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日本買樓2024│香港人可以在日本置業？與在港和在內地置業的最大不同是，日本係土地私有制，物業權和土地權可以分開或一起購買，並且是永久產權。本文詳解日本買樓的所有須知，包括日本買樓流程、日本樓型與房型、日本常用買樓App與房仲、按揭攻略、稅務規定！
溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。
Table of Contents
日本買樓2024│香港人可以在日本買樓嗎?
外國人可以在日本購買房地產。根據日本法律，外國人在日本有權購買不動產，包括住宅和商業物業。然而，購買房產可能會受到一些限制和條件的約束。
- 外國人產權登記證明（Foreigner’s Land Ownership Certificate）
外國人在購買日本房產時需要獲得外國人產權登記證明，該證明文件是購買房地產的必要條件之一。
- 外國人不能購買位於國境安全保障區域內的土地
日本的土地所有權法規定，外國人不能購買位於國境安全保障區域內的土地，如果房產位於農業用地或林業用地等特定用途的土地上，也可能會有限制。
- 具備日本居民身份或長期居留簽證
一些房地產開發商或賣家可能會設置自己的限制條件，例如要求購買者具備日本居民身份或長期居留簽證。
日本買樓須知
- 買樓無助於日本居留資格
日本沒有投資移民計劃，但是外國人可以使用不同類型的簽證在日本居住。其中一個選擇是經營管理簽證（Business Manager Visa），這個簽證允許外國人在日本經營或管理自己的業務。
外國人持該類簽證並在日本居住一段時間後，可以申請永久居留權或者歸化。
- 永久業權
在日本，土地的所有權和建築物的所有權是分開的。
與大陸不同，在日本房地產的所有權可以是永久的，即房地產的所有權可以持續到業主的終身。
然而，土地使用權通常是租賃形式，而不是永久擁有，但可以通過土地買賣成為地主。
- 外國人在日本置業，待遇和日本人相當
外國人的房屋稅項、買樓按揭和日本人一致，也可以購買樓宇和土地，也能將業權留給子女。
- 如何獲得日本居留證？
許多人想在日本置產，無異是想藉此機會移民，但日本不是一個移民國家，相關法規也很嚴格，透過置業並不能取得日本居留資格，而是要通過留學、工作、創業、與日本人結婚等方式。
如果想要進一步取得日本國籍，即「歸化」，則必須放棄香港護照、BNO護照等其他國家/地區公民身份，因為日本不開放雙重國籍，入籍後也必須採用日本姓氏，務必考慮清楚。
- 日本處於全球最頻繁的地震帶
日本位於歐亞板塊、太平洋板塊、北美洲板塊、菲律賓板塊4大板塊交接帶上，是世界上地震最頻繁的地區，日本也發生過不少駭人聽聞的大地震，如2011年規模達到9.1的311日本大地震。
因此，日本建築必須依法採用高強度的耐震技術。
相比之下，香港不在板塊邊緣，地震很少，規模也不大。如果擔憂地震、海嘯等天災，日本置業需要考慮。
日本樓型
在日本置業，不論用詞、樓型都會比在大陸買樓差距更大，以下是日本樓型整理。
| 日本樓型 | 示例 | 說明 |
| 獨棟房屋 (日語：一戶建 いっこだて) |  | 日式獨立住宅，日本家庭首選。 多使用輕型木結構建造房屋，符合2000年後《耐震基準法》抗震技術。 業主擁有完整物業權、土地權，房屋自帶車位與庭院，管理費和維修費須由業主自己處理，也能在合法狀態下任意改造房屋。 購買時需要留意年期，不要買到太老的一戶建，因為木造建築折舊率較快。 |
