【文曜揀樓攻略】九龍城區新盤「文曜」以18,488元/呎的價格引起關注，提供41校網的校區，並且采用了一些特殊的銷售策略。本文將為您提供詳細的信息，包括項目背景、樓盤資料、價格情況以及注意事項，以及入場供款參考。
溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。
Table of Contents
文曜揀樓攻略│文曜 Sutton 資本資料
| 樓盤名稱 | 文曜 Sutton |
|---|---|
| 位置 | 聯合道18號 |
| 單位數目 | 92個 |
| 面積 | 379-2,183呎 |
| 戶型 | 1房、2房1套、3房1套、4房4套連2儲物室及私人平台 |
| 車位 | 29個 |
| 校網 | 41校網 |
| 關鍵日期 | 現樓 |
| 承建商 | 建業建築有限公司 |
| 發展商 | 建灝地產 |
| 官方網站 | sutton.hk |
| 示範單位 | 現樓參觀 |
文曜 Sutton 户型分佈
「文曜」總共提供92個單位，包括一房至四房的多種戶型，實用面積範圍廣泛，從379平方呎到2,183平方呎不等。其中，兩房戶型是主打，佔據整體供應超過一半的份額。
| 戶型 | 伙數 | 佔比 | 面積(方呎) | 示範單位 | 示範單位呎價 |
| 1房 | 22伙 | 22% | 379 | 26F D單位 | HK$15,799 |
| 2房 | 48伙 | 52% | 634-904 | 26F A單位 | HK$15,730 |
| 3房 | 21伙 | 23% | 904-1,046 | 26F C單位 | HK$17,059 |
| 4房 | 1伙 | 1% | 2,183 | – | – |
圖片來源：文曜官網
文曜 Sutton 售價
| 首批 | 31伙 |
| 折扣額 | ● 1房：25% ● 2房：25% ● 3房：27% |
| 平均呎價 | HK$24,851 |
| 折扣後售價 | HK$18,488 |
該區其他一手新樓盤價目參考
- 瓏碧: HK$24,529
- 瀚名: HK$24,520
- AVA 55: HK$19,300
該區其他二手樓盤價目參考
- AVA 55: HK$20,623
- 曉薈: HK$19,286
- 太子匯: HK$16,440
- 御．豪門: HK$14,294
文曜 Sutton│項目背景
項目名稱由來
建灝地產集團投資及銷售部董事鄭智榮解釋，樓盤名稱「文曜」所蘊含的寓意，代表對美好未來和璀璨前景的熱望。其中，「文」象徵著知識和學問，而「曜」則象徵著光明照耀。
因此，「文曜」的意義既包括閃耀於日月星辰之上的卓越學問，也意味著項目能如晨曦一樣，引領城市邁向更遠大的目標。
同時，這個項目也象徵著一座燈塔，為居民和他們的子女提供指引，照亮通向美好生活和光明前途的道路。
項目前身
「文曜」項目原身為私樓「銅璵」，由豐泰及田生合作收購發展。然而，發展商在2017年之前成功將整幢物業以13億元轉售予舖王鄧成波家族，後者將其改建為出租長者屋「蔚盈軒」，月租起價為26,000元。在2022年，該物業再次轉手給建灝地產，成為現今的「文曜」項目。
由於「文曜」前身的「蔚盈軒」曾有95%單位出租超過3年，因此「文曜」不受《一手住宅物業銷售條例》約束。這意味著樓盤不需要印發樓書，也不必公布樓盤周邊規劃和風險因素。
項目前身意外事件
此外，「文曜」曾發生一宗自殺案件，該事件發生於2022年2月，並且未披露具體單位號碼。考慮這一情況，潛在買家應該謹慎考慮可能的風險。由於凶宅在法律上未有明確定義，不被視為業權瑕疵，因此發展商無需主動披露自殺案情況。但如果買家主動查詢是否發生「非自然死亡」等事件，發展商則不能提供虛假信息。
圖片來源：中原地產
文曜位置、文曜交通
【文曜 Sutton】地址：聯合道18號
「文曜」樓盤地理位置優越，鄰近「聯合道」，提供多條巴士路線可過海或前往油尖旺地區，並且距離「宋皇臺站」僅約五分鐘步行路程。該區域設有各種餐廳和超市等生活配套設施。此外，樓盤位於41校網，為有學齡子女的家庭提供便利。
- 校網：九龍（小學：41 / 中學：九龍城區）
- 地鐵：距離宋皇台站494米，步行約5分鐘
- 公共建設：
九龍城公共圖書館、石屋家園Stone Houses Family Garden、馬頭角道政府合署、中華佛教圖書館、九龍城民政事務處土瓜灣分處 - 購物：
屈臣氏(福佬村道)、百佳超市(太子道店)、Tak Cheung Grocery、惠康(太子道店)、萬寧(衙前圍道店)
文曜 Sutton 位置圖
文曜 Sutton 平面圖
下方圖片來源接自：文曜 Sutton 官網
1. 文曜平面圖
2. D室: 一房單位
D室是稀有的一房單位，實用面積為379呎，只有22伙開售。
進入房內，您將會發現一個小玄關，直行便會看到洗手間和廚房，它們位於房間的對角位置。不同於一般的一房單位，這個設計非常獨特，特別強調了廚房的設計。
洗手間配置明亮的燈光，使空間更加通透。客廳的主體區域寬闊，長約4.42米，寬約2.3米，並且直接通往一個露台。睡房位於客廳旁邊，使整個空間更加開放且一致。
