大陸買樓流程2023│近年來，相對於香港的高漲樓價，大陸的房產市場普遍便宜許多，這吸引了不少香港人考慮在大陸買樓作為投資或置業的選擇。然而，對於許多香港人來說，大陸的買樓程序和相關法規可能相對陌生，其中涉及的稅項和費用也顯得較為複雜。本文將總結在大陸買樓的一些要點，包括物色物業的方法、常用的買樓網站、買樓的程序、按揭貸款以及相關的稅項和費用。
溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。
內容目錄
大陸買樓流程2023│香港人如何在大陸買樓?
香港人是可以在大陸買樓的，只需持有有效的香港身份證和回鄉證即可。
不過，不同城市對於香港買家的要求可能有所不同。有些城市可能要求買家首次在內地置業，而另一些城市可能需要買家在當地具有工作合約或學籍證明。如果你計劃在大陸銀行申請按揭貸款，大多數銀行會要求買家提供相應的內地社保或課稅證明。另外，香港的一些銀行也提供針對大灣區物業的按揭服務，因此你可以選擇使用香港銀行的按揭貸款。
下文開始就大陸買樓流程進行解析。
一、文件準備
基本必要文件
- 香港身份證
- 回鄉證
- 內地電話卡
- 內地戶口、銀聯卡
- 大陸版微信支付、支付寶
備用補充文件
除了大灣區目前已豁免香港人房產限購令，根據不同城市的限購令，可能會要求提供下列文件，包括但不限於：
- 居留證
- 勞動合同 (即僱傭證明)
- 學習證明
- 收入證明
- 繳稅證明
- 社保證明
《惠港16條措施》： 2019年，粵港澳大灣區建設領導小組公佈《惠港16條措施》，全面開放港澳居民到內地購房的限制。香港居民在大灣區9城視為本地居民，可自由購買一套自用房，僅需提供無房證明、自住承諾，無須大陸境內工作、學習證明、社保等限購條件。
二、大陸城市
一般而言，與港人最常聯繫的依舊是廣東大灣區，方言、吃食、氣候都相近，是大部份港人在大陸買樓的首選地區。
要了解到，中國地大物博，越往北走，吃食、文化、習慣、語言、民族都相差甚大。在江淮漢地，回族已是第一大少數民族；山東、北京等亦有滿族、朝鮮族、回族等。
1. 供暖
秦淮線以南的省份屬於南方，靠近秦淮線卻屬於南方的省分如江蘇省、浙江省仍會下雪，大樓的中央空調卻是不會設置供暖系統。也就是儘管下雪，也無中央空調暖氣可吹，居民只能另購移動式暖氣。
大灣區由於屬於廣東，長年無雪，因此沒有供暖的問題。
紅色：供暖；灰色：無供暖；黃色：部分供暖
2. 城市分級
大陸依據城市的發展程度，將城市劃分等級，依序為一線城市、新一線城市、二線城市、三線城市、四線城市、五線城市。每年都會進行評比和更新。
目前全國一線城市共有四座，分別是：北京市、上海市、廣州市、深圳市。換句話說，北上廣深四城裡，大灣區佔了一半。
➤中國城市新分級名單：點此了解
3. 大灣區9個城市 (內地)
| 城市 | 等級 | 簡介 | 交通 |
| 深圳 | 一線城市 | 經濟特區，1979年建城，外號「亞洲矽谷」，多數在港上市的重要陸企都在深圳，重點發展高科技、現代物流業、金融服務業、文化產業 | 深圳─香港口岸有7個 深圳北站─香港西九龍站，車程18分鐘 |
| 廣州 | 一線城市 | 廣東省會，外貿、製造業、紡織、輕工業、重工業大省，也是大陸經濟發展最好的省份 | 廣州南站─香港西九龍站，車程46分鐘 深中大橋2024開通後，「深圳─中山─廣州南沙區」將連接 |
| 東莞 | 新一線城市 | 現為「廣東四小虎」，製造業重鎮，截至去年底有超過8000間港商在東莞經商 | 東莞虎門站─香港西九龍站，車程39分鐘 |
| 佛山 | 新一線城市 | 珠三角地區重要經濟中心，製造業、工業生產和貿易突出，擁有許多工業園區、高科技園區 | 佛山西站─香港西九龍站，車程約82分鐘 |
| 珠海 | 二線城市 | 大陸最重要的對外口岸，是唯一與港澳相連的大陸城市。由於珠海市政府推出住房補貼以吸引港澳台青年 | 香港島、九龍、新界直通巴士往返珠海，車程75分鐘 |
| 中山 | 二線城市 | 過去名為香山，為孫中山先生故鄉，現為「廣東四小虎」，主攻工業、科技業。港澳青年在中山創業，可享創業、就業、租金方面的補貼 | 中山港─上環港澳碼頭、尖沙咀中港碼頭，90分鐘 深中大橋預計2024年通車，屆時深圳─中山的行車僅需20分鐘 |
