居屋按揭2023│居屋按揭是香港置業者關注的重要話題。居屋按揭政策會隨政策有所變動，而在綠表居屋、白表居屋及房協資助房屋的不同情境下，申請按揭也有著一系列複雜的規定和要點。本文將從政府擔保期、按揭成數、還款年期等多個方面進行探討，為您解析2023年居屋按揭的各種重要資訊。
溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。
內容目錄
居屋按揭2023│政府擔保期及申請要求
政府擔保期是居屋按揭的重要概念，它涉及到申請按揭所需的一些基本條件和要求。根據綠表居屋、白表居屋及房協資助房屋等不同情境，政府擔保期的長短會有所變化。
1. 政府擔保期計算方式
政府為所有居屋提供30年的擔保期，計算方式是以首次出售日期為基準。例如，如果居屋的首次出售日期是5年前，那麼政府的擔保期剩餘為30年減去5年，即25年。
2. 政府擔保期內的申請要求
在政府擔保期內，申請居屋按揭不需要進行壓力測試，也不需要提供入息文件。
然而，申請者仍需要申報入息，以證明有能力供樓。需要注意的是，即使銀行不需要查閱入息文件，申請人仍需申報家庭總收入，並有能力供樓。對於無入息的情況，家庭成員可以作為支持。
居屋按揭2023│按揭成數及還款年期
按揭成數和還款年期是影響居屋按揭額度和還款方式的重要因素。根據不同的情況，居屋按揭的成數和年期會有所不同。
1. 一手新居屋及綠表居屋按揭
一手新居屋及綠表居屋按揭最多可借9成半，還款年期最長25年。但在政府擔保期完結後，按揭餘額需低於樓價的7成，才能批准9成半成數和25年年期。
2. 白表居屋及白居二按揭
白表居屋及白居二按揭最多可借9成，還款年期最長25年，但仍受擔保期限制。只有擔保期夠長，才能同時獲得9成成數和25年年期。
3. 房協資助房屋按揭
房協資助房屋按揭的成數和年期因情況不同而有所變化。一手房協資助房屋最多可借9成，還款年期最長30年。而二手房協資助房屋則根據市場情況和政策變化，可能有不同的規定。
居屋按揭2023│套現及補地價
在居屋按揭中，套現和補地價是一些置業者關注的重點。
1. 套現
套現是指將已有的居屋按揭重新安排，以獲取現金或其他用途。套現可透過補地價、按揭重組等方式實現，但在進行套現時，需要注意銀行的利率、規定和政策。
2. 補地價
對於已購入的居屋，有時需要支付補地價。補地價可以透過向房署申請、估價和按揭重組等方式實現。值得注意的是，補地價後，按揭成數會受到限制，不多於5成，但這樣的操作可以讓居屋在公開市場放租或出售。
綠白表一二手居屋按揭成數年期比較
近年來，每年房屋委員會（房委會）和香港房屋協會（房協）都推出新的居屋項目。
由於存在兩個不同的房屋建設機構，並且面對兩種類型的購房人，再加上一手房市場和二手房市場的存在，大家都預料到會產生各種不同的按揭安排：
| 項目 | 按揭成數上限 | 最長年期 | 壓力測試 |
| 一手房委會新居屋(綠表) | 95% | 25年 | 不需要 |
| 一手綠置居 | 95% | 25年 | 不需要 |
| 一手房委會新居屋(白表) | 90% | 25年 | 不需要 |
| 一手房協新居屋(綠表) | 90% | 25年 | 需要 |
| 一手房協新居屋(白表) | 90% | 25年 | 需要 |
| 房委會居屋第二市場(白居二)(綠表) | 95% | 高成數按揭：最高30年減樓齡 普通銀行按揭：25年 | 普通銀行按揭需要 |
| 房委會居屋第二市場(白居二)(白表) | 90% | 25年 | 普通銀行按揭需要 |
| 房協居屋第二市場(白居二)(綠表) | 90% | 高成數按揭：最高30年減樓齡 普通銀行按揭：25年 | 普通銀行按揭需要 |
| 房協居屋第二市場(白居二)(白表) | 90% | 25年 | 普通銀行按揭需要 |
| 已補地價居屋 | 和私人住宅按揭一樣 | ||
居屋按揭安排比較與詳解
1. 一手房委會新居屋/綠置居按揭
一手房委會新居屋和綠置居按揭方案允許綠表和白表買家申請。
房委會為所有買家提供按揭貸款擔保，使得兩者皆可獲得超高按揭成數，分別為95%和90%。按揭成數超高的背後，是房委會為買家負擔未還清按揭的風險，因此無需通過壓力測試。
然而，買家仍需確保每月供款佔入息50%以下。
2. 一手房協新居屋
房協新居屋按揭計劃區別於房委會，並不提供按揭貸款擔保，而是透過指定銀行批出90%的按揭。綠表買家的按揭上限為90%。與房委會不同，房協對按揭審批更為謹慎，需經過壓力測試等審批程序。
3. 房委會白居二按揭
房委會允許曾放棄公屋的住戶以綠表買家身份購買免補地價居屋。此外，自2013年起，中低收入家庭或個人亦可以白表身份購買指定的二手居屋，但按揭成數較一手居屋稍低。