| 排屋 (日語：テラスハウス Terrace House) |  | 排屋，概念較接近於聯排別墅(タウンハウス, Town House)，特點都是獨棟空間，但與鄰居牆連牆。 排屋與聯排別墅的差別是，排屋擁有土地權，自帶車位、庭院等，但聯排別墅需與鄰居共享花園、停車場。 |
| 低層公寓 (日語：アパート Apartment) |  | 一般是指2-3層樓高的低層公寓，一般使用非鋼筋混凝土結構建造，符合2000年後《耐震基準法》抗震技術。 低層公寓類似共同住宅，沒有管理部門，建築用料較差，隔音不佳，多是流動性租客，價格低廉。 建築成本、管理費、房價、租金都較低，購買需要注意年期，因為這類房屋失修情況常見。 |
| 高層公寓 (日語：マンション Mansion) |  | 一般指3層樓高以上的高層公寓，採用重型鋼鐵架構、鋼筋混泥土結構，抗震性較好，有防火結構處理。 有專業管理人員，隱私性和隔音較好，一般會有電梯，少數四層樓高層公寓不帶電梯，且⼟地建蔽率及容積率較高，多數位在市中心地帶，房價、租金較高。海外發售機會少有。 |
| 塔樓公寓 (日語：タワーマンション Tower Mansion) |  | 一般指30層樓以上的公寓，屬於高級住宅，大多採用鐵骨鋼筋混泥土結構，抗震性能優異，建築成本高昂。 樓內設有電梯，24小時值班管理人員，設施完備如健身房、咖啡廳、會客室等；部份特高級的塔樓公寓設有私人電梯。 塔樓公寓大多集中在東京、大阪等一線都會區，以解決人口問題。越高層樓單價越高，因其視野越好。 |
| 別墅 (日語：別荘 べっそう) |  | 與獨棟房屋(一戶建)不同，別墅專指占地200平米以上的獨棟豪華住宅，建材多以石料、鋼筋混泥土結構，自帶較大的精美庭院、多車位，甚至是泳池。 內部裝修豪華，多是日本政客和明星的首選。 |
日本房型
在日本買房，雖然同樣屬於漢字文化圈，但表達方式和我們不太一樣。
1. 英文字母代表意思
- R：Room，指房間
- K：Kitchen，指廚房
- D：Dining Room，指餐廳
- L：Living Room，指客廳
- S：Service Room，日本漢字為「納戶」，指無窗儲藏室
2. 日本常見房型
| 日本房型 | 中文 | 面積 | 說明 |
| 1R | 單間小套房 | 14~25㎡ | 一個房間，帶廚房，房間和廚房不分開，沒有隔間 |
| 1K | 單間小套房 | 14~25㎡ | 一個房間，帶廚房，房間和廚房分開，有隔間 |
| 1DK | 一房一廳 | 25~35㎡ | 一個房間、一個廚房、一個餐廳 |
| 1LDK | 一房一廳 | 30~50㎡ | 一個房間、一個廚房、一個餐廳、一個客廳 |
| XLDK+S | X房X廳+納室 | 50㎡以上 | 多個房間、廚房、客廳與納室 |
3. 日本買樓常見用語
日本同樣使用漢字，但表述的意思往往和我們不同，會造成誤會。因此在日本置業時，要先了解房地產常見用語。
| 日語 | 中文 | 日語 | 中文 |
| 帖/疊/J | 塌塌米單位 1帖/疊/J = 1.62㎡ | 收納 | 收納處 |
| 和室 | 日式房間 通常指有塌塌米的房間 | 押入 | 壁櫥空間 |
| 洋室 | 西式房間 通常指木地板房間 | CL | 衣櫃 |
| 玄関 | 玄關 | WIC | 衣帽間 |
| SB/下足入 | 鞋櫃 | 納戶 | 無窗儲藏室 |
| SLC/SIC | 鞋櫃間 | バルコニー (balcony) | 沒有屋頂的陽台 |
| 浴室/風呂 | 浴室，乾溼分離 | ベランダ (veranda) | 有屋頂的陽台 |
| YB | 浴室，乾溼不分 | ホール (hall) | 大廳、走廊 |