| 惠州 | 二線城市 | 「粵東門戶」之稱，外向經濟，主攻高科技產業、服務業，以及旅遊業，生產總值為廣東省第5名 | 惠州南站─香港西九龍站，車程約70分鐘 |
| 江門 | 三線城市 | 製造業和多元化的產業結構，尤其在電子信息、家電、紡織等領域具有競爭力，積極推進現代服務業發展，促進產業升級 | 江門東站─廣州南站─香港西九龍站，車程約120分鐘 |
| 肇慶 | 三線城市 | 位於廣東省中西部，自然資源豐富，以農業、工業為基礎，涵蓋了汽車製造、紡織、食品加工等多個領域 | 肇慶站─廣州南站─香港西九龍站，車程約1.5~2小時 |
三、大陸樓價
1. 主要城市樓價
根據中國房價行情網，截至發稿，大陸主要城市新樓樓價如下：
| 城市 | 城市等級 | 平均單價 | 平均總價 | 平均面積 | 同比 | 大樓供暖 |
| 北京 | 一線城市 直轄市 | 72,002元/㎡ | 831萬元 | 117㎡ | +7.89% | ✓ |
| 上海 | 一線城市 直轄市 | 69,142元/㎡ | 770萬元 | 106㎡ | +1.16% | |
| 廣州 | 一線城市 廣東省會 | 43,688元/㎡ | 528萬元 | 106㎡ | -1.25% | |
| 深圳 | 一線城市 | 68,991元/㎡ | 796萬元 | 109㎡ | -3.20% | |
| 天津 | 直轄市 二線城市 | 25,628元/㎡ | 224萬元 | 92㎡ | +2.44% | ✓ |
| 重慶 | 直轄市 二線城市 | 13,055元/㎡ | 163萬元 | 114㎡ | +11.58% | |
| 青島 | 新一線城市 | 21,983元/㎡ | 279萬元 | 113㎡ | +1.21% | ✓ |
| 西安 | 二線城市 陝西省會 | 17,836元/㎡ | 224萬元 | 118㎡ | +7.68% | ✓ |
| 鄭州 | 新一線城市 河南省會 | 13,036元/㎡ | 164萬元 | 116㎡ | -4.43% | ✓ |
| 南京 | 新一線城市 江蘇省會 | 32,179元/㎡ | 324萬元 | 101㎡ | -12.01% | |
| 蘇州 | 二線城市 | 23,296元/㎡ | 299萬元 | 126㎡ | -4.86% | |
| 杭州 | 新一線城市 浙江省會 | 40,999元/㎡ | 501萬元 | 114㎡ | +5.71% | |
| 寧波 | 新一線城市 | 25,873元/㎡ | 286萬元 | 116㎡ | -6.42% | |
| 廈門 | 二線城市 | 51,824元/㎡ | 561萬元 | 108㎡ | -4.55% | |
| 成都 | 二線城市 四川省會 | 20,773元/㎡ | 183萬元 | 107㎡ | -6.36% | |
| 武漢 | 二線城市 湖北省會 | 18,686元/㎡ | 219萬元 | 112㎡ | -2.74% | 部份供暖 |
| 長沙 | 二線城市 湖南省會 | 11,520元/㎡ | 137萬元 | 119㎡ | +2.58% | 部份供暖 |
| 合肥 | 新一線城市 安徽省會 | 20,800元/㎡ | 215萬元 | 103㎡ | -2.86% | 部份供暖 |
註：數據僅供參考，每家機構口徑不同
2. 廣東省各城市樓價
根據中國房價行情網，截至發稿，廣東省城市新樓樓價如下：
| 城市 | 城市等級 | 平均單價 | 平均總價 | 平均面積 | 同比 |
| 廣州 | 一線城市 廣東省會 | 43,688元/㎡ | 528萬元 | 106㎡ | -1.25% |
| 深圳 | 一線城市 | 68,991元/㎡ | 796萬元 | 109㎡ | -3.20% |
| 東莞 | 新一線城市 | 28,802元/㎡ | 373萬元 | 126㎡ | +0.89% |
| 佛山 | 新一線城市 | 14,043元/㎡ | 159萬元 | 108㎡ | -15.38% |
| 珠海 | 二線城市 | 25,875元/㎡ | 281萬元 | 114㎡ | -9.31% |
| 中山 | 二線城市 | 10,846元/㎡ | 135萬元 | 113㎡ | -3.96% |
