首期計算2023│首期點計?壓力測試是什麼?住宅/非住宅按揭成數上限一覽

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首期計算│在購買房屋時,首期支付是置業過程中的一大考量因素。根據2023年7月7日的金管局新措施,不同物業價格和身份狀況下的按揭成數和首期要求有所調整。這篇文章將帶您深入了解首期計算的相關重點。

溫馨提示:本文表格皆可左右滑覽。


首期計算│經按揭保險計劃承造按揭成數上限

「林鄭Plan」下的新按揭保險計劃改變了不同樓價物業的按揭成數上限,樓價800萬港幣以下的物業享有更寬鬆的按揭保險計劃,最高可承受90%的按揭成數。

這一變化將對首次置業者和非首次置業者的按揭申請帶來不同程度的影響。在選擇按揭計劃時,申請人需注意符合相應的資格要求,並對不同按揭成數的影響進行全面考慮,以做出最適合自己的置業決策。

物業價值首次置業人士按揭成數非首次置業人士按揭成數
≤ HK$800萬最高90%最高80%
HK$800萬-HK$900萬最高80%-90%(貸款額上限為720萬港幣)最高80%
HK$900萬-HK$1000萬最高80%(貸款額上限為800萬港幣)最高80%

然而,此新政策僅適用於特定條件下的申請人:

  1. 所有抵押人在申請時未持有任何香港住宅物業。
  2. 所有申請人必須為固定受薪人士。
  3. 若申請人在申請按揭保險計劃時已擁有或提供擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業,供款入息比率上限將下調,並受到一定限制。

按揭成數的重要性

按揭成數是指購房者可以向銀行借取購屋所需款項的比例。通常情況下,按揭成數會影響到首期款的多少。根據金管局的最新規定,按揭成數會根據物業的價值和購房者的身份進行調整。


首期是什麼?

首期是指在購買房地產或其他大額資產時,所需支付的初始款項。

在房地產購買過程中,首期款項代表了購房者需支付的部分房價,而剩餘金額則可以通過貸款方式支付。通常情況下,銀行或金融機構會提供貸款,購房者需支付一定比例的首期款項,作為購房的首付款。

首期款項的比例通常以百分比表示,實際數額會受到購房者的情況、貸款政策以及房價等因素的影響。支付首期款項是購房過程中的重要步驟,它將影響到貸款金額、還款計劃以及購房者的財務狀況。


首期點計?

在購買房地產的過程中,首期點計是一個重要且必須考慮的步驟。它涉及根據物業價格、按揭成數等因素計算出購房者需要支付的首期款項。以下將介紹首期點計的過程以及相關注意事項。

1. 確定物業價格和按揭成數

在進行首期點計之前,首先需要確定所購買的物業價格。

這將成為計算首期款項的基礎。接下來,根據所選的金融機構以及相關政策,確定適用的按揭成數。按揭成數表示金融機構提供的貸款金額占物業價格的比例,通常以百分比表示。

2. 計算首期款金額

根據確定的物業價格和按揭成數,可以計算出購房者需要支付的首期款金額。

首期款金額是根據物業價格乘以按揭成數的百分比得出的。這個金額將成為購房者支付的初始款項,用於支付購房合同的簽訂以及其他相關費用。

3. 不同情況下的計算示例

以下是根據參考資料中提供的資訊,對不同情況下首期點計的示例:

A. 首置人士的計算示例:

假設購買HK$800萬住宅物業,並且按照按揭保險途徑購入已落成住宅物業。根據新政策,首置人士最多可按90%借款,即借HK$720萬,首期需支付HK$80萬。

B. 非首置人士的計算示例:

對於非首置人士,根據新政策下購買HK$800萬住宅物業,經按揭保險購買的情況下,最多可借80%,即首期為HK$160萬。

需要注意的是,即使是首置人士,擁有首期款不代表一定可以成功進行貸款和購房。仍需通過壓力測試,確保在現行貸款利率及其他條件下,月供佔月收入的比例不超過一定限制。

首次置業資格的定義

首次置業資格是指購房者在過去未曾置業,或者曾經置業但已經賣出物業。
如果購房者現時手上沒有住宅物業或擔保其他住宅物業,便符合首次置業的資格。這將影響到購房者能夠享受的按揭成數。


壓力測試是什麼?

