賣樓程序│賣樓是一項複雜而重要的過程，需要仔細準備和計劃，以確保順利達成交易。無論您是第一次賣樓，還是有經驗的賣家，理解賣樓的每個步驟都是至關重要的。本文將帶您深入了解賣樓的各個步驟，以及在整個過程中需要注意的事項和常見問題。
內容目錄
賣樓程序│步驟一：事前準備
在開始賣樓程序之前，有些重要的事前準備工作必須完成，這將有助於加快整個過程並避免不必要的延誤。
1.1 準備所需文件和資料
業主應確保所有必要的文件和資料準備齊全，檢查這些文件的完整性和有效性，並確保它們是最新的版本。
這些文件可能包括：
- 樓宇契約
- 業權證明
- 地契
- 地政署文件等
1.2 完成樓宇檢查
在賣樓前，業主應仔細檢查單位的設施和狀況。確保房屋設施正常運作，無需修繕或維護。任何需要修復或更換的問題應在放盤前解決，以吸引更多潛在買家。
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1.3 確定賣樓費用
賣樓涉及各種費用，包括地產代理佣金、律師費、印花稅等等。在開始賣樓前，業主應該明確了解這些費用並做好相應的準備。這樣一來，業主交易過程中就能夠更好地管理自身的財務。
1. 賣樓代理佣金
當業主委託專業持牌地產代理進行放盤時，通常需要支付代理佣金，一般是成交價的1%，實際金額取決於業主和代理簽署的協議。這筆佣金是作為代理幫助業主找到適合的買家並促成交易的報酬。
2. 賣樓律師費用
在香港買賣物業，必須委託律師處理，費用大約是HK$1萬元，包括：
- 買賣合同的草擬
- 樓契登記
- 按揭契
- 土地查冊費
- 其他雜項費用
若物業仍有按揭，業主將需要支付贖契費用。此外，如果物業缺少任何業權文件，或需要補發相關的業權文件，業主的律師將代表業主業主向土地註冊處申請補發，補發業權文件的費用通常約幾百元。
3. 賣樓印花稅
政府會就住宅的買賣協議徵收印花稅。住宅買賣印花稅可分為三類：
- 從價印花稅：根據買賣物業的價格比例收取的稅項。
- 額外印花稅：當物業被買家購買後不久再轉售，政府將徵收額外的印花稅。
- 買家印花稅：買家在買賣住宅物業時需要支付的印花稅，金額視乎物業價格和買家的身份而定。
這些費用在賣樓過程中是不可避免的，因此在進行交易前，業主應詳細了解和預算這些費用。以下是這些費用的簡單對比：
| 費用項目 | 費用金額 | 說明 |
|---|---|---|
| 賣樓代理佣金 | 成交價的1% | 委託地產代理幫忙找到買家所需支付的佣金 |
| 賣樓律師費用 | 約1萬元 | 買賣合同的草擬、樓契登記、按揭契、土地查冊費等費用 |
| 賣樓印花稅 | 根據政府稅率 | 政府根據買賣價格和物業種類徵收的稅項 |
賣樓程序│步驟二：選擇放盤方式
2.1 自行出售
自行出售是一個選擇，如果業主對賣樓程序有信心並希望節省地產代理佣金，這可能是一個合適的選擇。
自行出售意味著業主將直接處理所有事宜，包括宣傳和展示房屋、與潛在買家談判、準備合約等等。這需要更多的自主性和努力。
2.2 委託地產代理
如果業主希望節省時間和精力，並且尋求專業幫助，則可以委託地產代理放盤。
地產代理將負責宣傳和展示房屋，處理潛在買家的查詢，並協助處理交易的各個步驟。選擇可靠的地產代理非常重要，可以通過查核地產代理監管局的網站確認代理是否合資格持牌人士。
注意事項
1. 協議的有效期
在協議中，應詳細列明代理的有效期限。這樣做是為了確保業主有足夠的時間與該代理合作，同時也能確保業主有彈性選擇其他代理或自行放盤，如果業主認為目前的代理並不符合自身的期望。
2. 佣金繳付時間
協議中應明確規定佣金的支付安排，包括繳付的時間和方式。了解佣金支付的安排對於避免不必要的爭議和延誤非常重要，請確保業主清楚瞭解相關細節。
3. 委託形式：獨家代理或非獨家代理
業主可以選擇獨家代理或非獨家代理，這兩種形式有不同的影響和約束力。
| 方式 | 說明 |
| 獨家代理 | 即使最終業主過其他代理出售物業，原先的獨家代理仍可向業主收取佣金 |
| 非獨家代理 | 業主可以同時委託多家代理進行放盤，但需注意不同代理之間可能產生的協作問題 |
4. 代理角色：代表賣家或同時代表買賣雙方
在協議中，應該清楚說明代理是只代表賣家，還是同時代表買賣雙方。如果代理同時代表買賣雙方，則應該披露從另一方收取的佣金數額或比率。這樣的透明度對於避免利益衝突至關重要。
