樓市辣招懶人包│近年來，香港的樓市一直處於緊張狀態，政府實施了一系列的樓市政策，以壓抑樓價的過度上升和控制市場熱度。這些政策通常被戲稱為「樓市辣招」，涵蓋了稅項和按揭要求等多個方面。本文將帶您深入了解這些「辣招」，以便更好地理解香港樓市的運作和相關規定。
溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。
Table of Contents
樓市辣招懶人包│稅項方面的「辣招」
1. 從價印花稅（AVD）
從價印花稅是香港樓市中的一項重要稅項，根據樓價不同，分為兩個子項。對首次置業的香港永久居民而言，可以獲得較低的印花稅率，最低可達100元。然而，非首次置業者和非本地買家需要支付較高的印花稅，最高達15%。
AVD 旨在鼓勵首次置業人士，但對非首次置業人士則增加了購房成本，降低了投資需求。
| 項目 | 首次置業人士 | 非首次置業人士 |
| 適用對象 | 香港永久居民 首次置業人士 未擁有其他住宅物業 | 非首次置業人士 非本地人士和公司 |
| 稅率 | 根據樓價不同，稅率介乎0%至4.25% | 固定為樓價的15% |
| 豁免 | 首次置業人士可獲得部分或完全豁免 | – |
AVD的成效：恐影響二手市場供應
都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗提到，AVD對於二手市場有著明顯的影響，尤其針對那些已擁有物業並收租金的人。這些人如果再次購買物業，將需支付額外的印花稅。這一稅務負擔可能抑制了部分人再次購房的意願，從而對二手市場供應產生了負面影響。
- 供應情況下降
● 由於稅務壓力，潛在賣家不願轉讓物業。
● 這導致二手市場的成交量明顯減少。 - 有限價格影響
● 儘管二手市場供應下降，但對樓價的影響相對有限。
● 因為樓價受需求減少的壓力尚不明顯。 - 調整建議
● 調降AVD的稅率，特別針對非首次置業者。
● 此舉可能吸引更多投資者參與樓市，為市場帶來積極支持。
● 建議將AVD的稅率降至之前的雙倍印花稅比率，即8.5%。
2. 買家印花稅（BSD）
買家印花稅主要針對境外投資者和公司，旨在減少外國投資者對香港樓市的需求，特別是當港元兌外幣匯率有利時。這一政策成功降低了外國投資者的交易，但樓價並未明顯下降。
這項稅項的稅率為樓價的15%，無論是首次置業還是非首次置業，都適用。對非本地買家來說，總稅率可能達到30%，因為他們還需要支付從價印花稅。
BSD成效：減低涉及境外人士買樓的交投
馬耀宗指出，買家印花稅（BSD）的實施減低了境外人士參與香港樓市的交易。這一政策的出台背後有其緣由，特別是當時港元兌人民幣走弱，港元貶值，促使境外買家紛紛購入香港物業以謀取低匯率的優勢。港府隨後推出BSD，將樓市納入稅制，旨在抑制境外買家的投資。
- 有效性
● 從政府數據顯示，自BSD實施後，境外買家參與的樓市交易明顯減少。
● 儘管減少了境外買家的參與，香港樓市仍然保持活躍。 - 撤銷BSD的建議
● 撤銷BSD有助於吸引專才來港。
● 目前，外國人在港買樓需要支付BSD和新印花稅（AVD），兩者稅率合共達30%。
● 撤銷BSD可吸引更多外國專才來港投資房產，對樓市有正面影響。
●一些專才願意在香港長期居住，並可能在未來轉售物業，進一步增加了樓市的活力。 - 對香港樓市的潛在影響
● 撤銷BSD有助於樓市的國際化，吸引更多國際資金和專才。
●境外買家的參與增加可能提供更多的買家群體，對樓市供需平衡有積極作用。
3. 額外印花稅（SSD）
額外印花稅旨在打擊短期內的炒賣行為。稅率根據物業的持有期而定，短期內轉售的稅率最高可達20%。這項稅項的實施減少了一手樓的「摩貨」成交，但也對市場交易量產生了負面影響。
| 持有期 | 稅率 |
|---|---|
| 少於6個月 | 20% |
| 6個月至1年 | 15% |
| 1年至2年 | 10% |
| 2年至3年 | 10% |
SSD成效：市場量跌價未降
馬耀宗指出，，當香港於2010年11月推出額外印花稅（SSD）時，這項措施旨在應對市場上所謂的「摩貨」成交現象。
摩貨現象指的是一手樓的未完全成交後即被轉售，從而形成短期內的物業翻手投資。當潛在投資者能夠在相對短時間內實現獲利時，市場交投頻繁，從而對供應和需求產生不穩定的影響。為了解決這個問題，政府於當年推出了SSD，專門針對那些在購入物業後短期內轉售的投資者。
- SSD的有效性