3. A / B室: 兩房一套連儲物室
A及B室是兩房一套連儲物室，實用面積介於635呎至650呎之間，是文曜的主力房型。每層樓共有四個單位，其中A至C室均面向西方，視野遠大，面朝聯合道。
A和B室均為兩房一套連儲物室的戶型。這兩個單位的睡房與客廳朝向相同，但A室稍微比B室更方正，主人房設有轉角窗戶，可享受寬闊的景觀。
A室的主人套廁是明亮的，而B室則配有黑色設計的客廁和主人套廁。最後，我們仔細觀察了廚房，A室相對較方正，而B室則呈現一些獨特的角落。
4. C室: 三房一套連儲物室
C室單位是一個三房一套連儲物室的住宅，並且還包括一個工人房和工人廁所。最特別的是其中一個房間設有兩個洗手間，入內後首先迎接您的是一個洗手間，這與其中一個睡房相連形成套廁設計。
不僅如此，這間睡房還有一道門，通向另一個L型的空間，內設有一個額外的洗手間，並通往工作平台。從工作平台再走入廚房，這個特殊的設計似乎是為工人房的部分而設計，但如果工人需要進入房間，則需要透過工作平台或者通過套房才能進出。
文曜 Sutton 價單
| 單位 | 實用面積 (方呎) | 價單定價 | 折實價 | 折實實呎 | 備註 |
| 3F D室 | 379 | HK$798.4萬 | HK$599萬 | HK$15,779 | 1房售價最低 |
| 11F D室 | 379 | HK$916.1萬 | HK$689萬 | HK$18,129 | 1房售價最高 |
| 3F A室 | 635 | HK$1,331.8萬 | HK$999萬 | HK$15,730 | 2房售價最低 |
| 23F A室 | 635 | HK$1,662.7萬 | HK$1,217萬 | HK$19,166 | 2房售價最高 |
| 5F C室 | 904 | HK$2,112.5萬 | HK$1,542萬 | HK$17,059 | 3房售價最低 |
| 23F C室 | 904 | HK$2,645.1萬 | HK$1,931萬 | HK$21,360 | 3房售價最高 |
2. 3房折實價以折價最高27%計；其他房型以折價最高25%計
付款辦法
價單提供兩種建築期付款計劃，分別為「換樓易建期付款」和「輕鬆換樓易建期付款」。前者需在明年4月30日前完成交易，而後者則可推遲至明年9月30日。
入場價600萬元以下
- 1房-2房
挑選個別單位時，考慮到全場最平的一房單位，實用面積為379呎，入場價為599萬元。
若使用傳統銀行連按保上會，最高可貸90%按揭，首期繳納為60萬元，貸款金額為539.1萬元，按銀行的4.125%加息計算，每月供款為26,692元。此方案需要符合壓力測試的要求，即每月收入需達到55,774元，方可符合貸款條件。
然而，這僅適用於選購一房單位的情況。如果購買價值999萬元的兩房單位，雖然可以獲得90%的按揭，預計每月供款為44,665元，但需要具備每月收入達到93,327元的條件，才能符合貸款要求。
| 項目 | 1房 | 2房 |
| 樓價 | HK$599萬 | HK$999萬 |
| 首期 | 10%: HK$59.9萬 | 10%: HK$99.9萬 |
| 貸款額 | 90%: HK$539.1萬 | 90%: HK$899.1萬 |
| 月供 | HK$26,692 | HK$44,665 |
| 入息要求 | HK$55,774 | HK$93,307 |
2. 3房
至於三房單位，入場價為1,542萬元，而最高可借取的按揭為77%上限，即1,200萬元。
若按照傳統銀行的貸款安排，每月需支付59,095元供款。這需要具備每月收入高達123,000元的條件才能負擔得起。因此，發展商為三房單位的買家提供了備用一按，然而需要注意這個備用一按的使用有其限制。
| 項目 | 傳統銀行 | 發展商計劃 |
| 樓價 | HK$1,542萬 | HK$1,542萬 |
| 首期 | 22%: HK$342萬 | 15%: HK$231.3萬 |
| 貸款額 | 78%: HK$1,200萬 | 85%: HK$1,310.7萬 |
| 月供 | HK$59,095 | HK$32,768(供息) |
| 入息要求 | HK$123,479 | 需證明供得起 |
與同區樓價比較
若與2020年5月疫情爆發後開售的永義同區雋睿相比，文曜首批折實均價較雋睿低約38%。
在區內，二手物業的交投一向相對較冷清，然而，與鄰近文曜的7年樓齡金‧御門相比，近期的二手物業均價約為19,090元每平方呎，即文曜首批折實均價較金‧御門低約3%。
雖然文曜項目早在2016年完工，但無法立即入住。建灝集團指出，項目仍有一小部分工程未完成，預計最早於明年4月底交付。換句話說，買家需要等待至少約7個月才能入住。
隨著屯馬線全線開通，並接駁至東鐵線金鐘站，前往九龍城的交通變得更加便捷。儘管區內的一些地塊受到「one house」地契的限制，在進行重建時可能需要支付額外的地價，但這仍吸引了不少房地產發展商在區內購地進行開發。相較於文曜，一些項目甚至占據了鐵路旁的地理位置。
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