轉按攻略2023│在低息環境下，許多業主會利用這個機會考慮「轉按」，以從高息的樓按利率轉向低息的樓按利率，以節省利息支出。如果您正在考慮或有意進行「轉按」，以下我們將詳細探討這個主題，包括「轉按」的定義、在不同物業情況下的關鍵要點，以及它的優勢和限制等關鍵信息。
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轉按攻略2023│轉按是什麼？
「轉按」是指將現有的不動產按揭貸款從一家銀行轉移到另一家銀行，以更有利的貸款條件或利率。這種操作通常涉及將不動產的按揭債務從一家銀行償還，然後將其轉移到另一家銀行，新的銀行會提供更具吸引力的貸款利率或其他優惠條件。
轉按的主要目的是降低借款人的貸款成本，通常是通過獲得更低的利率來實現的。這可以在低利率環境下特別有吸引力，因為借款人有機會減少每月的還款金額，從而減輕財務負擔。
此外，借款人也可能考慮轉按以獲得其他優惠，如現金回饋或提高的貸款成數。因此，轉按通常被視為一種優化貸款和降低貸款成本的策略。
轉按的種類
物業轉按有不同的種類，主要分為以下幾個類別：
- 平手轉按：
在平手轉按中，貸款人僅將現有貸款的未償還部分轉移到另一間銀行，而不進行套現。這種轉按主要是為了更改貸款條件，如利率或貸款期限，以獲得更有利的條件。 - 轉按套現：
轉按套現是一種更具彈性的轉按方式。在此情況下，貸款人重新估價物業，以確定其目前的市值。然後，新銀行會根據估值提供一個新的按揭貸款，可能高於原本的貸款。這允許貸款人套現，即借取超過原始貸款餘額的金額，以用於其他用途。 - 未補地價居屋及公屋轉按：
對於某些特定類型的物業，如未補地價居屋和公屋，轉按需要獲得相應的政府批准。一般情況下，只允許進行平手轉按，而不允許套現，除非出現特殊情況，例如需要籌措醫藥費或殯葬費等。 - 村屋轉按：
村屋轉按的一個重要考慮因素是物業估價。村屋的估價可能受到市場波動的影響，而估值不足可能導致新貸款少於原始貸款。這需要特別謹慎，並建議拍攝清楚村屋內外的環境供銀行參考。
| 轉按種類 | 定義 | 特點 |
|---|---|---|
| 平手轉按 | 轉移未償還部分的貸款，不套現 | 主要用於修改貸款條件以獲得更優惠的利率或期限 |
| 轉按套現 | 基於重新估價的物業價值提供新貸款，套現 | 可借取超過原貸款餘額的金額，用於其他用途 |
| 未補地價居屋及公屋轉按 | 需要政府批准，一般只允許平手轉按 | 除非特殊情況，如籌措醫藥費或殯葬費等 |
| 村屋轉按 | 考慮物業估價的波動，可能影響新貸款金額 | 特別謹慎，建議拍攝清楚村屋內外的環境供銀行參考 |
轉按攻略2023│轉按的優缺點
優點
- 更優惠的利率和條件：
轉按通常能夠讓您獲得更有競爭力的貸款利率，這意味著您可以節省更多的金錢。新的貸款條件也可能更符合您的財務計劃，例如延長貸款期限或提前還款。 - 套現機會：
透過重新估價您的物業，您有機會套取物業增值的一部分。這可讓您在不出售物業的情況下，取得一筆現金資金，用於其他投資或支出。 - 提高按揭成數：
如果政府放寬了物業按揭成數的規定，轉按可以讓您借更多的錢，以應對不同的財務需求。這對於想要擁有更多物業的人來說，是一個吸引人的選項。
缺點
- 轉按費用：
轉按需要支付一定的費用，包括律師費用、估價費用以及轉按手續費。這些費用可能在轉按過程中加壓您的財務。 - 複雜的文件和法律手續：
處理轉按所需的文件和法律手續可能會比預期更繁瑣。您需要確保所有文件齊備，符合法規要求，這可能需要額外的時間和精力。 - 壓力測試：
即使您在過去通過了壓力測試，轉按仍然需要您再次符合金融監管機構的壓力測試要求。如果您的財務狀況發生變化，特別是在經濟不穩定時，可能難以通過這些測試。 - 風險：
