REITs 香港│投資不動產不一定要買房！本文整理如何小額投資REITs！全面分析REITs種類、運作方式、優點與風險、港股/美股REITs，以及香港美國的房託ETFs，一文睇明REITs和傳統地產股的差別有哪些。
溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。
內容目錄
REITs香港2023│REITs是甚麼
Real Estate Investment Trust，簡稱REIT，中譯房地產信託基金、房託基金，係是一種投資工具，允許投資者以間接方式投資於房地產市場。
REITs是由公司或信托基金組成的，REITs以共同基金為模型，匯集了眾多投資者的資金。它們持有、經營或投資於各種類型的房地產資產，如商業物業（例如寫字樓、購物中心、酒店）、住宅物業（如公寓大樓、房屋社區）、工業物業（如倉庫和物流設施），甚至是土地。
- REITs是一家擁有、經營或為產生收入的房地產提供融資的公司。
- REITs為投資者創造穩定的收入流，但對資本增值貢獻有限。
- 大多數REITs類似於股票一樣公開交易，這使它們流動性較高，但與實物房地產投資不同。
- REITs投資於各種房地產物業類型，包括公寓樓、移動通信塔、數據中心、酒店、醫療設施、辦公樓、零售中心和倉庫等。
REITs的運作方式
1. 配息分紅機制
投資者購買REITs的股份，然後REITs使用這些資金來購買和管理房地產資產。REITs通常要求將大部分收入分配給股東作為股息，類似於股票分紅。
投資者可以通過購買REITs股份來參與房地產市場的投資，並能夠從房地產投資中獲得股息，而無需自己購買、管理或融資任何物業。
2. 利潤來源
大多數REITs都擁有簡單直接的商業模式：房地產信托基金出租空間並收取租金，然後將這些收入作為股息分配給股東。而抵押貸款信托基金則不擁有房地產，而是為房地產提供融資。
這些REITs通過投資所獲得的利息來獲取收入。
3. 香港的REITs
根據香港法規，REITs必須將至少90%的稅前收入以股息的形式分配給投資者，具體股息分配的數額取決於REITs持有的物業和運營支出的水平。這使得REIT成為穩定的收入來源，對於尋求穩定現金流的投資者具有吸引力。
在香港，REITs由專業的基金管理公司進行管理和運營。基金管理公司負責管理投資組合、收集租金、處理運營事務，並確保符合監管要求。
要符合房地產信托基金的資格，公司必須遵守《房地產投資信託基金守則》，，必須滿足以下要求才能符合REITs資格：
- REITs的資產總值至少75%必須被投資於產生定期租金收入的房地產項目。
- REITs將多於90%的除稅後收入作為股息派發。
- 上市時的市值不得低於HK$15億。
- 2021年，香港證監會公佈REITs資助計劃，自2021年5月10日~2024年5月9日，特區政府將資助REITs在港上市，並按其付予如律師、核數師、物業估值師的70%合資格費用。每個香港REITs以資助HK$800萬元為上限。
3. 美國的REITs
1960年，美國國會通過《雪茄消費稅延期法案修正案》設立了REITs，該條款允許投資者購買商業房地產組合的股份，而這在此之前只有富裕個人和大型金融中介機構才能進行。
要符合房地產信托基金的資格，公司必須遵守《美國國內稅收法典》（IRC），必須滿足以下要求才能符合REITs資格：
- 至少75%的總資產投資於房地產、現金或美國國債。
- 至少75%的總收入來源於租金、融資房地產的抵押貸款利息或房地產銷售。
- 每年至少支付90%的應稅收入以股東股息的形式分配。
- 作為一家應納稅為公司的實體。
- 由董事會或受托人管理。
- 在成立後的第一年至少有100名股東。
- 由五個或更少的個人持有的股份不超過總股本的50%。
REITs的優點
1. 穩定的現金流
由於REITs要求將大部分收入分配給股東，投資者可以通過股息獲得定期收入。
2. 分散風險
與直接購買和擁有物業相比，投資者可以更容易地買賣REITs股份，並且可以通過購買多個REITs來實現對不同類型和地區的房地產資產的投資分散。