壓力測試是購房過程中的一個關鍵步驟,旨在確保購房者在貸款期間和貸款利率上升的情況下,仍能夠負擔得起每月的貸款供款。這是為了防止購房者在未來可能出現的金融困境中無法繼續負擔房貸,從而確保購房者的財務可持續。

壓力測試的原理

壓力測試基於一個假設:未來的利率可能上升,導致貸款利率的增加。

考慮到這種情況,壓力測試會計算購房者在當前貸款利率加上一定幅度(通常是一個百分點)的情況下,每月貸款供款將如何增加。然後,購房者的每月收入將與這個增加的貸款供款進行比較,以確定他們是否能夠負擔得起。

壓力測試的步驟

壓力測試通常涉及以下步驟:

  1. 確定當前貸款利率:
    首先,根據當前的貸款利率,計算出購房者每月的貸款供款。
  2. 增加貸款利率:
    在當前貸款利率的基礎上,增加一定的幅度,通常是一個百分點,以模擬未來可能的利率上升。
  3. 計算新的貸款供款:
    根據增加後的貸款利率,重新計算購房者每月的貸款供款。
  4. 比較財務狀況:
    將新的貸款供款與購房者的每月收入進行比較。如果新的貸款供款超過了一個合理的比例(通常是月收入的一定百分比,如50%或60%),則可能無法通過壓力測試。

確保財務可持續

壓力測試的目的是確保購房者的財務可持續。

通過模擬未來可能的貸款利率上升,購房者可以在購房前評估自己是否能夠應對可能的財務壓力。如果通過壓力測試,購房者的財務狀況能夠承受貸款利率上升的影響,則他們更有信心進行貸款並購房。


DSR要求已有物業或擔保人,有按揭在身下

在進行壓力測試時,根據申請人已擁有物業的情況,以及擔保人是否有現有按揭,DSR(Debt Service Ratio)要求會有所調整。DSR是指每月貸款供款占申請人總收入的比例,這個比例反映了申請人的財務負擔情況。

通常情況下,根據以上的DSR要求,當樓價越高或按揭成數越高時,壓力測試的DSR要求也會相應提高。這是為了確保在現有的財務狀況下,購房者仍能夠應對未來可能的利率上升和供款增加的情況。

以下是壓力測試的DSR要求,這些要求會根據申請人已持有物業或擔保人是否有按揭在身而有所不同:

按揭成數壓測前DSR要求壓測後DSR要求
樓價HK$800萬以下 70%或以下40%50%
70%以上(最高80%)35%45%
樓價HK$800萬-HK$1,000萬 60%或以下40%50%
60%以上(最高70%)35%45%
樓價HK$1,000萬以上 40%或以下40%50%
首期點計


按揭成數上限點計?

2023年7月7日,香港特區政府對按揭成數進行了相關修訂,尤其針對自用住宅物業進行了調整。根據新的政策,以下是對不同價值的住宅物業按揭成數的調整:

1. 住宅物業

新的政策調整目的有下:

  • 鼓勵自用住宅物業的購買,讓買家能夠更靈活地選擇財務方案
  • 購買自用住宅物業的買家可以享受更高比例的按揭貸款,從而減輕了首期負擔
  • 促進房地產市場的發展。
物業類型物業價值新政策按揭成數
自用住宅物業HK$1,500萬或以下上調70%
HK$1,500萬~HK$3,000萬上調60%
HK$3,000萬以上維持50%
非自用住宅物業無限制維持50%
注意事項

一手樓花:有任何形式的發展商優惠或回贈,按揭貸款額度需從中扣減。
二手樓:如果臨時買賣合約上明確提供優惠(例如賣家支付印花稅),是否扣減視銀行的個別政策而定。

2. 村屋、唐樓按揭成數

根據最新放寬的按揭成數政策,不同類型的住宅在申請按揭成數時亦有不同的規定。

樓價村屋按揭成數唐樓按揭成數首次置業要求 固定收入要求 
HK$1,000萬以下至多80.5%至多90%
HK$1,000萬-HK$1,125萬至多80.5%
貸款上限為HK$900萬
至多90%
貸款上限為HK$900萬
HK$1,125萬-HK$1,500萬至多80%至多80%
HK$1,500萬-HK$1,715萬至多80%
貸款上限為HK$1,200萬
至多80%
貸款上限為HK$1,200萬
HK$1,715萬-HK$3,000萬至多70%
貸款上限為HK$2,100萬
至多70%
貸款上限為HK$2,100萬

3. 非住宅物業

物業類型新政策原按揭成數新按揭成數
寫字樓上調50%60%
工廠大廈上調
商鋪上調

4. 物業按揭貸款

金管局還對以「資產水平」為基礎的物業按揭貸款進行了調整,詳情如下:

物業類型新政策原按揭成數新按揭成數
住宅物業上調40%50%
非住宅物業上調

5. 其他按揭放寬措施

類型新政策新按揭成數
「主要收入來自香港以外地區」的按揭貸款申請人下調按揭成數、供款與入息比率之上限
下調10%
整體按揭成數超過金管局標準的20%下調供款與入息比率之上限
下調5%

