【房地产投资信托基金】投资不动产不一定要买房！本文整理如何小额投资房地产投资信託基金！全面分析房地产投资信託基金种类、运作方式、优点与风险、A股房地产投资信託名单，一文读懂房地产投资信託基金和传统地产股的差别有哪些。
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內容目錄
房地产投资信托基金是什么？
Real Estate Investment Trust，简称REIT，中译房地产信託基金、房託基金，係是一种投资工具，允许投资者以间接方式投资于房地产市场。
REITs是由公司或信托基金组成的，REITs以共同基金为模型，汇集了众多投资者的资金。它们持有、经营或投资于各种类型的房地产资产，如商业物业（例如写字楼、购物中心、酒店）、住宅物业（如公寓大楼、房屋社区）、工业物业（如仓库和物流设施），甚至是土地。
● REITs是一家拥有、经营或为产生收入的房地产提供融资的公司。 ● REITs为投资者创造稳定的收入流，但对资本增值贡献有限。 ● 大多数REITs类似于股票一样公开交易，这使它们流动性较高，但与实物房地产投资不同。 ● REITs投资于各种房地产物业类型，包括公寓楼、移动通信塔、数据中心、酒店、医疗设施、办公楼、零售中心和仓库等。
房地产投资信託基金的运作方式
1. 配息分红机制
投资者购买REITs的股份，然后REITs使用这些资金来购买和管理房地产资产。REITs通常要求将大部分收入分配给股东作为股息，类似于股票分红。
投资者可以通过购买REITs股份来参与房地产市场的投资，并能够从房地产投资中获得股息，而无需自己购买、管理或融资任何物业。
2. 利润来源
大多数REITs都拥有简单直接的商业模式：房地产信托基金出租空间并收取租金，然后将这些收入作为股息分配给股东。而抵押贷款信托基金则不拥有房地产，而是为房地产提供融资。
这些REITs通过投资所获得的利息来获取收入。
3. 我国的房地产投资信託基金
根據香港法規，REITs必須將至少90%的稅前收入以股息的形式分配給投資者，具體股息分配的數額取決於REITs持有的物業和運營支出的水平。這使得REIT成為穩定的收入來源，對於尋求穩定現金流的投資者具有吸引力。
在香港，REITs由專業的基金管理公司進行管理和運營。基金管理公司負責管理投資組合、收集租金、處理運營事務，並確保符合監管要求。
要符合房地產信托基金的資格，公司必須遵守《房地產投資信託基金守則》，，必須滿足以下要求才能符合REITs資格：
- REITs的資產總值至少75%必須被投資於產生定期租金收入的房地產項目。
- REITs將多於90%的除稅後收入作為股息派發。
- 上市時的市值不得低於HK$15億。
- 2021年，香港證監會公佈REITs資助計劃，自2021年5月10日~2024年5月9日，特區政府將資助REITs在港上市，並按其付予如律師、核數師、物業估值師的70%合資格費用。每個香港REITs以資助HK$800萬元為上限。
房地产投资信託基金的优点
- 稳定的现金流
由于房地产投资信託基金要求将大部分收入分配给股东，投资者可以通过股息获得定期收入。 - 分散风险
与直接购买和拥有物业相比，投资者可以更容易地买卖房地产投资信託基金股份，并且可以通过购买多个房地产投资信託基金来实现对不同类型和地区的房地产资产的投资分散。
即使其中某个资产面临困难，其他资产的表现可能会平衡损失。
- 较高流动性
房地产投资信託基金在证券市场上交易，这意味着投资者可以相对容易地买卖房地产投资信託基金股票。相比直接投资于单一房地产，房地产投资信託基金提供了更高的流动性。 - 资本增值潜力
随着物业价值的增长，房地产投资信託基金的股份价格也有可能上涨，从而为投资者带来资本收益。 - 税务优惠
根据部份国家或地区的法律，投资于房地产投资信託基金可能享受某些税务优惠，例如减免资本利得税或分配收入的纳税抵免。
根据中国税法，符合条件的房地产投资信託基金可以享受以下税务优惠：
➊ 免征企业所得税：符合条件的房地产投资信託基金在分配投资收益给投资者时，可以免征企业所得税。这意味着房地产投资信託基金只需要向投资者分配收益，而无需缴纳企业所得税。
➋ 投资者个人所得税优惠：对于个人投资者来说，持有房地产投资信託基金份额的收益可能享受较低的个人所得税率。具体优惠政策可能因地区而异，投资者需要根据自身情况了解当地的个税政策。
房地产投资信託基金的风险
- 受市场风险影响
房地产投资信託基金的价格会受到房地产市场的波动和投资者情绪的影响。当整个房地产市场下跌时，房地产投资信託基金的价值可能会下降，投资者可能面临资本损失。
- 增长潜力低
因为REITs持有物业资产并从中收取租金，所以股价的增长可能不会像其他股票那样显着。即使持有的物业升值，也可能会被抵销掉折旧、维护和管理等营运成本。
如果想要扩大收租范围，房地产投资信託基金可能需要依靠有限的融资来买入新的物业。因此，投资者在购买房地产投资信託基金时应该明白，主要的回报来自于租金收入以及相应的股息派发。
