香港樓價走勢2023│差估署7月《香港物業報告》公佈，因隨著加息和市場信心的減弱，對私人住宅物業市場進行了調整。本文整理該份報告的今年樓價走勢、四大地產公司和投行的走勢預測！從各方觀點的預測和分析中，我們可以更好地理解香港樓市的走勢，並為投資者和購房者提供一些參考。
溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。
內容目錄
香港樓價走勢2023
根據差餉物業估價署公布的7月《香港物業報告》，在2022年，隨著加息和市場信心的減弱，私人住宅物業市場進行了調整。
根據數據，2022年12月的住宅樓價相比前一年同期大幅下跌了15.2%，這是自2009年以來連續13年增長後首次錄得的跌幅。此外，一手和二手市場的交投量也下降了39%。由於對租住物業的需求疲弱，2022年的住宅租金也呈現偏軟的趨勢，2022年12月的租金按年下跌了4.2%，不過跌幅相對較為溫和。這些數據反映了市場在上述因素影響下的調整情況，對於了解當前的樓市狀況和未來的走向具有重要意義。
這些數據顯示出私人住宅樓市在2022年經歷了一段相對不穩定的時期，持續下跌導致樓價指數達到了相對低迷的水平。這也反映了市場對於住宅樓價的需求和供應情況的影響。這些數據對於了解當前樓市趨勢以及未來可能的變化具有重要意義。
住宅物業
- 2022 年 12 月住宅售價按年下跌 15.2%，一手和二手市場交投量下降 39%。
- 2022 年住宅租金按年下跌 4.2%，市場回報率約為 2.0% 至 2.5%。
- 2022 年新私人住宅單位落成量為 21,168 單位，年底空置量約為 4.4%。
寫字樓
- 2022 年寫字樓售價下跌 3.0%，交投量下降 38%。
- 2022 年寫字樓租金下跌 2.4%，不同級別的租金下跌幅度分別為 2.6%、2.2% 和 1.8%。
- 2022 年寫字樓落成量為 351,300 平方米，年底空置率為 14.4%。
商業樓宇
- 2022 年商業樓宇落成量為 117,700 平方米，年底空置率為 10.5%。
- 預計 2023 年商業樓宇落成量將增至 146,500 平方米。
零售業樓宇
- 2022 年第四季零售業樓宇售價下跌 7.1%，租金下跌 5.0%。
- 市場回報率約為 2.5%。
工業樓宇
- 2022 年分層工廠大廈交投量下跌 45%。
- 分層工廠大廈落成量為 105,000 平方米，年底空置率為 5.3%。
- 2023 年預計落成量將降至 102,700 平方米。
2023年差估署樓價指數走勢
| 2023年月份 | 差估署私樓樓價指數 |
|---|---|
| 1月 | 338.3 |
| 2月 | 346.8 |
| 3月 | 352.3 |
| 4月 | 353.6 |
| 5月 | 351 |
香港樓價走勢預測2023
展望2023年，對於香港樓市的前景，外界存在著不同的看法。以下是各方觀點的綜合整理：
| 投行/代理行 | 預測2023年樓價變動 |
|---|---|
| 中原 | +15% |
| 美聯 | +10% |
| 大摩 | +5% |
| 仲量聯行 | -10%(不撤辣下) |
| 萊坊 | -5至10% |
- 四大地產代理一致認為今年樓市將出現反彈。中原地產相信樓市最糟糕的時刻已經過去，預測如果政府能夠適時減少樓市調控措施，樓價有望在今年首季觸底，並預計全年樓價將反彈15%。美聯地產也預測全年樓價和交投勢將同步回暖，呈現先穩定後上升的「U形走勢」，預計全年樓價可能上升約10%。
- 投資銀行摩根大通則預計，今年本港樓價將受益於息口見頂和中港通開放，並預測樓價將在2023年第二季達到谷底，全年上升幅度約為5%。
- 物業顧問公司仲量聯行則持不同觀點，他們認為，儘管內地通關有助於推動樓市，但資金可能不會立即流入，因此樓市復蘇未必會立即見效。如果政府不撤回樓市調控措施，他們預測今年樓價可能再下跌10%。
- 地產顧問公司萊坊則指出，目前實際按揭利率已超過3%，對市場的購買力開始產生一定的影響。他們預計2023年香港一般住宅樓價將下跌5至10%。
綜合以上觀點，對於2023年香港樓市，市場看法存在差異。一方面，有機構預測樓市將出現反彈，認為最糟糕的時刻已經過去，並預計樓價將回升。另一方面，也有機構認為，如果政府不調整調控措施，樓價可能繼續下跌。此外，實際按揭利率和資金流入等因素也可能對樓市產生影響。
香港樓價走勢怎麼看?