4. 房協會白居二按揭
房協的二手居屋按揭安排與房委會有所不同，因為房協在按揭方面並不提供貸款擔保，而是需要透過「香港按揭證券公司」進行擔保。
房協的二手居屋按揭規定為最高90%的按揭成數以及最長25年的年期。然而，申請者在獲得這些條款之前需要通過壓力測試，以確保他們有能力應付按揭供款。此外，申請人在獲得批准後還需要支付按揭保險的保費。
為了提高申請的成功機會，房協的按揭方案允許申請人增加擔保人。這意味著申請人可以邀請親友或合適的人士擔任擔保人，以提供額外的擔保，從而增加獲批按揭的可能性。
| 計劃 | 實行年份 | 香港按揭證券公司接受 |
| 出租屋邨 | 1952 – 1997 | |
| 郊區公共房屋 | 1984 – 2017 | |
| 市區改善計劃 | 1976 – 1999 | |
| 住宅發售計劃 | 1965 – 2002 | ✓ |
| 夾心階層住屋計劃 | 1995 – 1999 | |
| 市值發展項目 | 2000 | |
| 「長者安居樂」住屋計劃 | 2003 – 2004 | |
| 資助出售房屋項目 / 居屋 | 2016 – 現在 | ✓ |
可按揭擔保的白居二房協屋苑
| 住宅發售計劃 | 健康邨、家維邨、祈德尊新邨、偉景花園、樂年花園、茵怡花園、寶石大廈 、翠塘花園、 啟德花園、景新臺 |
| 資助出售房屋項目 / 居屋 | 綠悠雅苑、翠嶺峰、翠鳴臺、綠怡雅苑 |
不可按揭擔保的白居二房協屋苑
| 出租屋邨 | 至提供分佈在20多個屋苑3萬多個的出租單位，不是出售單位，不適用於按揭申請 |
| 郊區公共房屋 | 沙頭角邨、對面海邨、翠塘花園(其中一座) |
| 市區改善計劃 | 荷李活華庭、欣榮花園 、萬和閣、萬盛閣、尚雅苑、麗雅苑、駿發花園 、毓明閣、居仁里3號、龍濤苑、太白臺10號、頌賢花園、加暉閣、羲皇臺1號、平瀾街7號、高寶閣 、儒林臺3、建和閣、高宏閣、源輝閣 、砲台街39C號、廟街221號、差館上街5號、西園 、寶文街8號、賴恩樓、愛群閣、美新樓 |
| 夾心階層住屋計劃 | 悅庭軒、欣圖軒、芊紅居、浩景臺、悅海華庭、雅景臺、旭輝臺、晴碧花園、疊翠軒、宏福花園 |
| 市值發展項目 | 加惠臺、曉峯灣畔、怡心園 |
居屋按揭年期限制
按揭年期限制在不同類型的居屋中存在。一手房委會新居屋/綠置居和房協新居屋的最長年期為25年，且兩者均不需繳交按揭保費。然而，房委會的按揭貸款擔保期只有30年，這在二手居屋的按揭審批中需特別注意。
特殊情況考慮
在申請按揭時，一手新居屋申請不接受擔保人，而退休人士則可通過填寫聲明證明還款能力。不過，擔保人的加入可以提高白表買家的按揭審批機會。
樓齡對按揭的影響
對於二手居屋，樓齡對按揭有一定影響。房委會按揭貸款擔保期在物業首次出售日期計算只有30年，因此樓齡越高，銀行批出25年高成數按揭的機會會減少。
銀行通常會要求擔保期完結後，按揭餘額低於樓價的6成，才能獲得較高的按揭成數和較長的年期。
| 按揭成數/樓齡 | 19年 | 20年 | 21年 | 22年 | 23年 | 24年 | 25年 | 26年 | 27年 |
| 95% | 25 | 23 | 21 | 19 | 17 | 15 | 12 | 10 | 7 |
| 90% | 25 | 23 | 20 | 18 | 16 | 13 | 11 | 8 | |
| 85% | 25 | 23 | 20 | 18 | 15 | 12 | 9 | ||
| 80% | 25 | 23 | 20 | 17 | 14 | 11 | |||
| 75% | 25 | 26 | 21 | 17 | 13 | ||||
| 70% | 25 | 22 | 17 | ||||||
| 60% | 25 | 25 |
例子：假設我們考慮一個樓齡為15年的二手居屋，並希望申請按揭購房。根據銀行的按揭規定，我們可以觀察到以下兩種情況：
- 90%按揭成數：
如果我們希望申請90%的按揭成數，即貸款金額佔房屋價值的90%。
考慮到居屋的樓齡為15年，根據銀行的規定，可能會限制按揭年期。假設銀行規定在樓齡為15年的情況下，最多可以批出20年的按揭。因此，我們在這種情況下可以申請20年的按揭。 - 80%按揭成數：
如果我們接受較低的按揭成數，即貸款金額佔房屋價值的80%，根據同樣的樓齡和銀行限制，我們可能可以申請較長的按揭年期。
在這個例子中，考慮到樓齡15年，我們可能有機會申請到25年的按揭年期，因為這個樓齡在銀行的按揭年期限制範圍之內。
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