不论香港或美国，只有10%的应税收入可以重新投资购买新的持有资产。
- 租户风险
房地产投资信託基金的收入主要来自租金，如果其租户出现付款困难、合约终止或无法续租，房地产投资信託基金的收入可能会受到影响。此外，某些行业或地区可能面临租户需求下降的风险，进而影响房地产投资信託基金的经营状况。
- 利率风险
房地产投资信託基金通常以借款来购买房地产，因此受到利率变动的影响。如果利率上升，房地产投资信託基金的借款成本增加，可能会对其盈利能力和股息派发产生负面影响。
房地产投资信託基金的种类
| 种类 | 说明 |
| 股权型房地产投资信托 | 运作模式 大多数REITs都属于股权型房地产投资信託，直接参与不动产的经营，拥有和管理产生租金收入的房地产资产。 收益 收益主要来自租金，而非通过出售物业赚取利润。 |
| 抵押型房地产投资信托 | 运作模式 也称为mREITs，直接提供抵押贷款/间接通过购买抵押支持证券，向房地产业主和运营商提供资金。 收益 收益主要来自淨利差，即抵押贷款所赚取的利息收入减去资金成本。这种模式使其对利率上升具有敏感性。 |
| 混合型房地产投资信托 | 运作模式 结合了股权型和抵押型房地产投资信託的投资策略。 收益 收益来自租金和淨利差。 |
| 公开交易的房地产投资信托 | 运作模式 公开交易的房地产投资信托的股票在证交所上市，由个人投资者买卖，并受证监会监管。 收益 收益来自租金、物业出售、利息和股息收入、杂项收入，如管理费用、提供房地产相关服务费 |
| 公开非交易的房地产投资信托 | 运作模式 这些房地产投资信托也在证监会註册，但不在证交所交易。因此，它们的流动性比公开交易的房地产投资信托低。然而，它们往往更稳定，因其不受市场波动的影响。 收益 收益来自租金、物业出售、利息和股息收入、杂项收入，如管理费用、提供房地产相关服务费 |
| 私募房地产投资信托 | 运作模式 这些REITs未在证监会註册，也不在证交所交易。一般情况下，私募房地产投资信托只能向机构投资者出售。 收益 私募REITs一般以私募形式存在，并且仅向机构投资者销售，因此其财务信息和收入结构相对较不透明。这些私募房地产投资信托可能採取多种投资策略和模式，具体的收入来源会因房地产投资信托的特定结构和战略而有所不同。 |
房地产投资信托、地產股的差別
| 类别 | 房地产投资信托 | 地产股 |
| 成立形式 | 信托基金形式上市 | 公司形式註册 |
| 运作方式 | 需要委任独立受托人来监督并代表基金单位持有人保管资产，以确保基金运作的独立性和资产的安全性 | 由董事会和行政人员监督和管理 |
| 派息比率 | 90% | 没有固定标准，根据公司盈利状况、现金流情况、资本需求以及管理层的决策而有所不同 |
| 派息規定 | 遵循中国证监会的规定 | 由董事会和管理层决定 |
| 借贷比率 | 得超过资产总值的45% | 由市场决定 |
| 增值潜力 | 成立时必须订明清晰的投资政策，并选择有盈利潜力的物业作为投资对象 | 可以进行土地开发、建造物业，并将其出售或继续收取租金 |
我国的房地产投资信托发展现状
- 发展起步阶段
截至2020年末，我国的房地产投资信托发行数量只有5只，发行的资金规模也较小，品种较少，市场化程度低，监管标准尚未完善成为主要问题。
2019年11月，国家出台《关于进一步发挥信托投资作用支持民营企业发展的指导意见》，鼓励发展房地产投资信托。2020年6月，国务院正式印发《关于推动投资基础设施和壮大实体经济的意见》中明确表明，将支持符合条件的基建与房地产房托基金上市发行。 - 中国信托资产余额变化由降转增
2021年，信托行业经营收入为1207.98亿元，同比下降1.63%。截至2022年第三季度末，信托资产规模余额为21.07万亿元，同比增加0.63万亿元，增幅为3.08%。
信托行业经过近五年的持续调整，信托业务的功能和结构开始发生变化，行业正在迈入新的发展阶段。 - 证券市场是信托资金投向的主要方向
据今年中国信托业的资金投向情况显示，近期投向证券市场和金融机构的规模和占比不断提升，投向金融机构的资金信托规模也持续增长。信托业规模虽然较小，参与深度有限，但行业转型中加快做强、做优、做大证券市场类信托业务已成为共识。
然而，与此同时，投向工商企业、基础产业和房地产领域的信托资金规模和占比却在进一步下降。当前实体经济增速回落，投融资需求有所减弱，房地产等重点领域风险暴露，对信托业务的传统投向领域带来一定影响。 - 公募REITs试点
2022年5月，我国公募REITs试点正式启动。公募REITs试点与其他市场最显著的区分是底层资产的严格限制：以传统基础设施为主，鼓励发展新型基础设施，但禁止纳入商业地产。
从试点区域来看全国各地区符合条件的项目均可申报，但重点支持东部沿海及两江沿岸省份。此外，中国第一批试点资产大部分为往期运营稳定、回报率良好的资产或行业内的示范性工程。
我国房地产投资信托名单
