H按P按 | 分別是甚麼?最優惠利率及H按P按利率比較及計算1文睇清

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基本上「按揭息率」這個選項,各家銀行會提供【H按】及【P按】給買家做選擇,它們同時也是浮息按揭,表示供樓利息會隨著時間改變。這兩者有什麼分別?好處是什麼?

H按 P按

什麼是H按?

H 按的全稱為「銀行同業折息利率」(Hong Kong Inter-bank Offered Rate,簡稱 HIBOR),本質上指銀行之間的借貸利率,銀行再「借用」這些內部數字去計算按揭利率。

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按揭利率反映在銀行之間互相借錢的息率,是銀行資金成本的一種表現。由於資金的流動,造成銀行相互借錢的息率也跟著波動,因此「銀行同業拆息」最大的特色就是一個走勢波動,且會取決於拆借時間的長短而有不同的息率。

H 按的好處

至於H 按會較P 按好的原因,則是與香港銀行所奉行的金融制度,以及身處的經濟大環境有關。

過去香港金融制度非常穩健,銀行業資金充沛,因此銀行之間的借貸成本及風險比較低,HIBOR大部分時間處於低水,促使「H 按」同樣低水。

H 按注意事項1

一、採納【一個月銀行同業拆息】為基準

「銀行同業拆息」會按拆借時間,而衍生不同利息,因此會分開成「隔夜息」、「一星期」、「兩星期」、「一個月」、「兩個月」、「三個月」、「六個月」及「十二個月」,時間愈長息口也會愈高。但若選用「拆息按揭」來供樓,大部份銀行會選用「一個月」銀行同業拆息作為計算基準。

二、採納【哪一天】拆息計算

銀行公會」每天、日早上11:15分會公布結算率,可以在銀行公會官網上找出相關紀錄。這個時候除了「滙豐銀行」及「恒生銀行」採用自己拆息計算之外,大部份銀行係依銀行公會每日公布的結算來計算「拆息按揭」。至於銀行採用哪一天的「拆息」來計算「拆息按揭」,不同銀行則有不同做法。

三、鎖息上限 CAP RATE

如果遭遇拆息突然大幅抽高,比如市場大量走資,或新股孖展反應熱烈,導致銀行某一天的資金成本非常緊張,而拆息突然抽升。

但因為銀行在提供「拆息按揭」時往往會提供一個「封頂息率」(或稱「鎖息上限」) 給準業主,就是當拆息突然抽升,而觸及「封頂息率」時,銀行會自動以「封頂息率」來計算按揭息率,業主不會跟著波動。

也因銀行在按揭業務上競爭非常激烈,大多時候「封頂息率」比照「P 按」,因此變相「H 按」一度成為申請按揭的主流。

H 按(Hibor) – 按揭計劃選擇

H 按(HIBOR)
按揭計劃
利率最高現金回贈HIBOR 利率上限
恆生銀行H+1.3%HK$8,000P-2.5%
渣打銀行H+1.3%HK$8,000P-2.75%
中國銀行H+1.3%HK$16,000P-2.5%
花旗銀行H+1.3%HK$8,000P-2.75%
東亞銀行H+1.3%HK$12,000P-2.75%
(可左右滑動瀏覽)
H按P按

什麼是P按?

「P 按」當中「P」的意思就是「PRIME RATE」,是來自銀行最傳統的「最優惠利率」活期利率的一種。銀行提供給客戶的利率,無論係借取「私人貸款」、或「按揭貸款」時,利率都以「最優惠利率」加於某一個固定點子來計算。

比如話1997年係按揭利率為「P=2厘」計算,之後樓市下滑,銀行在2000年那時取消利率協議。為了爭取更多生意,銀行也趨向提供「最優惠利率」來減一個固定點子做計算來鎖定顧客。 時至今日,在計算「P 按」仍是以「最優惠利率 – 固定點子」來計算。

P 按的好處

「最優惠利率」是在銀行出借資金後能有基本利潤的利率,而P 按就是以這項為標準的利率。

香港各大銀行的「最優惠利率」在大部分的情況下與美國同步。當美國加息時,香港亦會加息;當美國減息時,香港亦會減息。因為變化較小,變化周期也較慢,因此若以風險而言,的確係比H 按低得多。