如果物業市場出現下跌，物業價值可能下降，導致新的貸款可能比原來更少，這將使轉按無法實現預期的套現目標。 - 等待時間：
處理轉按可能需要一段時間，包括等待文件處理、銀行審批等。在這段期間，市場利率可能波動，這可能對您的貸款條件產生影響。 - 特定物業類型限制：
某些物業類型，如未補地價居屋或公屋，可能需要政府批准，且有一定的限制。村屋的轉按也可能受到估價困難的影響，限制您的貸款額度。
轉按攻略2023│轉按與加按的差別
轉按的優勢
- 賺取更多現金回贈：
轉按通常優於加按，因為轉按的現金回贈是根據整筆貸款計算，而加按只是根據套現部分計算。例如，如果銀行的現金回贈率為2.5%，貸款餘額為400萬，加按100萬只能獲得2.5萬的回贈，而轉按可獲得10萬，相差了4倍之多。 - 更高的估價：
其他銀行可能會提供更高的估價，因此轉按到估價更高的銀行可以套現更多現金，也可獲得更多回贈。例如，原有銀行估價為1100萬，另一銀行估價為1200萬，借貸人最多可以新做的按揭總額由550萬增至600萬，多套現50萬，並賺取更多的回贈。 - 回贈超越成本：
賺取的回贈通常遠多於成本。儘管轉按需要支付律師費，但這筆費用通常不高。即使新按揭計劃的利率略微上升，而在兩年的罰息期內需要支付的利息也相對較低，回贈仍然能夠超越這些成本。
加按的優勢
- 手續簡單：
加按的手續相對簡單，通常無需支付額外的律師費。但請注意，除非借款人的收入帳戶也在原銀行，否則加按也需要提供最近3個月的入息文件和住址證明，並重新進行壓力測試。因此，雖然手續簡單，但在某些情況下仍需提供必要的文件。 - 適用於國際貸款人：
加按尤其適用於在國外購買樓房並使用海外收入在國外銀行申請按揭的貸款人。因為在國外，估值通常需要支付額外的費用，且文件來回的國際遞送可能相對繁瑣。
轉按攻略2023│最高轉按成數
最高的轉按成數根據政府最新的物業按揭政策而定，這些政策同樣適用於物業轉按。不同價值的物業有不同的按揭成數上限，尤其是自住物業和非自住物業之間有所不同。
以下是根據不同價值的物業所設定的最高按揭成數：
| 物業價值 | 最高按揭成數 |
|---|---|
| HK$1,500萬或以下 | 7成 |
| HK$1,500萬-HK$3,000萬 | 6成 |
| 超過HK$3,000萬 | 5成 |
這些按揭成數的不同設定反映了政府對不同價值物業的風險和貸款需求的考慮。借款人可以根據物業價值和政策規定來決定是否轉按，以獲取更有利的按揭條件。
轉按攻略2023│轉按的考慮事項
轉按有其特定的要求和條件，以下是業主轉按時需要考慮的事項：
- 罰息期：
大多數銀行的按揭貸款都有罰息期，意味著在特定時間內提前償還貸款需要支付一定比例的罰息。在罰息期內提前還款會產生高額罰息，因此一些業主會等到罰息期過後或接近期滿後才考慮正式進行轉按。 - 單位升值：
如果您計劃進行轉按套現，通常需要等待物業的升值。只有在物業升值後，您才能提取額外的資金。如果物業的價值未增加，則無法套現。 - 物業估價：
如果銀行對您的物業估價較低，則轉按的貸款金額可能會受到影響。估價不足可能導致無法獲得所需的貸款金額。 - 壓力測試：
即使在購買物業時未受到壓力測試的要求，轉按仍然需要符合金融管理局的壓力測試。如果您的財務狀況發生變化，例如因疫情導致薪資下降，這可能影響您的轉按申請。 - 按揭保險新例
① 更高按揭成數：
根據最新的按揭保險法例，對於購買1,500 萬港元或以下價值的私人住宅的合格借款人，他們可以透過按揭保險獲得高達8成至9成的按揭，這一政策也適用於轉按。
② 申請更高成數貸款：
政府放寬物業按揭成數，這也適用於轉按。這意味著通過轉按，業主有機會獲得更高的按揭成數，進一步增加套現的機會。
③ 示例計算：
舉例來說，如果您擁有價值1,500萬港元的物業，並且在此之前的銀行中，按揭成數限制未被放寬，那麼您只能獲得5成的按揭，即750萬港元。