| 惠州 | 二線城市 | 10,907元/㎡ | 137萬元 | 115㎡ | -3.52% |
| 潮州 | 三線城市 | 資料不足 | 124萬元 | 128㎡ | -2.02% |
| 江門 | 三線城市 | 6,709元/㎡ | 97萬元 | 114㎡ | -6.09% |
| 清遠 | 三線城市 | 6,050元/㎡ | 68萬元 | 106㎡ | -12.78% |
| 揭陽 | 三線城市 | 7,860元/㎡ | 86萬元 | 119㎡ | +14.85% |
| 汕頭 | 三線城市 | 12,388元/㎡ | 183萬元 | 139㎡ | +7.13% |
| 湛江 | 三線城市 | 11,049元/㎡ | 125萬元 | 115㎡ | +4.01% |
| 肇慶 | 三線城市 | 6,367元/㎡ | 87萬元 | 117㎡ | +8.05% |
| 河源 | 四線城市 | 6,524元/㎡ | 91萬元 | 139㎡ | +2.70% |
| 茂名 | 四線城市 | 8,509元/㎡ | 113萬元 | 139㎡ | +7.29% |
| 梅州 | 四線城市 | 6,615元/㎡ | 91萬元 | 131㎡ | +4.86% |
| 韶關 | 四線城市 | 5,189元/㎡ | 68萬元 | 125㎡ | -18.33% |
| 汕尾 | 四線城市 | 7,522元/㎡ | 106萬元 | 143㎡ | +1.79% |
| 陽江 | 四線城市 | 5,477元/㎡ | 76萬元 | 134㎡ | -1.59% |
| 雲浮 | 五線城市 | 4,541元/㎡ | 57萬元 | 117㎡ | -0.52% |
註：數據僅供參考，每家機構口徑不同
四、大陸買樓App
對不熟悉當地房市的人來說，從網上得知消息是最快的方法。但是打開百度，跳出的訊息較為雜亂，因此建議直接下載大陸口碑較好的買房App進行市場的初步了解。
| 功能 | App | 說明 |
| 找房源 | 貝殼找房 | 房源真實性靠譜，相對較齊全 房仲學歷較高，多為傳統房仲，仲介費高 提供二手房源 |
| 365淘房 | 新房樓盤百科 樓盤動態實時更新 提供樓盤備案價 | |
| 找房企 | 企查查 | 查看開發商的名字、資質，注意有無違規紀錄、經濟糾紛、爛尾歷史 |
| 查歷史成交價 | 房天下 | 清楚標示樓盤的歷史成交價 |
| 查房評 | 小紅書 | 輸入樓盤名字，查看業主真實評價，可以直接和業主交流 |
| 看地段 | 百度地圖 | 看樓盤周圍2公里可步行距離有哪些配套，包括學校、小區、醫院、工廠等 |
| 算月供 | 房貸計算器 | 算月供、貸款利率 |
58房網、安居客、閑魚，儘管有些網上推薦，但不建議使用 (本建議僅供參考)。
上述APP是最多假房源的聚集地，假照片、假價格、假房源；且切勿公佈自己的手機號，會不斷被仲介騷擾。
五、大陸樓型
大陸有許多不同樓型，置業之前應該明白其中分別。
| 項目 | 住宅 | 公寓 |
| 土地使用年限1/性質 | 70年，居住 | 40年，商業/居住 |
| 首付款 | 三成(首套) | 五成(不限購) |
| 主力戶型 | 100平米 | 30-50平米 |
| 產品類型 | 住宅/洋房/別墅 | SOHO/LOFT -SOHO: 3米層高 -LOFT: 4.5-5.2米層高 |
| 水電費 | 民用水電 -民用一級0.54元/度 -民用二級0.61元/度 -民用三級0.59元/度 | 商用水電 |
| 可否落戶2 | 可 | 不可 -可按照當地城市政策、積分落戶 |
| 帶學位3 | 有 | 無 |
| 區域價格 | 區域市場價 | 低於區域市場價20%-50% |
| 拆遷賠付 | 一比一賠付 | 一比三賠付 |
| 二手交易費用 | 1.5%-9% | 17% |
| 主要交稅 | 契稅、印花稅、增值稅、個稅 -契稅：總價1%-3% -個稅：滿五唯一免徵 | 契稅、印花稅、增值稅、個稅、土地增值稅 -契稅：總價3% -個稅：任何情況都要交 -土地增值稅：總價5% |
| 公攤比例4 | 20% | 30% |
| 天然氣 | 有 | 無 |
| 物業費 | 低 | 高 |
