樓市減辣2023│在最新的施政報告中，政府宣布了一系列「減辣」措施，以應對當前的經濟和市場狀況。本文將深入探討這些調整，包括額外印花稅的適用年期縮短、印花稅率的降低，以及針對外來人才的特殊印花稅安排。同時，我們還將關注政府為何做出這些調整的原因以及它們可能對樓市和經濟帶來的影響。隨著這些調整的實施，香港樓市的未來將受到關注，並且需要持續的監測和評估。
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樓市減辣2023│施政報告最新措施
最新施政報告已經發佈，政府的樓市政策調整旨在緩解當前的市場壓力，鼓勵外來人才在香港置業，同時幫助樓市調整。儘管政府選擇「減辣」而不是「撤辣」，這些調整仍然在某種程度上反映了政府對於樓市未來的樂觀展望。然而，這些調整的實際效果還需要時間來觀察和評估。
1. 調整印花稅
政府針對樓市政策進行調整，主要集中在減少額外印花稅 (SSD) 和降低印花稅率。以下是主要調整內容：
- 額外印花稅適用年期減至2年
以前，業主持有物業需等待3年才能出售，免除樓價10%的額外印花稅。現在，這個等待期已縮短至2年。 - 買家印花稅和新住宅印花稅降至7.5%
原本的買家印花稅 (BSD) 和新住宅印花稅 (NRSD) 都設定為15%，現在這兩項印花稅率已經降低至7.5%。 - 外來人才置業印花稅實施「先免後徵」
對於外來人才，政府實施了「先免後徵」的印花稅安排。這意味著符合資格的外來人才在購買物業時，不需要先支付買家印花稅和新住宅印花稅，但仍需支付從價印花稅的第2標準。
當外來人才成為香港永久居民後，印花稅將被收取。如果在獲准在港逗留的9年內未能成為永久居民，則必須在到期後30日內支付相關印花稅。
15%住宅從價印花稅 (前稱雙倍印花稅DSD)
| 項目 | 購買第二套房買家的印花稅 (修訂前) | 修訂後 |
| 稅率 | 15% | 7.5% |
買家印花稅(BSD, Buyer’s Stamp Duty)
| 項目 | 原有安排 | 新修訂 |
| 稅率 | 15% | 7.5% |
額外印花稅(SSD, Special Stamp Duty)
| 持有時間 | 原有稅率 | 新修訂 |
| 少於6個月 | 20% | 20% |
| 6個月至12個月 | 15% | 15% |
| 12個月至24個月 | 10% | 10% |
| 24個月至36個月 | 10% | 不適用 |
2. 其他房屋土地措施
- 居屋按揭貸款保證期延長
延長居屋按揭貸款保證期，從原本的30年延長至50年，旨在提供買家更長的貸款期限，促進單位流轉。 - 重建計劃
房委會正在進行十個重建計劃，預計可提供約3.28萬伙房屋，同時增加邨內休憩和康樂設施。 - 北部都會發展
預計在2027年之前進行北部都會區的土地收回，並在2032年之前完成新發展土地的平整，以實現新增約4成的住宅單位。 - 土地供應計劃
● 到2048年，政府計劃提供超過7000多公頃的土地，以滿足需求，同時建立1000多公頃的土地儲備，為未來的發展儲備土地。
● 在未來十年（2024-25至2033-34年度），熟地供應量將達3370公頃，比去年的預測多90公頃，進度符合預期。 - 房屋需求
● 未來10年的公私營房屋需求預計達30.8萬伙，已有41萬伙土地，超額10萬伙。
● 針對改善居住環境，政府將處理房屋問題，包括劏房、舊區重建和樓宇安全等。
● 輪候公屋時間正向目標邁進，首批2100伙簡約公屋預計在2024-25年落成，2027年前預計落實3萬個簡約公屋。 - 沙頭角禁區開放
