按揭成數2023│香港最新樓市政策更新！7月7日，香港金管局公佈物業按揭成數將進行調整，包括放寬住宅物業的按揭貸款成數限制。本文聚焦新政策公佈的各種自用住宅物業、非住宅物業、入息與按揭資格限制最新消息，立即了解。
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內容目錄
按揭成數2023│按揭成數是甚麼？
按揭成數是指購房者向金融機構貸款購買房屋時，貸款金額與房屋價值之間的比例。它是衡量房屋貸款的比例，通常以百分比表示。
舉例來說，如果一個購房者希望貸款購買一棟價值100萬元的房屋，而他能夠貸款的金額為70萬元，那麼他的按揭成數就是70%。這表示他需要支付30%的自有資金作為首付款，而剩下的70%則由金融機構提供貸款。
按揭成數對於購房者和金融機構都是重要的指標。對於購房者來說，按揭成數越低，意味著他們需要支付較高的首付款，但貸款金額較低，利息支出也相對較少。對於金融機構來說，按揭成數反映了貸款的風險程度，較低的按揭成數表示資產價值較高，貸款風險較低。
按揭保險計劃
按揭保險計劃（Mortgage Insurance Plan）是一種保險產品，旨在為購房者在貸款期間的還款能力提供保障。當購房者無法按時還款時，按揭保險計劃可以承擔一部分或全部未還貸款的還款責任，以減輕購房者和金融機構的風險。
按揭保險計劃通常由保險公司提供，購房者需要支付相關的保險費用。這種保險通常適用於房屋貸款的情況，購房者在購房時可以選擇加入按揭保險計劃。
按揭保險計劃的具體內容可能會因保險公司和計劃的不同而有所不同。一般而言，按揭保險計劃通常包括以下方面：
- 逾期還款保障：
如果購房者無法按時還款，按揭保險可以承擔一部分或全部的未還貸款金額，以確保金融機構能夠收回相應的款項。 - 無法還款保障：
如果購房者因傷殘、失業、重大疾病或死亡等原因無法繼續還款，按揭保險可以提供保障，承擔一部分或全部的未還貸款。 - 保費支付：
購房者需要支付按揭保險的保費，通常可以選擇一次性支付或隨著貸款分期支付。
香港按揭保險計劃
香港按揭證券有限公司於1999年3月推出了一項按揭保險計劃，旨在為銀行提供按揭保險，以使其能夠提供更高比例的按揭貸款，同時不需承擔額外風險。該計劃使銀行能夠提供最高達80%的按揭貸款，只要個案符合相關條件，例如樓價上限和貸款額上限等。這樣一來，置業人士只需支付物業價格的20%作為首期，大大減輕了他們的首期負擔。
該按揭保險計劃的特點如下：
- 提供按揭保險：透過該計劃，銀行可以獲得按揭保險，以覆蓋借款人無法還款的風險。
- 高成數按揭：銀行可提供高達80%的按揭貸款，讓購房者只需支付物業價格的20%作為首期負擔。
- 個案條件：借款人需要符合相關條件，如樓價上限和貸款額上限，以獲得該計劃的最高成數。
- 減輕首期負擔：該計劃明顯減輕了置業人士的首期負擔，讓他們能夠更輕鬆地購買房產。
按揭成數最新消息
2023年7月7日，香港特區政府對按揭成數進行了相關修訂，尤其針對自用住宅物業進行了調整。根據新的政策，以下是對不同價值的住宅物業按揭成數的調整：
1. 住宅物業
新的政策調整目的有下：
- 鼓勵自用住宅物業的購買，讓買家能夠更靈活地選擇財務方案
- 購買自用住宅物業的買家可以享受更高比例的按揭貸款，從而減輕了首期負擔
- 促進房地產市場的發展。
| 物業類型 | 物業價值 | 新政策 | 按揭成數 |
| 自用住宅物業 | HK$1,500萬或以下 | 上調 | 70% |
| HK$1,500萬~HK$3,000萬 | 上調 | 60% | |
| HK$3,000萬以上 | 維持 | 50% | |
| 非自用住宅物業 | 無限制 | 維持 | 50% |
注意事項 一手樓花：有任何形式的發展商優惠或回贈，按揭貸款額度需從中扣減。 二手樓：如果臨時買賣合約上明確提供優惠（例如賣家支付印花稅），是否扣減視銀行的個別政策而定。
2. 村屋、唐樓按揭成數
根據最新放寬的按揭成數政策，不同類型的住宅在申請按揭成數時亦有不同的規定。
| 樓價 | 村屋按揭成數 | 唐樓按揭成數 | 首次置業要求 | 固定收入要求 |
|---|---|---|---|---|
| HK$1,000萬以下 | 至多80.5% | 至多90% | ✓ | ✓ |
| HK$1,000萬-HK$1,125萬 | 至多80.5% 貸款上限為HK$900萬 | 至多90% 貸款上限為HK$900萬 | ✓ | ✓ |
| HK$1,125萬-HK$1,500萬 | 至多80% | 至多80% | ||
| HK$1,500萬-HK$1,715萬 | 至多80% 貸款上限為HK$1,200萬 | 至多80% 貸款上限為HK$1,200萬 | ||