賣樓程序│步驟三：讓準買家視察物業
一旦物業放盤，潛在買家將表現出對您單位的興趣。讓準買家視察物業是賣樓成功的重要一步，因此您應該準備好接待準買家的視察。
3.1 提供物業資料
當準買家表達對業主的物業感興趣時，業主應該向他們提供詳細的物業資料，包括房屋的特點、周邊環境、設施配套等等。
準買家通常會對這些信息感興趣，因為它們將幫助他們做出最終的購買決定。
3.2 積極回答問題
準買家可能會就房屋的各種問題向業主詢問，業主應該積極回答這些問題，並提供準確的信息。透明和誠實對待準買家是建立信任的關鍵，這有助於促成交易。
賣樓程序│步驟四：簽署臨時買賣合約
如果準買家對業主的物業感興趣，並且與業主達成價格協議，那麼可以簽署臨時買賣合約。
4.1 訂定價格
在與準買家進行價格談判後，雙方達成共識並確定最終價格。請確保價格合理，符合當前市場價格和物業的實際狀況。
4.2 簽署臨時買賣合約
當達成協議並確定價格後，業主可以簽署臨時買賣合約。這是賣樓的重要文件，其中包含交易的基本條款和條件。買家需要支付臨時訂金(又稱「細訂) 作為交易的確認。
臨時買賣合約
當買賣雙方就物業的價錢達成一致後，通常會簽署一份名為「臨時買賣合約」的文件，俗稱「臨約」。
這份合約具有法律約束力，並要求買賣雙方按照其中的條款執行交易。當中，賣家也會在簽署臨時買賣合約時，收取買家的臨時訂金，即「細訂」，一般為樓價的3%至5%。
合約內容應包括下列項目：
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 1. 單位地址 | 確定物業地址 |
| 2. 單位售價 | 確定售價 |
| 3. 買賣雙方的個人資料 | 確認身份 |
| 4. 臨時訂金（「細訂」）金額 | 確定臨時訂金 |
| 5. 加付訂金（「大訂」）金額 | 確認大訂金 |
| 6. 簽訂正式買賣合約之日期 | 確定正式合約簽署日期 |
| 7. 完成交易日期（即交樓日期） | 確定交樓日期 |
| 8. 售價的餘款 | 確認餘款支付 |
| 9. 稅項及法律費用 | 確認負責支付的費用 |
| 10. 違約責任 | 確定違約條款 |
| 11. 違約賠償 | 確定賠償條款 |
| 12. 佣金支付 | 確認地產代理佣金 |
| 13. 特別情況 | 其他特殊事項 |
賣樓程序│步驟五：委託律師起草正式買賣合約
簽署臨時買賣合約後，業主需要委託律師起草正式買賣合約。這是一個關鍵的步驟，因為正式買賣合約將具有法律效力，保護雙方的權益。
5.1 律師起草合約
業主的律師將根據業主和買家的協議，起草正式買賣合約。這將包括交易的詳細條款和條件，確保交易順利進行。
5.2 確認合約條款
在律師完成合約起草後，業主應該仔細檢查合約的所有條款，並與買家確認。確保所有雙方都對合約的內容有充分理解並同意。
常見問題
1. 臨時買賣合約與正式買賣合約
在買賣物業過程中，首先簽署的是臨時買賣合約。這份合約由地產代理提供，內容包括物業地址、售價、買賣雙方資料以及臨時訂金金額。
然後，買賣雙方可以委託律師起草正式買賣合約，並在其中加入更詳盡的條款，以取代臨時買賣合約。
2. 合約內容處理
正式買賣合約中通常會明確規定取代臨時合約的條款。如果沒有特別規定，香港買賣物業的慣例是以正式買賣合約為主，取代早前的任何協議。買賣雙方在正式合約中也可以加入額外的條款。
3. 特殊情況：家庭成員或親戚間的買賣
➊ 無需地產代理
如果業主賣家打算將物業出售或轉讓給家庭成員或親戚，則不需要委託地產代理。雙方可以直接協商交易。
➋ 免簽臨時買賣合約
在家庭成員或親戚間的買賣情況下，通常無需簽署臨時買賣合約，可以直接進入正式買賣合約的草擬階段。
➌ 委託律師處理
這類交易需要委託律師處理買賣或轉讓手續，以確保交易的合法性和正確性。
➍ 律師代表的選擇
如果買賣雙方有血緣、婚姻或領養關係，則可以由同一位律師代表雙方。否則，買方和賣方需各自選擇不同的律師代表。
➎ 特殊稅項問題
如果物業轉讓涉及到低於市價的交易或以餽贈形式進行，仍然需要支付印花稅，並按照物業的市價計算徵收。
4. 當業主賣家離港
➊ 委任代理人
如果業主賣家預期會離開香港，無法親自簽署正式買賣合約，可以在離港前根據《授權書條例》（第31章）簽署一份名為授權書的法律文件，委任代理人代其行事。