在明年初，沙頭角禁區將開放，允許旅客網上預約遊覽。 - 新田科技城發展
新田科技城約600公頃的發展土地中的一半將用於創科，並將與河套合作區發展緊密對接，為未來創科發展提供前瞻性規劃。 - 市場力量推動發展
● 透過市場力量，加快「北部都會區」的發展，擴展「加強版傳統新市鎮發展模式」至所有新發展區，以優化執行安排。
● 改進土地使用，促成已擁有發展用地內九成或以上私人土地的土地業權人作統一發展。 - 會展業發展
擴建會展設施，包括亞洲國際博覽館，以增加會展面積至22萬平方米。 - 現代物流發展
政府將發表《現代物流發展行動綱領》，包括在洪水橋/厦村新發展區建設現代物流圈。 - 資本投資者入境計劃
推出「資本投資者入境計劃」，允許投資者透過計劃申請來港，投資於股票、基金、債券等資產（房地產除外）。 - 大型發展項目融資
成立大型發展項目融資委員會和融資辦公室，協助使用市場力量，提供不同投資融資方案的意見，以確保大型項目的財政可行性和持續性。
圖片來源：The Standard HK
政府調整背後原因
政府的樓市政策調整是對當前經濟和市場情況的回應。隨著過去一年利率上升，多個地區的經濟增長放緩，本地交易減少，樓市也出現調整。政府希望藉著這些措施，緩解樓市的現有壓力，並鼓勵更多外來人才在香港置業，有望促進經濟發展。
統計數據
根據政府消息，由於上一年樓市調控政策，過去一年的徵收數據顯示對於市場交易和印花稅收入都產生影響。情況如下：
| 種類 | 徵收宗數 | 涉及款項 |
|---|---|---|
| 買家印花稅 (BSD) | 549 宗 | 15.61 億元 |
| 新住宅印花稅 (NRSD) | 2,023 宗 | 40.5 億元 |
| 額外印花稅 (SSD) | 209 宗 | 1.37 億元 |
各界評論
政府減辣措施獲得地產建設商會的歡迎，但部分人士對於未完全撤銷辣招稅表示遺憾，認為政府應更全面考慮市場和社會的意見。
1. 地產建設商會對施政報告的回應
地產建設商會對施政報告中的多項減辣措施表示歡迎，特別是針對樓市調控的放寬，以及有利於振興經濟的措施。然而，地產建設商會表示，政府未能全面撤銷所有辣招稅，讓他們感到可惜。他們呼籲政府考慮全面撤銷辣招稅，以幫助樓市恢復正常，並推動香港經濟的復甦。
2. 政府官員和學者的觀點
政府官員據稱認為，這些減辣措施有助於穩定樓市，防止樓價大幅波動。他們指出，如果樓市出現急劇下跌，銀行可能會召回貸款，對約200萬單位的業主造成不利影響，這可能對整個香港經濟產生影響。此外，對於外來人才的「先免後徵」安排，他們認為有助吸引更多專才來港，並減少他們在購房方面的成本。
港大房地產及建設系的講座教授則表示，政府的減辣措施可能不會真正發揮作用，因為這些措施針對不同的需求。他指出，要實現「減辣」效果，可能需要分階段逐步取消各種辣招稅，而不是一次性全面撤銷。
3. 里昂認為僅能維持高短期成交量。維持樓價跌17%預測
據里昂銀行的觀點，樓市減辣對於樓市的影響微乎其微。他們繼續維持對香港住宅市場的悲觀看法，並堅持他們對樓價可能再下跌17%的預測。
以下是根據里昂銀行的數據，關於買家印花稅（BSD）、第二套房的雙倍印花稅（DSD）和內地買家在住宅市場的比例：
| 季度 | BSD和DSD在成交量的比例 | BSD和DSD在成交額的比例 | 內地買家在成交量的比例 |
|---|---|---|---|
| 2015年Q4 | 44.1% | 未提供數據 | 未提供數據 |
| 2023年Q3 | 5.8% | 1% | 13.8% |
