樓換樓│在香港，購置房地產不僅需要謹慎考慮，還需要了解複雜的程序和費用。樓換樓是一種改善生活環境的方法，但在此過程中需要注意許多事項。本文將詳細介紹樓換樓的流程、印花稅、按揭申請等重要信息，幫助讀者更清楚地了解每個步驟。
溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。
樓換樓│換樓五大方式
隨著房地產市場變動，對於持有多於一層物業的買家而言，需要選擇合適的換樓策略。以下提供五種常見的換樓方式，以助讀者全面了解換樓的策略。
方式1: 沽貨後租樓
對於已持有一層物業的換樓客，沽貨後租樓是一個常見的選擇。以下是一些要點：
- 適用情況：看淡後市，等待跌市再購入新居，或無縫交接搬入新居。
- 預期市況：需預測樓市是否會出現預期中的跌勢。
- 租金收入：考慮租金收入作為舊居支持，注意租樓過程細節。
- 銀行信貸：確保銀行保持寬鬆信貸政策，以應對可能的財務需求。
方式2: 以租養租
持有低價入市物業的換樓客，以租養租是一個可行選擇。以下要注意：
- 物業升幅：
-考慮現有物業是否有豐厚的升幅，支持租金收入。
-未還貸額 < 最新估值 x 50% - 出租門檻：確保物業估值符合出租門檻，合法出租。
- 入息補貼：舊居租金收入可支持新居租金。
- 入息計算：將舊居租金計入入息，增加供款能力。
方式3: 以「擔保人」方式購入新居
換樓客可作「擔保人」幫助家人購入新居，需注意：
- 按揭保險限制：
-按揭保險適用於自住物業，對新物業申請有時間限制。
-最高按揭成數：50%
-供款佔入息比率 < 40%；壓測下，供款佔入息比率 < 50% - 供款限制：兩層物業的供款佔入息比例限制。
- 財政能力：考慮自身供款負擔和資金需求。
方式4: 先買後賣
具市場洞察力的換樓客，可考慮先買後賣策略。需注意：
- 預繳雙倍印花稅：購入新物業需預繳雙倍印花稅，退稅需售出舊有物業後申請。
- 按揭限制：
-購買第二層物業需考慮按揭限制和供款比率。
-最高按揭成數：50%
-供款佔入息比率 < 40%；壓測下，供款佔入息比率 < 50% - 購買時機：需在舊有物業交易完成後，再購買新物業。
方式5: 先賣後買
選擇先賣舊有物業再購入新居，需注意：
- 購買時機：需等舊有物業交易完成後，購入新物業，避免交易拖延。
- 按揭保險限制：需注意按揭保險限制，確保適時申請新物業的按揭保險。
先賣後買 V.S.先買後賣
在換樓的決策中，選擇是先賣後買，還是先買後賣，將直接影響到換樓客的資金安排、居住無縫交接、稅務負擔等方面。兩種方式各有優勢和考量，需依據個人情況做出選擇。
以下將對先賣後買和先買後賣這兩種換樓方式進行詳細比較。
| 方式 | 先賣後買 | 先買後賣 |
|---|---|---|
| 優點 | 可用賣出差額支付新樓首期及開支 | 免除租樓問題，無縫交接 |
| 豁免15%辣稅，較低從價印花稅 | 可直接搬遷傢俬至新居，有充足時間裝修 | |
| 免除申請退稅手續 | 可申請退稅資格，可退回部分稅款 | |
| 缺點 | 換樓期可能需要租樓或住朋友、家人處 | 需支付15%辣稅，需預留更多資金 |
| 需尋找地方安置舊屋傢俬 | 若一年內未能出售原有物業，無法退稅 | |
| 潛在風險 | 買家悔約可能影響現金流 | 若一年內未能出售原有物業，無法退稅 |
| 可能影響首期支付 | 可透過轉名申請退稅，但需支付甩名印花稅 |
樓換樓程序
樓換樓雖然是一種常見的置業策略，然而，這涉及複雜的程序和各項支出，包括賣出手上物業流程、買入新物業流程、樓換樓印花稅要注意事項等。
賣出手上物業流程
在樓換樓的過程中，賣出手上物業是首要步驟，它涉及以下流程和時刻：
- 簽定臨時買賣合約及收取細訂：
在賣方與買方達成初步協議後，簽署臨時買賣合約並收取細訂款項，通常約為樓價的3%。 - 簽定正式買賣合約及收取大訂：
約在簽定臨時買賣合約後兩星期，雙方簽署正式買賣合約，並支付大訂款項，通常約為樓價的7%。 - 支付律師費及其他雜費：
同時支付律師費及其他相關雜費，以便律師代為處理交易程序。律師費用根據業務複雜性而定，大約數目可約為HK$10,000。 - 支付經紀佣金：
若通過中介進行交易，需支付經紀佣金，通常為樓價的1%。 - 收尾數：
在成交日，支付尾數，扣除按揭貸款餘額、律師費和經紀佣金，獲得實際收入。
買入新物業流程
在樓換樓過程中，買入新物業是另一重要步驟，以下是相關流程和時刻：
- 簽定臨時買賣合約及收取細訂： 作為買家，簽署新物業的臨時買賣合約並支付細訂款項，通常為樓價的3%。
- 簽定正式買賣合約及收取大訂： 約在簽定臨時買賣合約後兩星期，簽署正式買賣合約並支付大訂款項，通常為樓價的7%。
- 支付印花稅： 在正式買賣合約簽署後兩星期內支付印花稅，通常為樓價的3.75%。
- 支付律師費及其他雜費： 同時支付律師費及其他相關雜費，以便律師協助處理交易手續。相關費用大約為$7,000。
- 支付尾數： 在成交日，支付尾數，扣除按揭貸款餘額，獲得新物業的產權。
- 按揭回贈扣除貸款額： 若按揭金額達樓價一半的2%，在成交日時支付。
- 支付經紀佣金： 若通過中介進行交易，需支付經紀佣金，通常為樓價的1%。
- 支付按揭保險費用： 將按揭保險費用包括在按揭貸款中。
樓換樓印花稅注意事項
在樓換樓過程中，印花稅是一個重要的費用，需根據不同情況加以注意：
- 若選擇先買後賣，則需支付15%的從價印花稅，因為不再是首次置業。
- 若選擇先賣後買，可以以首次置業身份享受第二標準從價印花稅，較為優惠。
樓換樓按揭申請注意事項
在處理按揭時，要留意已有按揭數目，這可能影響您的按揭申請：
- 若已有一個按揭在身，下一次按揭申請的最高成數將扣減一成，且壓力測試的供款與入息比例也會相應調低。
常見做法考量
在樓換樓的過程中，常見的做法有先賣後買和先買後賣。選擇哪種方式需考慮以下因素：
- 若選擇先賣後買，有利於避免手持兩個物業的風險，但需注意換樓期間的居住安排和資金問題。
- 若選擇先買後賣，可能需支付15%的從價印花稅，但若在一年內賣掉舊物業，可以申請退稅。
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