➤延伸閱讀:按揭成數2023│金管局放寬按揭成數!住宅物業按揭成數、入息資格


非住宅按揭成數上限攻略

在購買非住宅物業時,按揭成數的上限會受到不同身份和條件的影響。以下是各類情況下的按揭成數攻略和相關注意事項:

第1類:按揭保險首置有固定收入

如果您計劃購買已落成的私人住宅物業,且樓價不超過HK$1,000萬,您可以考慮使用按揭保險計劃以取得更高的按揭成數。按揭保險可讓您最多借取物業價值的90%,僅需支付10%的首期。

然而,如果樓價超過HK$400萬且希望借取90%的按揭成數,該情況僅適用於已落成的住宅物業,不包括樓花。樓價低於$400萬的住宅,則可以借取90%的按揭。

第2類:按揭保險非首置或無固定收入

在這種情況下,按揭保險計劃仍適用,但按揭成數稍有不同。

對於已落成的私人住宅物業,樓價不超過HK$1,500萬的,您可以借取最多80%的按揭成數,需支付20%的首期。

若樓價介乎HK$1,500萬至HK$1,715萬,最多可借取70%至80%的按揭,首期範圍為20%至30%。

第3類:居屋按揭

一手居屋按揭由政府擔保,不需要購買按揭保險,且無需進行壓力測試。

如果您購買一手居屋,最高可以借取90%的按揭成數,僅需支付10%的首期。請注意,某些條件下,樓盤的年限可能會影響您的按揭申請。

第4類:綠置居按揭

綠置居按揭也是政府擔保,免除入息文件和壓力測試。最高可以借取95%的按揭成數,只需支付5%的首期。這種按揭僅適用於購買綠置居物業,同樣需要符合一定條件。

第5類:非按揭保險或出租情況

在這種情況下,按揭成數會較少。具體依賴於不同條件:

物業價值按揭成數上限首期範圍
不超過HK$1,500萬最多70%首期30%以上
HK$1,500萬至HK$3,000萬最多60%首期40%或HK$450萬以上
超過HK$3,000萬最多50%首期50%或HK$1,200萬以上

需要注意的是,進行壓力測試是必要的,以確保每月按揭供款佔收入的比例不超過規定的限制。此外,一些對沖按揭斷供風險的方法也值得考慮,如人壽保險或意外保險。


林鄭Plan和波叔Plan是什麼?

林鄭Plan

在2019年10月,政府對按揭政策進行了調整。當時,對於樓價不超過1000萬元的住宅物業,按揭成數得到了寬鬆,上限提高至8至9成。而原本對於樓價超過600萬元的物業,因為無法使用按揭保險,只能申請最高6成的按揭成數。這意味著,如果物業價值超過600萬元,購房者至少需要支付240萬元作為首期款,這種情況導致600萬成為了一個重要的分水嶺。

隨著按揭政策的寬鬆調整,中等價位的物業首期款有了明顯的下降。以600萬元的物業為例,原本需要支付240萬元的首期款,現在只需要支付60萬元,這意味著首期款減少了75%。這使得那些具有較高收入、但想支付較低首期款的中產階級買家,開始轉向800萬元左右價位的物業。

按揭政策調整 (2019年10月)
物業樓價不超過HK$1000萬
按揭成數上限8至9成
物業樓價超過HK$600萬
原按揭成數上限最高6成
影響和結果
首期款減少例如HK$600萬物業,首期款由HK$240萬減至HK$60萬,減少75%
中產階級轉向具高收入、但想支付較低首期款者,轉向HK$800萬左右價位的物業


波叔Plan

在面對第五波疫情的衝擊,人們對經濟前景的展望轉趨悲觀。同時,擔憂著樓市可能出現下行趨勢。在這樣的情境下,於2022年2月底,財政司長陳茂波於財政預算案中宣布進一步鬆綁按揭政策:

樓價範圍最高按揭成數最高按揭金額
< HK$1000萬90%
HK$1000萬 – HK$1125萬HK$900萬
< HK$1200萬80%
HK$1200 – HK$1920萬HK$960萬

➤香港樓市:
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常見問題

首期點計?

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壓力測試是什麼?

壓力測試是購房過程中的一個關鍵步驟,旨在確保購房者在貸款期間和貸款利率上升的情況下,仍能夠負擔得起每月的貸款供款。這是為了防止購房者在未來可能出現的金融困境中無法繼續負擔房貸,從而…點此了解

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