這些數據顯示，BSD和DSD在住宅成交量中的比例已大幅下降，而內地買家在成交量中的比例保持相對穩定。这表明即使減輕印花稅負擔，對樓市的推動作用有限。
高利率和負利差抑制投資需求
里昂銀行進一步指出，當前的無風險利率已經升至近4%。加上租金回報率與按揭利率呈現負利差，這壓制了投資需求。同時，內地資本流動受到嚴格管制，內地投資者難以在短期內籌集足夠資金，從而受限於購買香港樓宇。
4. 恒地與新世界歡迎政府的減辣政策
恒地支持施政報告提出的多項土地房屋政策，包括放寬樓市調控。他們認為，優化印花稅措施反映政府對整體市場情況和需求的了解。特別是額外印花稅（SSD）的禁售期由3年縮短至2年，能夠滿足市民換樓的需求，並提高物業轉手速度。同時，他們相信調整外來人才的置業印花稅能夠吸引更多專才來港投資，對長期樓市發展有積極作用。
新世界亦支持施政報告中的多項振興經濟和改善民生措施。他們認為，樓市減辣措施反映政府對市場環境變化的回應，有助於減輕市民購買物業的財務負擔，同時滿足外來人才在港置業的需求，從而吸引更多外地人才來港，對樓市產生積極作用。
5. 未來發展及建設計劃
在施政報告中，政府提出了一項有關環保連接系統的計劃，以改善交通瓶頸。根據新的計劃，綠色集體運輸系統將通過高架路段連接不同區域，以減少交通擁堵，提高運輸效率。此舉將有助於服務沿線居民，並釋放發展潛力。
- 對於北部都會區的發展：
恒地表示，他們將積極支持政府加速北部都會區的發展，相信精簡土地發展程序能提高土地供應的效率。
新世界也看好北部都會區的鐵路規劃，認為這將進一步釋放北部都會區的發展潛力，帶來更多的經濟新機遇。 - 對於綠色智慧集體運輸系統：
新世界歡迎政府在啟德區推動綠色智慧集體運輸系統的計劃，認為這將改善市區和新界地區的交通，增加這些地區的吸引力。
圖片來源：美聯物業
樓市減辣應考量賣家或買家以激勵市場？
香港樓市持續低迷，交易量下降，令市場氛圍低迷。即使港股仍疲弱，樓市跌勢明顯。儘管如此，有些企業積極回應香港經濟問題，例如新世界發展，表現出強大的生命力。
「撤辣」政策引發了各種不同的意見，並有人擔心其可能帶來副作用。要釐清「撤辣」政策對近期成交量低迷的影響，則需要理解樓市的行為模式。
香港樓市的需求和供應
現在的香港樓市實際上是一個買家市場，因為已經出現減價的情況，並且成交量相對較低。這表明市場上存在著有資本和意願購買樓宇的買家。因此，市場的成交冷淡主要不是因為「辣招」針對的買家，而是因為某些賣家拒絕降價。
這擱延了經濟的復蘇和社會的正常運作。根據這一理論，如果政府貿然「撤辣」，這可能傳達了一個錯誤的信號，讓賣家誤以為過去的時光將再次到來，因此他們堅持不降價。這將導致樓市情緒進一步升溫，並增加了未來發生急劇下跌的風險。
供需平衡和樓價措施
當前的樓市並不存在需求方面的問題，因為實力雄厚的本地和外地買家仍在等待機會。相反，供應方面存在問題，因為某些賣家拒絕降價。政府可以采取措施來鼓勵賣家降價，以增加交易量，從而改善市場狀況。
具體的措施可以包括豁免頭100宗成交的賣家額外的印花稅或其他補貼。這將激勵業主更迅速地將房產提供給潛在買家，促進市場活躍。如果政府采用這些措施，香港樓價可能在12至18個月內見底，進而促使市民積極參與市場。
解決僭建問題
政府應優先處理僭建問題。多年來，香港住宅的僭建問題仍未得到解決。僭建問題引發了對樓市實際價值的質疑，並間接導致買家和賣家之間價值估算出現分歧，妨礙了交易。政府應該嚴厲執法，清除僭建問題，以確保樓市價值更加透明和明確。
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