即使其中某個資產面臨困難，其他資產的表現可能會平衡損失。
3. 較高流動性
REITs在證券市場上交易，這意味著投資者可以相對容易地買賣REITs股票。相比直接投資於單一房地產，REITs提供了更高的流動性。
4. 資本增值潛力
隨著物業價值的增長，REITs的股份價格也有可能上漲，從而為投資者帶來資本收益。
5. 稅務優惠
根據部份國家或地區的法律，投資於REITs可能享受某些稅務優惠，例如減免資本利得稅或分配收入的納稅抵免。
然而，投資香港REITs並不享有稅務優惠。
REITs的風險
1. 受市場風險影響
REITs的價格會受到房地產市場的波動和投資者情緒的影響。當整個房地產市場下跌時，REITs的價值可能會下降，投資者可能面臨資本損失。
2. 增長潛力低
因為REITs持有物業資產並從中收取租金，所以股價的增長可能不會像其他股票那樣顯著。即使持有的物業升值，也可能會被抵銷掉折舊、維護和管理等營運成本。
如果想要擴大收租範圍，REITs可能需要依靠有限的融資來買入新的物業。因此，投資者在購買REITs時應該明白，主要的回報來自於租金收入以及相應的股息派發。
不論香港或美國，只有10%的應稅收入可以重新投資購買新的持有資產。
3. 租戶風險
REITs的收入主要來自租金，如果其租戶出現付款困難、合約終止或無法續租，REITs的收入可能會受到影響。此外，某些行業或地區可能面臨租戶需求下降的風險，進而影響REITs的經營狀況。
4. 利率風險
REITs通常以借款來購買房地產，因此受到利率變動的影響。如果利率上升，REITs的借款成本增加，可能會對其盈利能力和股息派發產生負面影響。
REITs的種類
| REITs種類 | 說明 |
| 股權型房地產投資信託 （Equity REITs） | 運作模式 大多數REITs都屬於股權型房地產投資信託，直接參與不動產的經營，擁有和管理產生租金收入的房地產資產。 收益 收益主要來自租金，而非通過出售物業賺取利潤。 |
| 抵押型房地產投資信託（Mortgage REITs） | 運作模式 也稱為mREITs，直接提供抵押貸款/間接通過購買抵押支持證券，向房地產業主和運營商提供資金。 收益 收益主要來自淨利差，即抵押貸款所賺取的利息收入減去資金成本。這種模式使其對利率上升具有敏感性。 |
| 混合型房地產投資信託 （Hybrid REITs） | 運作模式 結合了股權型和抵押型房地產投資信託的投資策略。 收益 收益來自租金和淨利差。 |
| 公開交易的房地產投資信託（Publicly Traded REITs） | 運作模式 公開交易的REITs的股票在證交所上市，由個人投資者買賣，並受證監會監管。 收益 收益來自租金、物業出售、利息和股息收入、雜項收入，如管理費用、提供房地產相關服務費 |
| 公開非交易的房地產投資信託 （Public Non-Traded REITs） | 運作模式 這些REITs也在證監會註冊，但不在證交所交易。因此，它們的流動性比公開交易的REITs低。然而，它們往往更穩定，因其不受市場波動的影響。 收益 收益來自租金、物業出售、利息和股息收入、雜項收入，如管理費用、提供房地產相關服務費 |
| 私募房地產投資信託 （Private REITs） | 運作模式 這些REITs未在證監會註冊，也不在證交所交易。一般情況下，私募REITs只能向機構投資者出售。 收益 私募REITs一般以私募形式存在，並且僅向機構投資者銷售，因此其財務信息和收入結構相對較不透明。這些私募REITs可能採取多種投資策略和模式，具體的收入來源會因REITs的特定結構和戰略而有所不同。 |
REITs、地產股的差別
| 類別 | REITs | 地產股 |
| 成立形式 | 信託基金形式上市 | 公司形式註冊 |
| 運作方式 | 需要委任獨立受託人來監督並代表基金單位持有人保管資產，以確保基金運作的獨立性和資產的安全性 | 由董事會和行政人員監督和管理 |