| HK$1,715萬-HK$3,000萬 | 至多70% 貸款上限為HK$2,100萬 | 至多70% 貸款上限為HK$2,100萬 |
3. 非住宅物業
| 物業類型 | 新政策 | 原按揭成數 | 新按揭成數 |
| 寫字樓 | 上調 | 50% | 60% |
| 工廠大廈 | 上調 | ||
| 商鋪 | 上調 |
4. 物業按揭貸款
金管局還對以「資產水平」為基礎的物業按揭貸款進行了調整，詳情如下：
| 物業類型 | 新政策 | 原按揭成數 | 新按揭成數 |
| 住宅物業 | 上調 | 40% | 50% |
| 非住宅物業 | 上調 |
5. 其他按揭放寬措施
| 類型 | 新政策 | 新按揭成數 |
| 「主要收入來自香港以外地區」的按揭貸款申請人 | 下調 | 按揭成數、供款與入息比率之上限 下調10% |
| 整體按揭成數超過金管局標準的20% | 下調 | 供款與入息比率之上限 下調5% |
6. 臨買合約
I. 物業價值在HK$600萬或以下
| 物業價格 | 2023年7月7日以後簽訂之臨約 適用最高按揭成數 | 2023年7月7日以前簽訂之臨約 適用最高按揭成數 |
| HK$400萬或以下 | 80%或90% | |
| HK$400萬~HK$450萬以下 | 80%-90% 貸款上限為HK$360萬 | |
| HK$450萬或以上~HK$600萬 | 80% 貸款上限為HK$480萬 | |
I. 物業價值在HK$3,000萬或以下 / HK$1,920萬或以下
| 物業價格 | 2023年7月7日以後簽訂臨約 適用最高按揭成數 | 2023年7月7日以前簽訂臨約 適用最高按揭成數 |
| 適用物業價值 | HK$1,920萬或以下 | HK$3,000萬或以下 |
| HK$400萬以上~HK$1,000萬或以下 | 80%或90% | 80%或90% |
| HK$1,000萬以上~HK$1,125萬以下 | 80%-90% 貸款上限為HK$900萬 | 80%-90% 貸款上限為HK$900萬 |
| HK$1,125萬以上~HK$1,920萬以下 | 80% 貸款上限為HK$960萬 | – |
| HK$1,125萬以上~HK$1,500萬以下 | – | 80% |
| HK$1,005萬以上~HK$1,715萬以下 | – | 70%-80% 貸款上限為HK$1,200萬 |
| HK$1,715萬以上~HK$3,000萬以下 | – | 70% |
入息與按揭資格限制
即使政府放寬了按揭成數，並不是所有人都有資格申請9成的按揭貸款，尤其針對1000萬元的物業。
| 入息/特殊情況 | 按揭成數 | |
| 固定收入 | 一般上班族 | 自住+首置：最高90% |
| 高齡人士：60歲以上，如果沒有擔保人可能需要減少按揭成數 | 最高80% | |
| 非固定收入 | ● 無公司之自僱人士 ● 以浮動收入為主的入息（例如佣金） ● 現金收入難以申請9成按揭（例如司機、工地工人、裝修工人等） | 最高80% |
| 有公司之自僱人士，有繳納利得稅，可利用中小企業貸款 | 最高80% (首次貸款60%+中小企業貸款) | |
| 收入非來自香港 | – | 較正常下調10%： 首套房 50% 二套房 40% |
| 如果非本地收入佔總收入超過50％，並且無法提供香港直系親屬住址證明，則按揭成數需減少1成 | – | |
| 在海外工作的申請人，如果工作地點距離香港很遠，會被質疑購買住宅物業自住的可信性 | – | |
| 資產計算按揭 | – | 首套房 50% 二套房或以上 40% |
| 物業 | ● 已擁有其他住宅物業 ● 換樓先賣後買（出售物業未完成交易） | 最高80% |
| 轉按 | 如果未套現，新按揭成數僅適用於樓價HK$600萬或以下的物業 | 最高60% |
| 如果未套現，新按揭成數僅適用於樓價HK$1,920萬或以下的物業 | 最高80% 貸款上限為HK$960萬 | |
| 經按揭保險 | 最高80% | |
| 套現，僅適用舊按揭成數僅適用於樓價HK$600萬或以下的物業 | 最高80% 還款期最高25年 | |
| 甩名，作非首置的新買賣處理，適用於樓價HK$1,920萬或以下的物業 | 最高80% 貸款上限為HK$960萬 | |
| 發展商二按/呼吸計劃，不能套現，適用於樓價HK$1,920萬或以下的物業 | 最高80% 貸款上限為HK$960萬 | |
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