不論是政府還是地產公司，都推出不同的樓價指數，以反映當前的地產行情，但在反應的樓盤和滯後狀態各有不同。
| 政府單位/公司 | 說明 |
| 香港差餉物業估價署 | 政府部門，負責編制和公佈香港官方的樓價指數，提供私人住宅樓價/商業樓價/辦公室樓價/工業樓價等各種類型的樓價指數。 該指數是根據土地註冊處的官方數據編制，新樓市場數據滯後約一個月；二手樓市場數據因臨約簽訂後14天才簽訂正約，因此滯後約14天。 |
| 中原城市領先指數CCL | 地產公司，每週五提供樓價指數和市場報告，追蹤二手私人住宅樓價，根據自己的市場數據和和買賣合約所編製，通常與差估署指數有所不同。 |
| 美聯樓價指數 | 地產公司，每週發佈，追蹤全港100個具代表性的中小型私人屋苑的成交個案計算的加權平均數，根據美聯網盤價格變化製作而成。 該指數反映業主放盤態度，可推測約4星期或之後的樓價指數。這個指數是根據，通常會比官方數據更及時，但缺點是不夠全面且精準性較低。 |
影響樓價的因素
影響樓價的因素可以從微觀和宏觀兩個角度來考慮。
微觀因素
- 單位內部裝修和保養：良好的裝修和保養狀況能夠節省買家的裝修費用，增加單位的價值和吸引力。
- 座向和景觀：同一屋苑、同一面積的戶型，座向和景觀可能有很大的差異。不同層數和不同景觀的單位價值也會有所不同。
- 樓層高度：一般而言，高層單位相對於低層單位更具價值。市道好的時候，每高一層的價格可能貴上數萬元。
- 物業樓齡：物業的樓齡也是影響價值的重要因素。樓齡愈高，可能需要進行強制大維修，且銀行貸款年期可能會受到限制，進而影響物業的價值。
宏觀因素
- 加息和經濟狀況：加息、經濟好壞、辣招政策等宏觀因素對樓價有重要影響。低息環境、住屋需求龐大和供應不足等因素可以推升樓價。
- 歷史背景：過去幾十年的樓市升勢是由多種因素推動的，包括低息環境、住屋需求、全球量化寬鬆等。然而，如今樓市下跌的背景則包括美國加息、移民潮、經濟下滑、地緣政治緊張等不利因素。
- 不確定性：市場不確定性也是影響樓價的因素之一。各時代的信心危機對樓價影響不一，因此無法確定當前的不確定因素對樓價的具體影響。
樓價的走勢需要考慮多重因素，包括微觀和宏觀因素，以及政策和市場的相互作用。雖然有市場人士預測樓市在通關和疫情減退後會見底回升，但最終結果仍取決於各種好淡因素的角力，且變數越來越多，很難預測樓價的走勢。
相關指標
除了上述樓價指數和因素，樓價走勢也可參考如下指標，或是避免混淆。
- 市價：指有成交支持的價格，可參考成交紀錄，包括參考同一屋苑類似戶型的成交價格，或者比較同區其他屋苑的交投情況。
- 銀行估價：由測量師行估價，係根據區內近期相似單位的成交價格、物業質素和其他因素來計算物業價值。不同銀行對同個物業的估價可能有所不同。特別是在交投較少的屋苑或大廈中，由於缺乏成交參考，物業單位的估價和市價可能存在差距。
- 叫價：報導中的叫價是業主喊出的價格，和市價不同。往往會因業主叫價太高，遠高於市價，因此才有後來的劈價。避免混淆二者。這樣能夠更準確地瞭解市場價格趨勢和物業的實際價值。
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