| 派息比率 | 90% | 沒有固定標準，根據公司盈利狀況、現金流情況、資本需求以及管理層的決策而有所不同 |
| 派息規定 | 遵循香港證監會的規定 | 由董事會和管理層決定 |
| 借貸比率 | 得超過資產總值的45% | 由市場決定 |
| 增值潛力 | 成立時必須訂明清晰的投資政策，並選擇有盈利潛力的物業作為投資對象 | 可以進行土地開發、建造物業，並將其出售或繼續收取租金 |
香港REITs
香港REITs的走勢政治和經濟有著密切關系。
- 2003年，沙士疫情後
香港房地產市場和整體經濟都呈現良好的勢頭，房價飆升，旅遊和零售業繁榮，導致香港REITs受到人們的青睞。 - 2019年，社會運動期間
香港零售業受到社會運動的影響，許多商場生意大幅下滑，持有大量零售物業的領展房地產投資基金首當其沖，股價曾在3個月內下跌超過15%。 - 2020年，新冠疫情期間、後疫情時代
新冠肺炎疫情重創全球實體經濟，香港REITs再次受到沖擊。直到2021年各國開始大規模接種疫苗，2022年初社交距離限制開始逐漸放寬，住宅、商場和酒店類REITs開始顯露覆蘇跡象。
然而，也有觀點認為隨著居家辦公模式的興起，寫字樓類REITs難以重回過去的高峰。
香港REITs名單
目前，香港共有11隻REITs，市值都在30億港元以上，規模龐大，涵蓋香港同內地的住宅、商用及商業物業。於港交所官網可查看清單、市值、市盈率、收益率、當日走勢等詳情。
| 代號 | 名稱 | 按盤價 | 成交金額 (HK$) | 市值 (HK$) | 市盈率 | 收益率 (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0823 | 領展房產基金 | HK$44.100 | 494.11M | 112.62B | 6.37x | 6.12% |
| 0778 | 置富產業信託 | HK$5.500 | 19.23M | 10.98B | 21.65x | 8.03% |
| 0405 | 越秀房產信託基金 | HK$1.630 | 7.88M | 7.87B | – | 7.94% |
| 0808 | 泓富產業信託 | HK$1.700 | 6.78M | 2.58B | 34.00x | 9.56% |
| 2778 | 冠君產業信託 | HK$2.630 | 6.12M | 15.75B | – | 7.43% |
| 1503 | 招商局商業房託 | HK$1.840 | 3.45M | 2.07B | – | 14.21% |
| 2191 | 順豐房託 | HK$2.770 | 1.40M | 2.21B | 5.04x | 10.01% |
| 87001 | 匯賢產業信託 | RMB1.070 | 1.19M | 7.33B | – | 7.79% |
| 0435 | 陽光房地產基金 | HK$2.880 | 1.16M | 4.88B | 46.45x | 8.68% |
| 1881 | 富豪產業信託 | HK$1.090 | 434.95K | 3.55B | 3.81x | 5.60% |
| 1426 | 春泉產業信託 | HK$2.240 | 49.69K | 3.34B | 101.82x | 9.46% |
資料截至2023年6月23日香港收盤時間，最新資訊須以官網為主
美國REITs
如何選擇美國REITs
由於美國地大物博，各個產業均有房地產的需求，因此美國REITs也被分成多種類別，如:
- 資料中心REITs
- 酒店業REITs
- 基礎建設REITs
- 工業REITs
- 醫療保健REITs
- 住宅REITs
- 林地REITs
在選擇美國REITs時，投資人可觀察房地產市場中熱門的行業領域。一般而言，投資當下蓬勃發展的部門的REITs，往往能獲得最大收益。
以美國為例，醫療保健是增長最快的行業之一，尤其是醫療建築、門診護理中心、老年護理設施和退休社區的發展。
如何預防美國REITs詐騙?