| トイレ (Toilet)/WC | 廁所(無洗澡的) | ロフト (loft) | 閣樓 |
| 洗/W | 放洗衣機的地方 | 電 | 電熱水器 |
| 冷/R | 放冰箱的地方 | フローリング (flooring) | 木質地板 |
| PS | 放排水管的地方 | EB | 電梯 |
| MB | 放有水電錶、瓦斯的地方 |
日本買樓網站和App
對不熟悉當地房市的人來說，從網上得知消息是最快的方法。下表提供日本較高人氣的買樓必備App和日本較為知名的買房網。
| 功能 | App / 房仲 | 說明 |
| 找房源 | At Home アットホーム | 房源真實性靠譜，相對較齊全 自住房源、投資房源皆有 |
| SUMMO スーモ | 房源真實性靠譜，相對較齊全 自住房源為主，會推送相似新房源給使用者 | |
| HOME’S ホームズ | 只要在谷歌上輸入地址、建物名稱，會出現房價和近年市場走向 | |
| 楽待 | 投資房源專用，房源皆附上投資收益率，想投資買樓或買店鋪的實用App 房仲們會舉辦日本房產投資教學和講座 | |
| 健美家 | 投資房源專用或買豪宅專用，多是價格千萬到上億日圓的房源 房仲們會舉辦日本房產投資教學和講座 | |
| 日本房仲 | 三井不動産Realty | 日本最大房地產開發商，房源豐富，包括自住房、投資房 自住房源以東京都會區為主 |
| 三井のリハウス | 受日本年輕人歡迎的不動產公司，母公司三井是日本最大的房地產開發商 提供房屋免費附加服務，包括查定(驗樓)、搬家、裝修建議 | |
| 住友不動產 | 調查最充分的不動產公司，由於對投資房源而言相對重要，但因調查仔細，回覆時間較慢，有中文服務 | |
| 野村不動產 | 投資客特別適用，若日本買樓投資，野村證券可依據儲戶需求推薦可能買家 第一批導入高科技看房技術的仲介，如VR看房、HomeStaging等技術 旗下塔樓公寓是該類樓型的第一梯隊，但客戶以日本人為主 | |
| 東急LIVABLE | 日本東急集團旗下的不動產仲介公司，在香港設有分部，以大型投資房源為主，多在東急鐵路沿線的獨棟物件居多 客戶多為海外企業主，或非自住用的投資客 | |
| Real Estate Japan | 主要提供東京、大阪、名古屋、北海道、福岡、沖繩六處的自住房源 主力客戶是「在日外國人」，鎖定在日居住、預購自住宅的外國人 定期舉辦外國人適用的日本不動產研討會 | |
| 信義房屋不動產 | 台灣信義房屋於日本的分公司，專營日本不動產，主要提供東京、大阪的投資和自住物件，中文服務 | |
| 量噪音 | Sound Meter | 日本部份樓宇隔音不佳，該App可測量噪音，無廣告，免費 |
| 看地段 | Google Maps | 看樓盤周圍2公里可步行距離有哪些配套，包括學校、小區、醫院等 |
| 乗換案内 | 可看通勤、通學時長 | |
| 算月供 | 住宅ローン | 算月供、貸款利率 |
日本買樓流程
- 確定購買預算和物業類型：根據個人經濟狀況考慮購買的房型，並確定購買預算。
- 聘請房地產經紀/代理：尋找可靠的房地產經紀或代理，他們將協助您尋找合適的物業，並處理相關的法律手續。同時，聘請一位「司法書士」來處理法律事務。
- 貸款查詢：與銀行咨詢購買物業的按揭貸款方案，並了解相關要求和利率。
- 實地考察和申請印章：盡可能親自前往日本考察物業，並在當地申請自己的日本印章（日：印鑑），這在日本的法律手續中是必要的。
- 提交購買意向書和支付訂金：對於合適的物業，向賣方提交購買意向書（日：買付証明書）或購買申請（日：購入申込書），同時支付訂金（日：手付金），一般為物業總價的5%-10%。
