負資產│在房地產市場中，負當物業價值下跌並高於按揭貸款金額時，業主可能陷入困境，這種情況被稱為負資產。本文將深入探討負資產的成因、影響以及避免負資產的方法，以幫助您更好地理解和應對負資產的挑戰。
溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。
內容目錄
負資產是什麼？
負資產是指當物業的實際價值低於按揭貸款的金額時，業主陷入的困境。簡而言之，這意味著業主的債務高於其擁有的房產價值。以下是一些相關概念：
- 定義：物業的價值 < 按揭貸款額。
- 範例：如果一個物業的價值為600萬元，但按揭貸款額為480萬元，當物業價值跌至480萬以下時，業主便陷入負資產。
Call Loan是什麼？
當一個物業變成負資產時，銀行可能會採取行動以保護其利益，其中一種行動是要求業主提前償還按揭貸款，這被稱為「Call Loan」。
- Call Loan的金額：
可以基於物業的估值差異或整筆按揭計算。 - 提前償還：
Call Loan是一種要求借款人在原定還款日期之前償還貸款的金融交易。通常，銀行可以基於一些約定條件來啟動Call Loan，例如當借款人的財務狀況惡化、擔保品價值下降或其他風險因素出現時。 - 擔保品：
通常，Call Loan涉及擔保品，即借款人提供的資產，以作為貸款的擔保。如果特定條件觸發Call Loan，銀行可能會要求借款人提供更多擔保或提前還清貸款。 - 風險管理：
銀行通常使用Call Loan來管理風險。當借款人的財務狀況不佳或擔保品價值下跌時，銀行可能會採取Call Loan的措施，以減少可能的損失。 - 合同約定：
Call Loan通常在貸款合同中有明確的條款和條件，描述了何時和如何可以啟動Call Loan。這些條款可以因不同的貸款協議而有所不同。 - 後果：
如果業主無法償還Call Loan，銀行有權收回物業，然後拍賣出售，這些物業通常稱為「銀主盤」。
為何銀行不立即執行Call Loan？
銀行通常不會立即執行Call Loan的原因如下：
- 成本高昂：Call Loan、收回物業以及拍賣的過程需要大量時間和行政成本。
- 按揭保險計劃：銀行在批出高比例按揭時，通常會有按揭保險公司提供擔保，減輕了風險。
負資產的成因
造成負資產的主要原因是高比例的按揭貸款，加上房地產市場的下跌。以下是負資產產生的主要原因：
1. 樓市波動對負資產的影響
樓市的波動對負資產問題有著直接影響。當樓價急速下跌時，某些物業可能會面臨負資產的風險。舉例來說，某單位的購入價格為930萬元，按揭貸款額為80%即為744萬元。然而，如果該單位的現值只有842萬元，銀行可能會將其視為負資產，因為其市值低於按揭貸款。
不同物業的跌幅
具體來說，有些物業可能比其他物業更容易陷入負資產的困境。以鰂魚涌的「康怡花園」為例，去年11月購入的價格為930萬元，每呎價高達20,174元。
然而，最新的銀行估值只有842萬元，跌幅接近一成。類似的情況也發生在太古城的「天星閣」，該物業在今年2月以1400萬元的價格出售，每呎價達到24,138元，但現在的估值僅為1,287萬元，跌幅達到8%。其他地區的物業也面臨類似的風險，例如美孚新邨和新都城的單位，跌幅分別達到4%。
2. 高槓桿借貸與負資產
高槓桿借貸的影響
高槓桿借貸是負資產的另一個成因。如果借款人使用高槓桿來購買物業，即使樓價下跌，也有可能陷入負資產的狀況。然而，金融監管機構自2010年推出逆周期措施以來，已多次收緊按揭政策，要求買家提供更多首期款，這有助於減少高槓桿借貸的風險。
按揭比率的變化
按揭比率是評估高槓桿借貸風險的一個指標。當按揭比率高時，表示買家使用更多的貸款購買物業，而較少的自有資金作為首期款。過去，按揭比率較低，例如2018年9月的44.4%，這表示買家平均只向銀行借取不到一半的樓價，其餘需自己支付。然而，近年來，按揭比率逐漸上升，反映出更多買家使用高比例的貸款。
按揭保險的影響
另一個影響高槓桿借貸的因素是按揭保險。自2019年10月至2020年3月期間，按揭保險申請數量急劇增加，尤其在2020年，表明買家更頻繁地使用按揭保險來借取高比例的貸款。
負資產的成因
| 成因 | 影響 | 解決方法 |
|---|---|---|
| 樓市波動 | – 傳達樓價下跌信心 – 導致市場觀望 | – 監管樓市 – 穩定樓價 |
| 高槓桿借貸 | – 增加負資產風險 – 按揭比率上升 | – 限制高比例貸款 – 控制按揭比率 |
| 按揭保險 | – 增加高槓桿借貸 – 減輕風險 | – 注意政府按揭保險計劃 |
| 財務公司按揭 | – 非受監管 – 高風險 | – 謹慎處理財務公司按揭風險 |
負資產的影響
1. 傳達樓價不斷下跌的信息
負資產的存在釋放了一個讓樓市更加不穩定的信息，即樓價可能持續下跌。當一些單位的估值急劇下跌時，它們成為了明顯的警示，傳達給市場的訊息是，樓市可能陷入連鎖下跌的循環。
這種情況下，即使原本有意入市的準買家也會選擇觀望，不敢輕舉妄動，導致樓市交易活動的停滯。
2. 限制了業主的選擇機會
負資產不僅對市場信心造成損害，還對業主產生了困境。業主可能面臨無法輕易出售物業的情況，因為他們需要支付差額，這使他們的退路受到限制。這種情況下，業主可能感到壓力，無法有效應對金融困難。
3. 業主未能轉按
在某些情況下，業主可能無法輕易轉按，因為他們的物業估值跌破了借貸額。即使銀行不斷調降利率，這些業主也無法受惠，因為他們需要支付更多的首期款來補差價。這使他們困於高息按揭，增加了經濟壓力。
負資產的影響
| 影響 | 說明 |
|---|---|
| 傳達樓價下跌信息 | 負資產釋放樓價不穩定信息，市場信心下降，交易活動停滯。 |
| 限制業主的選擇機會 | 業主難以輕易出售物業，退路受限，經濟壓力增加。 |
| 業主未能轉按 | 物業估值低於借貸額，業主難以轉按，困於高息按揭。 |
如何避免負資產？
要避免負資產，置業人士可以考慮以下建議：
- 謹慎借款：不要借入過多的按揭，謹慎評估自己的還款能力。
- 選擇合適的按揭方案：選擇符合自己財務狀況的按揭計劃。
- 考慮政府按揭保險：政府按揭保險計劃可以提供額外的保障，減輕風險。
高風險的財務公司按揭
最後，要注意，從財務公司借貸存在風險，因為這些公司通常不受金管局規範，也沒有政府按揭保險計劃的保障。因此，借款人應謹慎處理財務公司按揭的風險，以免出現付款困難的情況。
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