財仔盤是甚麼│房地產市場中，買家經常遇到兩種不同類型的物業，分別是「財仔盤」和「銀主盤」。這兩者在成交價格、風險以及轉售過程中有著些微區別。本文將介紹「財仔盤」和「銀主盤」的定義、特點和風險，幫助讀者了解這兩種物業的不同之處。
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內容目錄
財仔盤是甚麼？
「財仔盤」是指被財務公司收回後轉售的物業，債權人是財務公司。
當原業主無法按時還清按揭貸款時，財務公司有權向法庭申請收回物業，並進行拍賣或沽售，以獲取資金來償還債務。這樣的物業通常被稱為「財仔盤」。相對於「銀主盤」，「財仔盤」存在更多借入數份按揭的情況，導致債務可能高於物業的實際價值，這也使得財仔盤的業權變得更加複雜。
如果財仔盤的出售價格可以償還所有欠款，財務公司一般會接受這樣的交易。這也是為什麼財仔盤價格比「銀主盤」低的原因。財務公司並不一定會受大市走勢或銀行估價的影響，而是更關心能否成功償還欠款。
因為財仔盤通常涉及多筆按揭，即所謂的「超按」，而債務可能高於物業的實際價值，使得財仔盤的業權情況變得更加複雜。為了避免風險，財務公司傾向於以相對較低的價格出售物業，以確保能夠成功償還欠款，並解除與該物業相關的債務。
財仔盤的優勢與風險
財仔盤因其售價彈性較高，有著一些獨特的特點和優勢，但同時也面臨著風險。以下是財仔盤的優勢與風險：
優勢
- 售價彈性：
財仔盤的底價相對銀主盤有更大的靈活性，只要物業套現金額足夠償還欠款，財務公司通常會接受較低的叫價。 - 低價出售機會：
市場供應有限，尋求低價入手的買家可能會在財仔盤中找到機會。
風險
- 涉及債務：
買家購入財仔盤後，可能需要承擔原業主未清還的物業相關費用和其他欠款。 - 業權不清：
原業主可能因債務問題而令物業被「釘契」，使業權轉移困難，買家可能難以向銀行申請按揭，增加轉售難度。 - 裝修開支：
財仔盤可能長期空置或日久失修，新買家可能需要額外預留資金進行翻新或裝修。 - 繳交額外稅款：
財務公司不按法庭判令出售的財仔盤，轉售後可能涉及額外印花稅。
銀主盤是甚麼？
銀主盤是由銀行持有的物業，當原業主無法如期償還按揭貸款時，銀行會尋求收回該物業，並在市場上進行轉售。
銀主盤的價格通常相對較堅硬，銀行會根據自身的估價和市場行情來定價。雖然銀行有時會考慮降價以促成成交，但整體來說，價格較為穩定且符合市場價值。
➤延伸閱讀：銀主盤2023│銀主盤是甚麼？優點/風險/購買程序/購買與按揭注意事項
銀主盤的優勢與風險
優勢
- 較穩定：
由於銀行謹慎處理銀主盤，這些物業在市場上較為穩定，投資者相對較有信心。 - 可借按揭：
買家購入銀主盤通常可以向銀行申請按揭貸款，這使得購房更加容易，並有助於吸引更多的買家。
風險
- 價格僵化：
銀主盤的售價通常受到銀行估值的限制，叫價彈性相對較小，買家無法靈活地進行價格談判。 - 筍盤減少：
隨著房地產市場的升勢，由銀行持有的銀主盤被視為「抵買」的選擇，筍盤的供應量逐漸減少。
銀主盤 vs 財仔盤 比較
儘管財仔盤也屬於銀主盤，但由於收樓單位的不同，兩者在交易過程和風險承擔方面也有所不同。
| 項目 | 銀主盤 | 財仔盤 |
| 相同 | ● 由於業主無法按時償還按揭貸款而被收回的物業 ● 經由法院程序進行拍賣或出售，以償還債務 ● 買家可以參與拍賣或購買這些物業 | |
| 不同 | 債權人 銀行 | 債權人 財務公司 |
| 成為銀主盤流程 業主斷供後，銀行向法院申請收樓，並進行拍賣或出售程序 | 成為銀主盤流程 業主斷供後，財務公司向法院申請收樓，並進行拍賣或出售程序 | |