- 正式申請按揭貸款：如果需要按揭貸款，正式向銀行提交申請，並提供所需的文件和資料。
- 重要事項說明書和購買協議：賣方的司法書士將提供一份「重要事項説明書」，其中包含有關物業的詳細信息。在仔細檢查清楚後，與賣方簽署購買協議，使用日本印章來正式確認。
- 最終檢查和支付余款：在購買物業之前，進行最後的檢查確認，並在司法書士和銀行代表的見證下支付余款，並簽署轉讓所有權的文件。
日本買樓費用
| 費用/稅項 | 承擔方 | 稅率 | 適用範圍 |
| 房地產購置稅 | 買方承擔 | 3-4% | 所有新購物業 |
| 不動產稅 | 買方承擔 | 每年 1.4%，按季度收取 | 所有新購物業 |
| 都市計畫稅 | 買方承擔 | 每年 0.3%，按季度收取 | 所有新購物業 |
| 消費稅 | 買方承擔 | 10% | 適用於新樓或舊樓，但不適用於土地買賣 |
| 註冊稅 | 買方承擔 | 針對政府部門估價（通常為成交價 7成），土地和建築物各 2% | 所有新購物業 |
| 印花稅 | 買方承擔 | 按交易金額計算 5,000~1億日元交易，稅費3萬日元，按揭申請稅費為6萬日元 | 適用於物業買賣交易以及物業按揭的申請 |
| 預扣稅 | 賣方承擔 | 10.21% | 所有新購物業 |
| 資本利得稅 | 賣方承擔 | 持有物業年期少於5年： 所得稅30%+ 東北重建稅2.1% 持有物業5年以上： 所得稅15％+東北重建稅2.1％ | 所有新購物業 |
日本買樓按揭
按揭
- 申請條件：在日本申請按揭貸款，通常需要符合特定條件，例如在日本工作多年、持有有效的居留資格，以及達到一定的年收入要求等。
- 非日本居民：對於非日本居民來說，即使獲得批准，也可能無法獲得全額貸款，且利率相對較高。因此，很多外國投資者會選擇在自己本國申請按揭，或者在本國的駐日本分行提交申請。
- 專為外國投資者服務：雖然大部分金融機構對外國投資者較為保守，但在日本仍有少數專門為外國投資者服務的金融機構。例如，新生投資金融有限公司專項提供「海外投資者抵押貸款」，向年齡介於20至70歲的香港居民，年收入達800萬日元（約56萬港元），額度介乎1000萬至3億日元，浮動利率為3.00%。還款期限可在1至20年之間，特殊情況下最長可達35年。
以下是一些香港銀行在日本提供的服務：
| 銀行 | 產品名稱 | 特色 |
| 中國銀行（日本） | 零售不動產抵押貸款 | 1. 適用於自住或投資物業 2. 按揭成數通常不超過70%，還款期限為20年以內 3. 申請人需要是中國籍，並擁有日本居留資格 1.如果沒有符合條件，您可能需要在日本開立銀行賬戶，並且按揭成數和還款期限會相對縮減 |
| 交通銀行（日本） | 個人住房按揭貸款 | 1. 提供自住或投資物業按揭 2. 貸款金額從500萬日元起 3. 申請人需要年齡介於20至64歲，並且持有日本的居留資格，有穩定的年收入 -自住者：300萬日元 -投資者：500萬日元） 4. 需要開立交通銀行的存款賬戶 |
| 滙豐銀行（日本） | 海外置業及 申請海外物業按揭 | 1. 提供自住或投資物業的按揭貸款 2. 有浮息和定息計劃可供選擇，定息期最長為5年） 3. 自住物業按揭貸款採用浮息計劃，另提供Balance Offset選項，為還款計劃增加彈性 -Balance Offset：高息儲蓄賬戶，存入的錢將在計算按揭利息時，無形中抵銷一定的貸款金額。但這筆錢仍然是流動資金，可以隨時使用 |
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