▶進行轉按後，您有可能獲得高達7成的按揭，即1,050萬港元，
扣除之前銀行的400萬港元貸款，您可以套現的金額達到650萬港元。
轉按攻略2023│轉按優惠比較：最高回贈及其他優惠
不同銀行轉按回贈比較
銀行競相推出轉按優惠，其中最吸引人的部分是現金回贈，通常占貸款額的1%至2%。
| 銀行 | 最高現金回贈 | 回贈上限 |
|---|---|---|
| 滙豐 | 1.6% | 未設上限 |
| 恒生 | 1.9% | 未設上限 |
| 渣打 | 1.6% | 未設上限 |
| 東亞 | 1.9% | 未設上限 |
金管局的回贈規定
金管局對按揭回贈有一定規定，回贈金額不得超過貸款額的1%，否則在銀行審批按揭成數時需要將超出部分扣除。
高息按揭戶口
高息按揭戶口是一個吸引人的選項，它讓您的存款利率與按揭利率相等。通過將錢存入此戶口，您可以賺取高息，這有助於抵消您的貸款利息開支。
不過，請注意，大多數高息按揭戶口都有存款上限，一般約為貸款金額的一半。
其他優惠
除了現金回贈，新銀行還可能提供其他優惠，例如一年的火險或家保。這些附加優惠可幫助業主降低轉按後的成本。
轉按攻略2023│轉按步驟
1. 預備文件：
- 準備必要的文件，包括入息證明（例如工作證明、最近三個月的收入記錄、出糧戶口的月結單和稅單）。
- 提供原有按揭的按揭貸款合約和供款證明。
- 提供個人資料證明，如身份證和住址證明。
2. 銀行估價：
- 與不同的銀行聯絡以進行估價，找出哪一家銀行提供最有利的估價。
- 考慮咨詢按揭專員，他們可以協助比較不同的按揭計劃，並協助進行物業估價。
3. 選擇律師：
- 選擇一位合適的律師，以協助您處理轉按手續。
- 律師將代表您向原有按揭機構提取樓契和進行查冊。
4. 律師協助簽署契約：
- 律師將協助聯絡業主，以簽署新的樓契和按揭契約。
- 完成後，銀行將貸款和按揭部分轉交給律師，由律師代表您和原有的按揭機構進行交接。
5. 舊按揭退還火險：
- 如果新銀行在轉按時提供火險或家居保險計劃，請確保舊銀行的火險仍然有效。
- 您可以聯絡舊銀行，申請將舊火險退保，並獲得相應的保費退款。
請注意，每家銀行和每個地區的要求和程序可能會有所不同。在進行轉按之前，建議與您選擇的銀行或財務專業人員進行詳細諮詢，以確保您完全理解程序並準備好必要的文件。
轉按攻略2023│常見問題
- 我可以不停為物業轉按以賺取各種優惠及現金回贈嗎？
理論上可以，但要留意每次轉按都可能有罰息期，要過了罰息期後轉按才不會被罰息，而且轉按亦需要費用如律師費，轉按利率亦有可能改變，所以要清楚計算轉按所得的優惠及現金回贈是否足以抵銷各項額外開支。 - 轉按是否一定可以套現？
不是，轉按是否可以套現需視乎多項因素，例如物業類型、物業估價及物業按揭成數等，例如未補價居屋或公屋便未必一定可以獲得房屋署批準進行轉按套現，若物業估價不足亦可能導致轉按未必能增加貸款額作套現用途。 - 我在買樓貸款時已做了壓力測試，轉按仍要再做嗎？
需要，每一次轉按都需要通過金管局所設的壓力測試，所以若財務狀況有變，如疫情期間失業，便未必能通過壓力測試，物業亦難以成功轉按。 - 轉按律師費大約多少？
視乎個案複雜程度，一般約5000至8000元。 - 轉按一般幾時完成？
若所有轉按交齊文件後，通常兩星期至一個月可獲批，但律師樓需要約一個半至兩個月處理。 - 用按揭轉介公司申請轉按有什麼好處？
市面上有不少按揭轉介公司，找他們申請轉按，除了有專業團隊替你進行資料搜集及分析，更重要的是中介通常也有回贈給客人，目前市場上所謂最高回贈，可做到貸款額之0.4%。
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