在過去的幾年中，美國房地產市場經歷了一定程度的繁榮和增長，也經歷過泡沫化，最知名的便是2007年至2008年次貸危機引起的全球金融危機。
在美國房市蓬勃時，也發生無數欺詐行為，涉及虛假宣傳、操縱市場價格、偽造報告和資料、隱瞞風險、未在美國證監會(SEC)註冊等。
尤其近年在美炒房的多為華人，不論您在香港、內地、美國或其他海外國家/地區，若有人向您兜售美國REITs，務必進行充分背景調查，謹慎選擇經理人、投顧，以保護您的利益和資金安全。
➤延伸閱讀：加息減息時間表｜美國減息歷史40年回顧！市場最新美國減息預測
圖片來源：AFP
為了保護投資者，美國證監會(SEC)加強了對REITs市場的監管，並提供了相關的投資者教育資源，以下是SEC的官方建議：
- 須對試圖銷售未在SEC註冊的REITs的人保持警惕
- 可以通過SEC的EDGAR系統，驗證公開交易REITs、非公開交易REITs的註冊情況、季度報告以及任何募股說明書
▶EDGAR系統查詢指南：點此了解
▶EDGAR系統查詢上市公司的財務/運營資訊：點此了解 - 可直接網絡搜尋REITs的經紀人或投資顧問，查看其是否持牌
▶EDGAR系統查詢經紀人/投顧：點此了解
美國REITs精選
| 代碼 | 發行公司 | 市值 (美元) | 簡介 |
| PLD | Prologis, Inc. | 111.592B | 全球市值最高的REITs，為工業REITs，專注於物流和配送中心等工業物業 |
| AMT | American Tower Corporation | 86.884B | 通信基礎設施REITs，專注於美國國內持有、經營、開發無線通訊和廣播基礎設施的不動產，併從事通信網點的租賃業務，提供發射塔和相關土地收購、授權與許可服務、建築結構分析服務等網絡發展服務 |
| SPG | Simon Property Group, Inc. | 41.444B | 美國最大REIT公司，員工3,300人，股東超過1.6萬人，投資遍及全球的不動產，從事零售商業物業之投資、持有、管理和開發 |
| O | Realty Income Corporation | 40.616B | 知名的股息增長型REITs，專注於收購雜貨店、便利商店、折扣商店，與速食店等商業地產，再出租給零售及相關業者做使用，該公司同時收購/擁有非零售型建築，如工業建築等 |
| WELL | Welltower Inc. | 38.997B | 專注於醫療保健設施的REITs，包括醫院、護理院、退休社區等，投資領銜的長者住宅、急性後期照護，與門診地產等保健單位地產。業務遍及美國、加拿大、英國 |
| EQR | Equity Residential | 25.023B | 住宅REITs，專注於美國國內混合住戶型物業的併購、開發和管理，主要物業位於波士頓、紐約、華盛頓特區、西雅圖、舊金山和南加州 |
| VTR | Ventas Inc. | 18.17B | 醫療保健設施從REITs，專注於健康照護產業物業的投資、管理、融資和租賃，包括包括醫院、專業療養院、老人院、醫療辦公室建築物等。業務遍及美國、加拿大的不動產市場 |
REITs ETF (房託ETF)
REITs ETF的運作方式類似於其他ETF。它以集合基金的形式，持有多種不同的房地產投資信託股票，以追求投資組合的分散化和市場指數的表現。
投資者可以通過購買REITs ETF，間接擁有多個房地產投資信託的投資組合，而無需直接購買和管理這些個別REIT的股票。
目前香港僅有2隻房託ETF，係三星於2020年推出的「亞太高息房地產信託（新西蘭除外）ETF」，港元櫃台(3187.HK)和美元櫃台(9187.HK)。
| 代碼 | ETF名稱 | 發行商 | 規模 | 投資策略 |
