二手居屋買賣流程│二手居屋的買賣流程比購置一手居屋繁瑣，本文整理二手居屋買賣流程的完整指南，包括申請資格、補價程序、簽署合約和轉讓契據等步驟，以及相關注意事項。掌握這些關鍵資訊，輕鬆順利地進行二手居屋交易。
Table of Contents
二手居屋買賣流程│第一步：考慮補地價/未補地價
- 居屋的價格優勢：
居屋價格相較於私人住宅便宜近一半，這歸因於政府提供免除地價的優惠政策，使居屋成為許多家庭實現置業夢想的理想選擇。 - 轉售時的限制：
當居屋業主決定出售單位時，需要考慮是否已達到轉售年限限制，並根據情況決定是否需要支付「補地價」。補地價指的是將當初享受的房價折扣退還給政府。 - 居屋轉售的市場分割：
-未補地價的居屋單位只能在「居屋第二市場」（居二市場）進行銷售，政府同步推行白居二計劃，讓符合資格的白表買家能夠在居二市場購買居屋。
-已經補地價的單位則可以在公開市場自由銷售，此時補價通常由接手的買家承擔，這使居屋業主可以定價較高。 - 居屋房源描述的重要提示：
尋找居屋購買選項時，注意房源描述中經常出現的「已補地價」或「未補地價」字眼，這些描述旨在提醒潛在買家是否需要支付補價。
轉售限制
居屋的轉售限制根據不同期數有所不同。在居屋第二市場，未補地價的居屋可以自由出售，而補價後的居屋則可以在公開市場上銷售。
根據不同年份購入的居屋，轉售限制如下：
- 2017年或之前購入的居屋：購入後2年即可自由出售，無需補地價。
- 2018年購入的居屋：頭兩年按購入價格出售，之後可自行定價。購入5年後，補地價出售則可在公開市場上進行。
- 2019年或之後購入的居屋：頭兩年按購入價格出售，之後可自行定價。購入10年後，補地價出售則可在公開市場上進行。
對於居屋業主來說，以未補地價的方式出售居屋主要是因為單位尚未達到轉售年期限制，無法在公開市場上銷售。然而，他們可能希望提前出售居屋以獲取資金，因此只能在居屋第二市場售予符合資格的人士。
買賣未補地價居屋
以下兩類符合資格的人士可以在居二市場購買未補地價的居屋：
- 綠表資格人士：包括公屋租戶、成功申請「公務員公共房屋配額計劃」的初級公務員等。
- 白表資格人士：符合白表入息與資產限額的香港永久居民，也稱為「白居二」。
買賣補地價居屋
無論居屋轉售限制屆滿5年還是10年，您都有機會申請補地價，並在公開市場自由出售。這意味著所有市民都可以透過補地價的方式，購買這些居屋單位，而無需擁有特定的資格或提前申請。
第二步：取得買賣二手居屋資格（未補地價）
若有意買賣未補價居屋，無論是業主或買家，都必須事先取得房屋署的資格許可，即「可供出售證明書」，俗稱「准賣證」，具體步驟如下：
- 向居屋第二市場計劃小組索取「可供出售證明書」申請書，或網上下載。
- 提交申請書、申請費、樓契副本的三份文件至居屋第二市場計劃小組。
-地址： 香港九龍黃大仙龍翔道138號龍翔辦公大樓2樓202室
-支票或銀行本票：HK$810，抬頭為「香港房屋委員會」，作為申請費用 - 獲批後，業主將獲得准賣證整個過程大約需要14個工作天，准賣證的有效期為12個月。
綠表/白居二+購買資格證明書
僅綠/白表人士才可購買。
- 綠表人士：
可直接向房屋署提交「購買資格證明書」（准買證）的申請書 - 白表人士：
- 遞交白居二申請表格
每年，白居二申請表格會與一手居屋同時接受申請。
有意購買二手居屋的買家需要準時遞交申請表格並支付申請費用。- 白居二：HK$160
- 一手居屋+白居二：HK$410
- 等待居屋抽籤結果
只有在居屋抽籤結果中「中籤」的白表申請人才能購買。 - 進行入息和資產審查
在白居二申請時，只需要填寫基本資料，不需要提供入息和資產證明文件。
審查這一步驟會在中籤後進行。 - 收到房屋署的「批准信」
審查通過後，房屋署會以平郵形式發送「批准信」給白表中籤者。
該信函附有兩份確認書，分別適用於申領房屋委員會居屋和、房協住宅發售項目的「購買資格證明書」（准買證） - 申領「購買資格證明書」
-時間：批准信發出後的4週內
-申領方式：填妥確認書，郵寄/親自遞交，房屋委員會居屋/房協住宅發售項目可擇一領或一起領
(其中一份會在使用另一份證明書簽署買賣合約時自動失效)
-費用：HK$920
-效期：12個月
第三步：網上搵樓/放盤
當買賣雙方申領到「准賣證」和「准買證」後，可以在網上搵樓和放盤。
- 業主
-自行在網上放盤，也可以委託代理人代為放盤
-交易成功，支付1%作為代理佣金 - 準買家
-在網上搵樓，或親自到代理店舖找房源
-交易成功，支付1%作為代理佣金
注意事項 二手居屋數量有限，市區房源搶手，買家只有12個月可選屋，因此價格談判上應該迅速、果斷，避免拖延。
第四步：簽訂臨約，申請補地價及按揭
當買賣雙方商定交易價格後，簽署臨時買賣合約（臨約），表示雙方對交易有意向，買家需要支付樓價的3-5%作為臨時訂金（細訂）。
須補地價的狀況
業主或其委託律師需進行下列動作：
- 向房屋委員會提交「評估補價申請書」、樓契副本
- 申請費用：HK$6,230
房屋署確認收到申請後，會派員前往單位進行評估，約一個月後發出「評估補價通知書」：
- 效期：2個月
- 支付補價時間：轉讓契據簽訂手續前、買賣協議訂立日期起計28天內。
–遲繳：需重新申請評估
注意事項 二手居屋買家通常在簽訂臨時買賣合約前就會聘請好律師。對於需要按揭的買家，可以憑藉臨時買賣合約前往銀行申請居屋按揭。銀行會在買賣雙方簽訂轉讓契據時放款。
第五步：申請「提名信」
臨約簽署後，買放/委託律師會提交下列文件以申請「提名信」：
- 「可供出售證明書」正本 (賣方)
- 「購買資格證明書」(買方)
- 法定聲明書，以支持其申請提名信 (買方)
- 臨約副本
- 申請費用：HK$910港元
-必須以律師事務所發出的支票或銀行本票支付
–抬頭：「香港房屋委員會」 - 申請時間：7個工作天
第六步：簽定正約
一旦收到提名信，雙方可以簽署「正式買賣合約」，進一步確定交易意向。買方需要再次向賣方支付「加附訂金」（大訂），該金額約為樓價的10%。
注意事項 為了有足夠的時間準備提名信，房屋署建議在簽署臨時買賣合約後大約等待12至14天再簽署正式合約。
第七步：簽署轉讓契據
- 時間：正約簽訂後2~3個月內，雙方可簽署「轉讓契據」，即成交日。
期間預留了時間供買賣雙方處理補價和按揭手續 - 流程：
1. 按揭銀行將放款給律師
2. 律師將代為向賣方支付剩餘的樓價款項
3. 如有委託代理人，買賣雙方各須支付1%作為代理佣金
4. 律師將負責草擬樓契條款和處理按揭契據，並將樓契提交土地註冊處進行登記
5. 同日，買方將收到單位的鑰匙，正式成為新業主
6. 二手居屋交易完成
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