➋ 授權範圍
授權書中所授權的權力可以是一般性的，也可以是特定於某項交易的。
➌ 留意合約內容
在授權書中，應清楚記載代理人的權限和責任，以確保交易的順利進行。
賣樓程序│步驟六：簽訂正式買賣合約
一旦雙方確認合約內容無誤，可以進行正式的簽署程序，這將使交易更加正式並具有法律效力。
6.1 簽署合約
在確認合約內容無誤後，雙方可以在律師的見證下正式簽署正式買賣合約。這樣一來，交易便具有法律效力。
6.2 支付大訂
在簽署正式買賣合約後，買家應該支付大訂給業主作為交易的確認。大訂通常是總價的一部分，它將在交易完成時算入最終購買價格中。
具體步驟
第一步：買家簽署及繳付大訂
1. 解釋合約條款
買方律師向買家解釋正式買賣合約的條款，買家簽署一式兩份的合約。
2. 繳付大訂金
買家須以銀行本票或由律師行代簽的支票支付加付訂金，即大訂金，一般與臨時訂金（細訂金）合計為樓價的10%。買方律師會將買家已簽署的合約及大訂金轉交給賣方律師。
第二步：賣家簽署
1. 解釋合約條款
賣方律師向賣家解釋正式買賣合約的條款，賣家簽署一式兩份的合約。
2. 交換合約
其中一份合約會交給買方律師，另一份賣方律師保留。
第三步：土地註冊處登記
買方律師將正式買賣合約在土地註冊處註冊。
第四步：轉交業權契據
賣家將所有業權契據交給賣方律師，再轉交給買方律師審閱。若契據存放在現有按揭承按人（通常是銀行），賣方律師需安排銀行發放相關契據。
第五步：買方審閱契據
買方律師審閱所有契據，如有問題向賣方律師發問。若賣方律師未能在合理期限內提供令買方滿意的答覆，買家有權「踢契」，即終止買賣並取回訂金。
拒絕成交情況
下列表格是拒絕成交的情況下，各方可能面臨的後果及相應的賠償條款：
| 情況 | 賣家拒絕出售 | 買家拒絕買入 |
|---|---|---|
| 賠償給對方 | 退回臨時訂金及大訂金（細訂及大訂）給買家 | 可能失去已繳訂金 |
| 賠償金額 | 賠償金額取決於買家實際損失 | 賠償金額取決於賣家實際損失 |
| 強制履行令申請 | 不適用 | 守約方可向法庭申請「強制履行令」，迫使違約方完成交易 |
在一般情況下，如果所有訂金數額超過樓價的10%，賣家未必可以沒收所有訂金，除非實際損失證明全數沒收是合理。
賣樓程序│步驟七：正式交付物業
交樓日是賣樓的最後一個重要步驟，這是正式將物業移交給買家的日期。
7.1 繳付餘數
在交樓日，買家應支付剩餘的購買款項，這將包括購買價格減去已支付的臨時訂金和大訂。
7.2 完成交接
在交樓日，業主應將物業移交給買家，並移交鎖匙等物品。確保房屋處於良好狀態，並確保交接過程順利進行。
具體步驟
成交日是賣樓的最後一個程序，在這天賣家會將物業交付予買家，買方亦需繳付樓價餘數。賣家需特別留意在交樓日前處理好物業的相關費用，例如管理費等。以下是成交日的詳細程序：
- 轉讓契草擬和審閱：
-賣方律師審閱轉讓契，確保其中條款合法且符合雙方協議。
-買方律師負責草擬轉讓契，並向賣方律師提供一份副本。 - 視察單位：
賣家安排買家在交樓前最後一次視察單位，確保物業狀況符合合約中的條件。 - 簽署文件和支付款項：
–簽署轉讓契和按揭契：買家與律師一同簽署轉讓契和按揭契。
轉讓契是用來轉移物業擁有權給買家的文件，而按揭契是用來確定買家與按揭銀行之間的借貸安排。
–支付樓價餘款：買家需支付樓價的餘款，即與轉讓契中所約定的購買價格相減後的金額。如果買家有獲得按揭貸款，銀行將直接向買方律師支付款項。
–買家簽署轉讓契：簽署後，並將單位鎖匙交給賣方律師。 - 完成交易：
-在交易日當日，辦公時間完結前，以下步驟進行：
➊ 買方律師把樓價餘款支票交給賣方律師。
➋ 賣方律師交給買方律師簽署好的轉讓契及單位鎖匙。
-買方律師將鎖匙交給買方，並將轉讓契送交印花稅署加蓋印花。 - 按揭清還：
-賣方律師將安排賣家清還物業的按揭貸款。一旦按揭貸款還清，按揭銀行將簽發證明文件，用來解除該按揭，確認賣方已完全清還所有欠款。
這將有助於確保賣方在成交後將物業標示為自由財產，並將其所有權轉移給買家。
-賣方律師需將該證明文件送交買方律師。
如果按揭沒有解除，則將以樓價餘款同扣除的律師費，直接交給賣家。
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