| 3187(港元) 9187(美元) | 三星 亞太高息房地產信託(新西蘭除外)ETF | 三星資產運用(香港)有限公司 | 16.19 (百萬美元) | 投資目標 追蹤標普高收益亞太地區（新西蘭除外）房地產投資信託精選指數的投資表現；基準指數為NASDAQ Asia Index 投資策略 採用完全複製策略，直接投資追蹤指數的成分股；若不可行時，採代表性抽樣策略，直接或間接投資於反映追蹤指數的投資特徵的代表性證券樣本 特色 1. 30隻持股，涵蓋新加坡、香港、澳洲、日本和南韓註冊的成分股 2. 持股前三位：領展房產基金9.15%、HULIC REIT INC 7.12%、NTT UD REIT INVESTMENT CORP 6.66% |
| VNQ | Vanguard 房地產ETF | Vanguard | 59,500.00 (百萬美元) | 投資目標 追蹤與MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index的投資表現；基準指數為Dow Jones U.S. Real Estate Index 投資策略 將全部或幾乎全部的資產投資於追蹤指數的成份股。在投資組合中，每隻股票的持有比例大致與其在指數中的權重相同 特色 1. 164隻持股，地產業佔97.97%、通訊服務0.78%、科技0.08% 2. 持股前三位：Vanguard Real Estate II Index 12.60%、Prologis Inc 8.27%、American Tower Corp 6.18% |
| SCHH | Schwab 美國不動產投資信託ETF | Charles Schwab | 5,543.69 (百萬美元) | 投資目標 追蹤Dow Jones Equity All REIT Capped Index的投資表現；基準指數為Dow Jones U.S. Select REIT Index 投資策略 1. 在正常情況下，其將至少90%的淨資產投資於指數中包含的證券 2. 該指數不包括抵押型REITs、混合型REITs 3. 該指數追蹤的RETIs資本額為至少2億美元，三個月每日交易額至少為500萬美元 特色 1. 129隻持股，地產業佔99.79%、通訊服務0.78%、科技0.08% 2. 持股前三位：Prologis Inc 10.13%、American Tower Corp 7.48%、Equinix Inc 6.00% |
| XLRE | SPDR 房地產類股ETF | SPDR 道富環球 | 4,192.58 (百萬美元) | 投資目標 追蹤 Real Estate Select Sector Index的投資表現；基準指數為Dow Jones U.S. Real Estate Index 投資策略 1. 採用完全複製策略，直接投資追蹤指數的成分股；若不可行時，採代表性抽樣策略，直接或間接投資於反映追蹤指數的投資特徵的代表性證券樣本 2. 可投資於未納入基金的指數、可轉換證券、浮動利率需求票據、商業票據、結構性票據、掉期/期權/期貨合約 特色 1. 31隻持股，地產業佔99.73% 2. 持股前三位：Prologis Inc 13.56%、American Tower Corp 10.13%、Equinix Inc 8.14% |
| VNQI | Vanguard 全球不含美國房地產ETF | Vanguard | 3,900.00 (百萬美元) | 投資目標 追蹤 S&P Global ex-U.S. Property Index的投資表現；基準指數為Dow Jones U.S. Real Estate Index 投資策略 1. 採用完全複製策略，直接投資追蹤指數的成分股；若不可行時，採代表性抽樣策略，直接或間接投資於反映追蹤指數的投資特徵的代表性證券樣本 2. 投資美國除外的發達國家和新興市場房地產股票的表現 特色 1. 20隻持股，地產業佔89%、工業0.39%、消費週期性股票0.18% 2. 持股板塊：日本24%、澳洲10.5%、香港10.3%；持股前三位：Goodman Group 2.42%、Sun Hung Kai Properties Ltd 2.13%、Mitsui Fudosan Co Ltd 2.02% |
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