目前香港的銀行仍然根據P 按為指標,比如H 按計劃的「封頂位」,即鎖息上限,仍然以P 按為準,具有參考價。

P 按注意事項

一、各家銀行有不同的「最優惠利率」

在聯繫匯率下,香港息口跟住美國的加減息而 變動,故美國降息或加息,也會影響香港的銀行下調或上調「最優惠利率」。

目前市場上一共有四個不同的「最優惠利率」,分別係5厘、5.25厘、5.375厘、及5.5厘。

銀行最優惠利率
滙豐恒生南洋商業集友中銀香港5厘
渣打花旗星展東亞工銀亞洲建銀亞洲信銀國際、交銀創興大新招商永隆5.25厘
富邦大眾5.375厘
華僑永亨5.5厘
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以2022年8月的資料顯示,滙豐銀行提供買家的「P 按」息率為P-2.25厘(最優惠利率-2.25厘)。打個比方,根據上表,因滙豐銀行的「最優惠利率」為5厘,因此在5厘-2.25厘之後買家的按揭息率就是「2.75厘」。

二、「最優惠利率」會隨著時間變化

選定息率之後加上同按揭年期,就可以計算出每月供款的金額。

比如,A買家購入一層500萬元的房產,自己支付了40%的首期,其餘的60%向滙豐銀行承做按揭,同時申請最長供款年期為30年。A買家選擇了「P 按」,而銀行批出P-2.5厘的利息,表示A買家的供款利息就是2.5厘。

P 按(Prime Rate) – 按揭計劃選擇

P 按(PRIME RATE)
按揭計劃
最優惠借貸利率最高現金回贈最優惠利率計劃
恆生銀行5%HK$8,000P-2.5%
渣打銀行5.25%HK$8,000P-2.75%
花旗銀行5.25%HK$8,000P-2.75%
滙豐銀行5%HK$8,000P-2.5%
中國銀行5%HK$16,000P-2.5%
工商銀行5.25%HK$8,000P-2.75%
東亞銀行5.25%HK$12,000P-2.75%
*銀行排名部分先後,實際按揭優惠以各銀行修訂為準(可左右滑動瀏覽)

大P vs 細P有何不同?

大P及細P其實係不同銀行的「最優惠利率」。因之前的加息或減息周期當中,各大銀行調整最「優惠利率的幅度」各有不同,造成有一些銀行「最優惠利率」的部分較高,而另外部分銀行的「最優惠利率」較低。

比如日前的星展、渣打及東亞則為「大P」5.25%,而滙豐、中銀及恒生的最優惠利率為「細P」5%。

P 按 VS H 按

P 按H 按
息率穩定波動
影響因素取決於美國息率變動取決於銀行同業拆息走向
封頂息率沒有
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H 按 vs P 按 邊個比較著數?

根據之前香港的銀行按揭利率來睇,H 按的確勝過P 按,供款負擔基本上較輕。大部分情況下,H 按利率比較低。就算短時間內會上升,仍然會快速回落,觸及P 按的水平機會不大。

H按P按

9月香港各大銀行按揭計劃一覽

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銀行最優惠利率(P)P按年利率最高現金回贈H 按年利率罰息期
花旗銀行5.25%P-2.75%H+1.3%1.90%2年
滙豐銀行5.00%P-2.25%H+1.3%1.85%2年
渣打銀行5.25%P-2.5%H+1.3%1.80%2年
恆生銀行5.00%P-2.5%H+1.3%1.80%2年
中國銀行5.00%P-2.25%H+1.3%1.87%2年
工銀亞洲5.25%P-2.75%H+1.3%1.80%2年
富邦銀行5.38%P-2.7%H+1.3%1.60%2年
東亞銀行5.25%P-2.5%H+1.3%1.80%2年
集友銀行5.00%P-2.5%H+1.3%1.50%3年
交通銀行5.25%P-2.75%H+1.3%1.50%2年
中信銀行5.25%P-2.75%H+1.3%1.50%3年
華僑永亨5.50%P-3%H+1.3%1.50%2年
南洋銀行5.00%P-2.5%H+1.5%1.00%3年
招商永隆5.25%P-2.55%H+1.3%1.00%3年
創興銀行5.25%P-2.75%H+1.3%1.20%2年
*銀行排名部分先後,實際按揭優惠以各銀行修訂為準

各年期定息按揭利率

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定息計劃定息息率
10年3.5厘
15年3.65厘
20年3.8厘
資料來源:香港按揭證券公司

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