● SSD的實施導致了部分投資者難以在短期內短線投機，鼓勵物業擁有者長期持有。
● 成交量下降幅度顯著，據地產代理估計下降了70%至80%。
● 需求和供應減少，交易量下降，但樓價未出現明顯下跌趨勢。 - 以數據佐證
● 可以參考2011年的樓價指數和住宅成交數據。
● 2011年12月的私人住宅售價指數為181.3點，全年上升11%。
● 但住宅成交數據卻出現下降趨勢，2011年全年住宅樓宇買賣合同數據下降了38%。 - 不宜撤銷SSD
● 目前市場對樓市缺乏信心，即使經歷價格下滑，許多人仍然傾向賣出物業。
● 若撤銷SSD，許多在過去3年購買物業的人可能會大量出售物業，增加了供應量，但也可能導致樓價下跌。
● 因此，撤銷SSD可能不是明智之舉，因其目前對穩定市場起著一定作用。
樓市辣招懶人包│借貸方面的「辣招」：壓力測試
壓力測試是金融管理局實施的風險評估機制，對於擬向銀行申請按揭的申請人來說，必須通過壓力測試才能獲得批准。壓力測試有助於確保借款人具有還款能力，降低了房地產泡沫風險。
壓力測試包括供款與入息比率（DTI）和假設利率上升。這些測試的目的是確保借款人在不利條件下仍能負擔按揭還款。
- 供款與入息比率（DTI）
● 不得高於50%。
● 衡量借款人的每月總債務相對於其入息的比率。 - 假設加息後的供款能力
● 借貸人需通過假設加息後的供款能力測試。
● 目前測試利率為加2厘。
降低壓力測試利率
最近，金管局降低了壓力測試的假設利率，由之前的加3厘調降至加2厘。這被市場解讀為一個「減辣」的舉措，旨在減輕對一手樓市的負面影響。
- 影響1：銀行批核按揭
一般來說，只要借款人能夠通過供款與入息比率（DTI）和壓測假設利率的測試，銀行便會批出樓宇按揭。然而，由於壓力測試要求借款人在未來升息情況下仍能負擔按揭，因此這個機制對於某些人而言是一道門檻，使他們難以購買物業。 - 影響2：减少銀主盤
這一較低的壓力測試假設利率使銀行主動減少，因為這有助於減低置業人士供款風險。然而，這也導致了供應不足的風險，因為發展商可能因不確定的轉售市場而不願意出售新樓。
然而，對於降低壓力測試假設利率的作用存在爭議。一些經濟學者認為，這種舉措的實際影響不明顯，因為市場預期樓價可能下跌，並預計跌幅可能較大，這降低了人們進入市場的意欲。
樓市辣招懶人包│辣招的成效和爭議
成效
- 穩定樓市價格：
辣招政策成功減緩了樓市價格的急劇上升，使房屋變得較為負擔得起。特別是對於首次置業者和居民，這些政策提供了稅務優惠，降低了購房成本。 - 減少投資性購房：
買家印花稅（BSD）和額外印花稅（SSD）成功減少了外國投資者和短期投資者對樓市的影響。這有助於防止樓市出現過度投機行為，保護本地居民的購房權益。 - 風險控制：
壓力測試確保借款人能夠應對未來升息和財務風險。這有助於防範金融體系出現問題，減少了過度擔心。
爭議
- 未能解決根本問題：
一些專家認為，辣招政策未能解決香港樓市的根本問題。人口外流和經濟前景不明朗對樓市需求產生了持久的影響，這些政策無法解決這些問題。 - 影響一手樓市：
額外印花稅（SSD）雖然成功減少了短期炒賣，但也對一手樓市造成了一定程度的負面影響。一些發展商可能不願意出售新樓，因為擔心轉售市場的不穩定性，這可能導致供應不足。 - 政策調整困難：
調整或撤銷這些政策可能會面臨困難，因為它們已成為樓市運作的一部分。政府需要謹慎考慮任何政策變化，以免引發不穩定。
「樓市辣招」政策在減緩樓市的過度升溫方面發揮了一定作用，但也引起了相當程度的爭議。未來，政府需要綜合考慮樓市的整體情況，以找到合適的政策平衡，以確保市場穩定和居民的購房權益。
➤香港樓市：
H按P按利率比較及計算 │ 香港買樓流程2023 │ 驗樓清單 │ 買樓印花稅2023 │ 按揭成數2023 │ 轉按攻略
買樓花 │ 地積比率│ 銀主盤 │ 財仔盤│ 夾屋買賣 │ 樓換樓 │ 收租報稅 │ 壓力測試 │ 負資產
賣樓程序 │一手樓買樓程序│ 家居保險、火險 │ 首期買樓
想買賣港股、買吓ETF，收息股，記得留意證券平台安全性及手續費，慳返唔少投資成本！IB盈透證券是全球排名第一的券商，買賣美股，外匯兌換點差少，手續費便宜，交易佣金低至0.08%，買收息產品，更免收代收股息費，更可投資包括港股、美股、ETF、債券、基金、指數、CFD等等金融產品，是不少投資者首選證券商。現時*IB開戶可以獲迎新優惠。
開通盈透帳戶，就能交易實體黃金以外的黃金ETF、黃金期貨等產品，還能享有HK$2600開戶禮金！
