物業稅計算│物業稅計算是涉及香港持有物業的業主必須面對的重要課題之一。無論是出租物業還是自用物業，都需要根據相關規定對應的稅率和扣稅項目進行計算。本文將深入探討物業稅計算的方法、可扣稅項目以及不同稅務方式之間的比較，以幫助業主更好地理解和應對物業稅的挑戰。
溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。
內容目錄
物業稅計算│什麼是物業稅
物業稅是根據物業的出租收入計算的一項稅款，是業主需要履行的稅務責任。
不論物業是自用或出租，業主均需要按照規定向稅務局申報物業稅。物業稅稅款可以用來抵銷同一課稅年度須繳付的利得稅，而經營行業、專業或商業的法團可以申請豁免繳付可抵銷利得稅的物業稅。
物業稅計算方法
物業稅的計算是根據物業的應評稅淨值和標準稅率來進行的。應評稅淨值的計算過程如下：
- 出租收入
- 減去不能追回的租金
- 減去業主繳付的差餉
- 減去修葺及支出的標準免稅額（應評稅淨值的20%）
應評稅淨值
應評稅淨值 = 出租收入 - 不能追回的租金 - 業主繳付的差餉 - 修葺及支出的標準免稅額（應評稅淨值的20%）
應評税淨值計算方法如下：
| [A] | 出租收入 |
| [B] 減： | 不能追回的租金 |
| [C] | 應評税值(A-B) |
| [D] 減： | 業主繳付的差餉 |
| [E] | (C-D) |
| [F] 減： | 修葺及支出的標準免税額 (E x 20%) |
| 應評税淨值 (E-F) |
出租公用地方是否需要申報物業稅？
- 公用地方出租需繳稅：
大廈的公用地方，如車位、天台、外牆等，通常是大廈各業主共同擁有的區域。然而，若這些公用地方被租出並產生租金收入，相關收入均需要按規定申報並繳付物業稅。無論是誰出租這些公用地方，業主都有責任申報出租收入並繳納相應的稅款。 - 業主立案法團的責任：
若大廈已成立業主立案法團，則法團需代表所有業主申報公用地方的租金收入並繳稅。即使租金由其他人代為收取，這些收取租金者將被視為相關公用地方的業主，須申報租金收入並繳交稅款。
特殊情況下的申報要求
劏舖出租需申報：
近年來，將一個舖位「劏開」出租的情況逐漸盛行，業主可以同時收取多份租金。然而，即使是這種情況，業主在申報物業稅時也不能隱瞞，必須如實申報所有持有物業的經營所得收入，並正確繳交相應的稅款。
物業稅的扣稅項目
業主在申報物業稅時，可以考慮以下扣稅項目：
- 差餉：
已繳付的差餉金額可作為扣稅項目。 - 不能追回的租金：
只有在業主無法追回的租金才可以申請作為扣稅項目。 - 修葺及支出的標準免稅額：
稅務局會自動扣減應評稅淨值的20%作為修葺及支出的標準免稅額。
物業稅 VS 個人入息課稅
業主可以選擇將物業出租收入按照物業稅或個人入息課稅方式來申報。兩者之間的主要差異如下：
- 物業稅：
按照出租收入的15%標準稅率計算物業稅。適合租金較低、其他入息較高的情況。 - 個人入息課稅：
按照累進稅率計算，具體稅率視乎總收入。適合租金收入較高，但工資收入較低的情況。稅務局會自動選擇對納稅人較有利的方式評稅。
繳納稅款截止日期
稅款的截止日期會在評稅通知書上清楚標示，業主在這個日期之前必須清楚地繳納通知書上所列出的稅款，除非業主已提出評稅反對，或者已提交申請暫緩繳交稅款並且已經收到稅務局的批准通知。
分期繳納暫繳物業稅
通常，評稅通知書會提供兩個繳稅截止日期，用於暫繳物業稅的繳納。一般來說，第一期的截止日期在當年的11月，而第二期的截止日期則在翌年的4月。
這種分期的方式主要考慮到暫繳稅款的特性，業主在10月底前通常會收到7個月的租金（即4月至10月），而在翌年的3月底前則應收到全年的租金。
申請暫緩繳交暫繳物業稅的條件和程序
申請暫緩繳交暫繳物業稅是基於特定條件，符合以下任何一個情況的納稅人均可申請。申請程序如下：
1. 條件和期限
- 符合以下情況之一：
-暫繳稅課稅年度的應評稅值少於或可能少於上一年度應評稅值的90%；
-暫繳稅課稅年度的評估應評稅值的90%。 - 申請期限：
-不遲於稅款到期前的28日；
-或暫繳稅通知書發出日期後的14天內（以較後者為準）。
2. 申請程序
- 以書面形式提出申請；
- 必須在限期內提交申請。
例子：
參照上述的例子1，若你的物業在2022/23年度的應評稅淨值為$120,000，且在2023/24年度的應評稅淨值預計少於$108,000，你便符合申請暫緩繳交暫繳物業稅的條件，可以在限期前提交申請。
其他情況下的申請
除了上述情況，還有其他幾種情況下，你亦可提出暫緩繳交暫繳物業稅的申請：
1. 反對仍在處理中：
若你對上一年度應評稅淨值的反對仍在處理中，你仍可以提出申請。
2. 物業稅已緩繳：
若你已獲批准對上一年度物業稅進行全部或部分緩繳，你也符合申請條件。
3. 租金收入減少：
若你預計在暫繳稅課稅年度內的租金收入會減少，也可以提出申請。
4. 申請個人入息課稅：
若你已經申請以個人入息課稅方式進行評稅，並因此減免了應繳稅款，同樣可以申請暫緩繳交暫繳物業稅。
在以上情況下，合乎資格的納稅人均可按照申請程序提出暫緩繳交暫繳物業稅的申請。藉由這些規定，納稅人可以在特定情況下減輕暫繳稅款的負擔。
注意事項與稅務選擇
- 通常居於香港的納稅人才可以選擇個人入息課稅方式。
- 選擇不打釐印的租約可能導致法律風險，且逃稅行為屬於刑事罪行。
租約不打釐印的風險
避免交稅的錯誤方法：
有些業主可能考慮避免交稅，因此選擇不打釐印租約，以免披露出租事宜。雖然這樣的做法似乎可以暫時避免稅款，但實際上卻存在風險。
法律風險和刑事罪行：
未經打釐印的租約在法律上可能無效，導致在租務糾紛時無法依法解決。此外，若被發現逾時打釐印，業主可能被罰款，罰款金額最高可達原有稅款的10倍。
更重要的是，逃稅屬於刑事罪行，一旦定罪，業主可能面臨入獄和高額罰款的嚴重後果。
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