| 處理機制 銀行有權拍賣物業，售樓所得屬於銀行本身，再償還其他債權人 | 處理機制 1. 財務公司可能接受價格較低的買賣交易，不一定跟隨市場走勢或銀行估價 2. 財仔盤通常涉及多份按揭，債務可能高於樓價，因此負資產情況較多 | |
| 買家購買 注意事項 | 買家通常不需要承擔原業主的債務，但仍需留意未清償的物業相關費用 | 買家需要留意原業主的未清償費用、業權情況以及可能需要進行裝修開支等 |
財仔盤情況越趨複雜
隨著中港全面通關後，香港樓市逐漸回暖，銀主盤數量持續增加。其中，不少物業涉及到二按、三按甚至更多按項，這些業主試圖尋找新的轉按出路。
然而，由於最近一段時間的變化，財仔盤的轉按情況變得複雜，使得一些業主不再輕易能夠成功轉按至銀行。
轉按困難重重
政府前陣子放寬按揭成數，引起不少涉及二按、三按的物業紛紛試圖將貸款一次性轉至銀行，以擺脫財務公司高息貸款的束縛。
舉例來說，有一位名叫陳生（化名）的屋主持有市值1,000萬元的住宅物業，銀行提供的首次按揭為500萬元，財務公司的二次按揭為200萬元。不久前，他成功將貸款轉至另一家銀行，並透過按揭保險借得700萬元，足夠清還原本銀行的首次按揭及財務公司的二次按揭。
然而，涉及多按的物業在清數以轉去新按揭計劃時，卻被按揭保險公司否決。這意味著，假如陳生的情況發生在現在，他的1,000萬元住宅物業轉按後，最多只能借到5成的按揭（500萬元），無法清還200萬元財務公司的二按。因此，轉按的計劃可能無法獲得批准。
例外情況：發展商二按
目前的現況顯示，計劃轉按的多按物業可能會面臨轉按困難。
然而，唯一的例外是，如果業主是透過發展商旗下的財務公司借貸，例如透過發展商提供的二按或「呼吸plan」來購買新樓，那麼仍然可以將按揭轉至銀行的新按揭成數計劃，從而擺脫發展商的按揭貸款。
但是需要注意的是，轉按必須在新樓正式入伙後才能進行。這樣的安排可能有助於業主更輕鬆地處理按揭轉換事宜。
風險需謹慎評估
對於打算抵押物業進行二按或多按的業主而言，未來轉按至銀行的情況可能會更加困難。特別是當物業進入到二按或三按的階段，整體貸款額很可能已超過樓價的6成，這使得轉按的可能性減少。業主需要謹慎評估未來還款能力，否則抵押物業並申請二按或多按的風險將相當高。一旦二按或多按被財務公司註冊，相關單位會向一按銀行發出「電子提示」，業主隨時面臨銀行追收貸款或加息的風險。
然而，對於那些只有「周身卡數」或「私貸纏身」，而不涉及二按或多按的業主，仍有轉圜餘地。住宅樓價在600萬元或以下的物業，仍然可以轉按7成半的按揭清還貸款；而600萬元以上的物業，上限則為6成。最終，這些觀察僅代表筆者的觀點，並不代表按揭保險公司或銀行的立場。
這種計劃主要意味著只要是有生活能力的人，幾乎都可以獲得按揭貸款，無需進行嚴格的入息審查或其他審批程序。通常，這些「呼吸PLAN」多由發展商旗下的財務公司提供，並不需要涉及銀行的審批程序，因此買家可以免去提供入息證明的繁瑣程序，即可獲得按揭貸款。
近年來，雖然有一些趨勢轉向「半呼吸」計劃，即買家可能需要提供入息證明，但仍可免除壓力測試。
結論
財仔盤的轉按情況變得愈加複雜，業主需謹慎評估風險。對於打算抵押物業進行二按或多按的業主，轉按至銀行的可能性減少，風險相對較高。在做出決策前，業主應詳細了解相關規定和情況，並計算未來的還款能力。
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