交投、按揭紀錄，都是給新屋主了解和確認物業產權的重要憑證 ●萬一出現產權糾紛，買家則可以聲明已先行查冊，並非疏忽所致
Step 4：查詢銀行估價	●二手樓是沒有公定價的，由原屋主自行開價 ●銀行發放的二手樓按接上限以樓價的估價而定 ●買家要先了解不同銀行對該樓宇的估價和自己的預算 ●如果預算不足，則需要和原屋主講價，抑或放棄目標樓宇
Step 5：簽臨約，交細訂	確定交易後，買賣雙方則需要在二手房仲、律師的協助下簽定臨時買賣合約和決定成交日。買家須向賣家支付「細訂」，即訂金──樓價3%~5%。
Step 6：簽正約，交大訂	●臨約簽定後，新屋主可以憑臨約向銀行申請房貸 ●臨約簽訂的14日之後，此時須繳付「大訂」，一般而言大細訂約樓價的10%
Step 7：繳納印花稅	正約簽訂後的30日內，須繳納買樓印花稅
Step 8：承造按揭	●律師在買家完成大細訂交割後，會處理產權過戶事宜 ●買家要繼續向銀行申請按揭，批核約在1~1.5個月
Step 9：覆檢	●在申請按揭和等待批核的過程中，買家可要求看屋覆檢。 ●買家可安排2次覆檢： -第一次：在原屋主遷出之後，正是交屋前的1~2週內，有任何糾紛可透過二手房仲調解 -第二次：簽訂「轉讓契」前，再次檢查房屋有無紕漏
Step 10：成交，簽訂「轉讓契」	●買家按照貸款計劃繳付首期、樓價餘款，經律師確認無誤後，正式成交 ●銀行會將批核的房貸金額轉帳給舊屋主 ●正式交屋時，簽訂「轉讓契」，交鑰匙給新屋主

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