認房不認貸│中國一線城市近期紛紛宣布實施「認房不認貸」政策，包括廣州、深圳、北京、上海，這一政策措施引起了廣泛關注，不僅影響著當地房市，也對全國房地產市場產生重大影響。本文將深入探討「認房不認貸」政策的內容以及對房市和不同群體的影響。
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內容目錄
認房不認貸│政策解釋
1. 什麼是「認房不認貸」政策？
「認房不認貸」政策是指在貸款購房時，銀行不再將之前購房紀錄納入考慮，而是根據家庭是否在所在城市名下擁有成套住房來區分首套房和二套房，從而降低首付比例和房貸利率。
為了阻止房地產市場的投機風氣，中國內地曾通過不同的政策，對首套和二套住房實施不同的貸款標準。首套房通常要求支付相對較低的首付款比例，而二套房則需要支付更高的首付款比例，甚至在某些城市高達九成。此外，貸款利率也會因首套或二套房而異，通常二套房的貸款利率會高出1至2個百分點。
而現在廣州市實施的「認房不認貸」政策則顯著改變了這種情況。根據新政策，只要家庭在所在城市名下無成套住房，不論他們是否之前使用貸款購房，都能夠享受首套住房的待遇，包括較低的首付款比例和更有利的貸款利率。這一政策的實施有助於減輕購房者的財務壓力。
2. 如何降低首付比例和房貸利率？
根據新政策，如果家庭在所在城市名下無成套住房，不論之前是否使用貸款購買過住房，都可以享受首套房的待遇，首付比例大幅下調。
例如，原本需要支付70%的首付款的二套房，現在可能只需要支付35%至40%的首付款，同時房貸利率也可能下降。
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認房不認貸│對不同城市的影響
1. 北京
| 市場變化和趨勢 | 描述 |
|---|---|
| 二手房成交量增加 | 張波指出，北京在2023年上半年的二手房成交量同比增長了21%。 |
| 成交量下滑 | 自4月份開始，北京的二手房成交量開始下滑，尤其在6月份成交量下滑幅度最為明顯。 |
| 平均挂牌價格微降 | 根據安居客的線上數據，2023年9月份，北京的二手房平均挂牌價格環比微降0.17%。 |
| 看房熱度下滑 | 今年，北京的二手房市場看房熱度也有所下滑。 |
| 「認房不認貸」政策影響 | 「認房不認貸」政策支持了居民的住房需求，尤其對有置換或改善住房需求的家庭產生實質影響。 |
| 預期「金九銀十」旺季 | 張大偉預測，北京市場將在「金九銀十」的成交旺季中迎來快速增長，二手房成交量有望攀升至1.5萬套到2萬套，部分區域可能會在短期內上漲。 |
| 市場穩定性 | 貝殼研究院指出，北京市場一直以來都相對穩定，並在面臨多個外部挑戰的情況下表現出較高的韌性，穩定性來自供需平衡、自有資金、供給規模和政策穩定等多因素。 |
2.上海
| 變化和趨勢 | 描述 |
|---|---|
| 房源增加 | 上海浦東外環的門店經理表示，在政策實施的3小時內，兩個小區的掛牌房源增加了5套，業主紛紛掛牌房源。 |
| 大量新增掛牌房源 | 另一家地產經紀公司的截圖顯示，政策實施後不久，新增了400多套掛牌房源。 |
| 首付款比例降低 | 新政策將首付款比例降低至原本的一半，使得購房首付款從之前的70%降至現在的35%。 |
| 市場降溫跡象 | 二手房成交量和價格出現下降，新房價格微跌，並且看房熱度下滑。 |
| 新建商品住宅成交量下降 | 上海的新建商品住宅成交量連續兩個月低於5000套。 |
| 二手房市場活躍度回升 | 自政策實施以來，上海的二手房市場活躍度有所回升，二手房成交量在緩慢恢復。 |
| 房地產企業積極推盤 | 房地產企業積極推出新盤，購房者入市意願明確，市場有望在9月份得到提振。 |
| 購房者心態理性健康 | 購房者的心態趨向更加理性和健康，預計房價將維持穩定的基礎和良好的走勢。 |
3. 廣州和深圳
| 廣州和深圳房地產市場 | 描述 |
|---|---|
| 大量外來人口 | 廣州和深圳吸引了大量外來人口，新市民佔當地常住人口的約一半左右，市場需求潛力巨大。 |
| 大灣區核心城市 | 廣州和深圳是大灣區的核心城市，受益於大灣區的互聯互通和人口流動。 |
| 二手房價格回調 | 近期，廣州和深圳的二手房價格出現了明顯的回調，7月份廣州的二手房價格環比下跌1%，深圳下跌0.9%。 |
| 掛牌量增加 | 二手房的掛牌量仍在增加，這加大了價格的下跌幅度。 |
認房不認貸│受惠群體和市場前景
受惠群體
「認房不認貸」政策將受惠於首次置業需求的家庭，以及有置換、改善住房需求的家庭。他們可以享受較低的首付比例和房貸利率，有助於實現自己的置業夢想。
市場前景
新政策的實施代表著全國房地產市場底部已確立，預計將帶動一線城市熱度回升，並對房市修復具有積極作用。然而，長期影響還需繼續觀察，以確定其對房市的持久影響。
發展商的挑戰
內地房地產發展商在土地購置後需要盡快展開建設，以避免土地被收回。然而，由於樓市疲軟，賣樓進展緩慢，並且融資變得困難，這對不少內房發展商構成了重大挑戰。
「認房不認貸」政策的幫助
「認房不認貸」政策預計將有助於改善市場去貨情況，因為內地房地產發展商將能夠加快資金回籠。這被視為一項利好政策，可以減輕市場的資金壓力。同時，由於政策下調了購房者的支出，有望降低了購房者的負擔，進一步釋放市場需求。
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