目前，香港共有11隻REITs，市值都在30億港元以上，規模龐大，涵蓋香港同內地的住宅、商用及商業物業。於港交所官網可查看清單、市值、市盈率、收益率、當日走勢等詳情。
上海证券交易所REITs：基础设施公募REITs行情
| 基金代码 | 基金扩位简称 | 当前价 | 涨跌幅 | 成交量(手) | 成交额(万元) |
|---|---|---|---|---|---|
| 508000 | 华安张江产业园REIT | 3.320 | -3.66% | 46404 | 1548.866 |
| 508001 | 浙商沪杭甬REIT | 7.905 | -1.92% | 9542 | 760.315 |
| 508006 | 富国首创水务REIT | 3.978 | -2.60% | 29956 | 1196.028 |
| 508008 | 国金中国铁建REIT | 8.299 | -1.60% | 9111 | 758.570 |
| 508009 | 中金安徽交控REIT | 8.789 | -1.14% | 10254 | 903.323 |
| 508018 | 华夏中国交建REIT | 6.396 | -2.23% | 55717 | 3567.883 |
| 508019 | 中金湖北科投光谷REIT | 2.547 | -1.01% | 46829 | 1193.642 |
| 508021 | 国泰君安临港创新产业园REIT | 5.168 | -0.37% | 16756 | 866.007 |
| 508027 | 东吴苏园产业REIT | 4.076 | -1.36% | 23528 | 959.214 |
| 508028 | 中信建投国家电投新能源REIT | 9.720 | -0.75% | 13185 | 1290.158 |
| 508056 | 中金普洛斯REIT | 4.199 | -2.12% | 28133 | 1184.196 |
| 508058 | 中金厦门安居REIT | 2.637 | -1.20% | 30499 | 800.793 |
| 508066 | 华泰江苏交控REIT | 7.280 | 0.03% | 7048 | 510.331 |
| 508068 | 华夏北京保障房REIT | 2.639 | 0.65% | 29934 | 780.821 |
| 508077 | 华夏基金华润有巢REIT | 2.553 | -0.97% | 41383 | 1058.333 |
| 508088 | 国泰君安东久新经济REIT | 3.681 | -0.32% | 21786 | 800.489 |
| 508096 | 中航京能光伏REIT | 10.595 | -0.70% | 2193 | 232.186 |
| 508098 | 嘉实京东仓储基础设施REIT | 3.753 | -1.11% | 9367 | 350.054 |
| 508099 | 建信中关村REIT | 2.890 | -2.33% | 97884 | 2836.524 |
资料来源：上证
深圳证券交易所REITs：当前上市的REITs行情
| 基金代码 | 基金简称 | 基金类别 | 投资类别 | 当前规模 (万份) | 流通规模 （万份） | 基金管理人 |
| 180101 | 博时蛇口产园REIT | 基础设施基金 | ABS | 138,693.38 | 57,780.29 | 博时基金管理有限公司 |
| 180102 | 华夏合肥高新REIT | 基础设施基金 | ABS | 69,908.93 | 24,408.93 | 华夏基金管理有限公司 |
| 180103 | 华夏和达高科REIT | 基础设施基金 | ABS | 49,985.20 | 18,485.20 | 华夏基金管理有限公司 |
| 180201 | 平安广州广河REIT | 基础设施基金 | ABS | 69,837.74 | 34,137.74 | 平安基金管理有限公司 |
| 180202 | 华夏越秀高速REIT | 基础设施基金 | ABS | 20,419.93 | 20,419.93 | 华夏基金管理有限公司 |
| 180301 | 红土创新盐田港REIT | 基础设施基金 | ABS | 95,288.88 | 63,925.91 | 红土创新基金管理有限公司 |
| 180401 | 鹏华深圳能源REIT | 基础设施基金 | ABS | 59,657.26 | 17,885.26 | 鹏华基金管理有限公司 |
| 180501 | 红土创新深圳安居REIT | 基础设施基金 | ABS | 41,351.54 | 19,976.54 | 红土创新基金管理有限公司 |
| 180801 | 中航首钢绿能REIT | 基础设施基金 | ABS | 9,985.58 | 5,985.58 | 中航基金管理有限公司 |
资料来源：深证
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