| 綠化率 | 高 | 低 |
| 容積率 | 低 | 高 |
| 梯戶比5 | 低 | 高 |
| 安全度 | 高 | 低 |
如果土地之後被規劃為發展用區，則不能續期，房屋會被拆遷，做其他的基建等項目
2. 可否落戶：對港籍身份不適用，適用於在港居住的陸籍人士
3. 學位房：買房後，業主或其子女能獲得合作學校的學籍保留，可直接入校直讀，無須考試等
4. 公攤比例：指在共有建築物或小區中，各個業主按照其所擁有的私有部分的面積比例，共同承擔公共設施、公共區域和服務設施的費用
5. 梯戶比：指在一個樓宇或住宅區中，每個電梯服務的居民戶數。它表示了每個電梯所需為多少戶居民提供垂直交通服務
六、大陸買樓流程
A. 買新房
- 物色有信譽的發展商和代理：選擇信譽良好的發展商和地產代理，詳細瞭解樓盤資訊、地方政策、物業類型及產權期限等。
- 簽認購書：選定心水單位後，簽署認購書並支付訂金，確保使用國家認定的商品房買賣認購書，並將款項存入指定的銀行監管帳戶。
- 簽正式合約：支付樓價首期，簽署正式買賣合約，約定尾款的支付時間，可選擇一次性付款或銀行按揭貸款。
- 可選本港或內地申請按揭：如需按揭，可向香港指定銀行或內地銀行申請，並在當地銀行開立還款帳戶。
- 辦理買賣公證手續：簽訂正式的買賣合約後，發展商安排買家到公證處辦理公證手續。
- 支付餘數：根據合同約定時間，支付餘下的款項，如選擇按揭貸款，銀行會直接轉入指定的銀行監管帳戶。
- 辦理收樓手續：收到發展商的入伙通知書後，在指定時間內辦理收樓手續，需支付房屋維修基金、物業管理費等費用。
- 申領產權證書：向國土資源局申請產權轉移過戶登記，並在指定日期獲取不動產權證書。如遇到產權問題，可通過法律途徑向賣方索償。
買大陸新房注意事項 1. 「五證二書」： 確保開發商和銷售商提供有效的五證（國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建築工程用地規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證）以及交樓時的二書（商品房質量保證書、商品房使用說明書）。 同時確保開發商和銷售商持有有效的商品房外銷許可證和營業執照。 2. 實地視察：盡可能到物業現場實地視察，親自了解樓盤情況、配套設施和周邊環境。 3. 存款入監控賬戶：支付房款時，應將款項存入商品房預售許可證公布的監控賬戶，並要求領取發票並保留有效的轉賬憑證。 4. 驗樓並跟進問題：在收樓前仔細驗樓，如果發現質量問題，可以根據房屋保修條例要求開發商跟進處理。
B. 買二手房
- 同代理看樓：選擇可靠的地產代理公司，與代理一同看房。
- 簽訂買賣合約：在找到合適的房源後，與賣方簽訂購房合約。
- 資金監管：買方將首付款支付至按揭銀行的資金監管賬戶（通常為原貸款銀行，如更換其他銀行可能會產生額外費用），買方與擔保公司和銀行簽訂資金監管協議及相關文件。
- 申請按揭貸款：買方向銀行提出貸款申請，銀行同意後向買方發放貸款承諾書（通常銀行會直接通知擔保公司）。
- 贖樓和注銷抵押：買方支付擔保費用給擔保公司，擔保公司向原貸款銀行申請贖樓，發出贖樓擔保函並進行贖樓和注銷抵押登記手續。
- 房屋過戶：買方與擔保公司簽訂購房合約，遞交房產過戶申請，擔保公司領取回執。
- 銀行給賣方貸款尾款：買方與擔保公司簽署回執，並支付相關費用以領取房產證，擔保公司領取新的房產證，向按揭銀行進行抵押登記，銀行將首付款支付給賣方，完成新房產證抵押登記後，銀行將扣除贖樓貸款後的貸款支付給賣方。
- 收樓：買賣雙方辦理房屋交接手續，包括水、電等過戶手續，買方領取房屋鑰匙。
買大陸二手房注意事項 1. 甄別產權並核實業主身份： 搞清楚房屋的產權，以免購房後無法獲得房屋產權證。可以委托大型中介機構進行查核。同時，還需要確認賣方是否為產權證上的真正業主，查看產權證時應查看正本。 2. 注意房屋內部結構是否損壞： 留意房屋內部結構是否受損或老化，例如查看墻壁是否有裂縫、是否存在漏水問題。一旦發現相關問題，需要仔細考慮是否購買，因為日後可能需要承擔較多的維修費用。 3. 選擇有資質和信譽的中介公司：尋找具有良好聲譽並獲得執業資格的中介公司，最好親自前往相關公司，考察公司的情況，判斷其信譽水平。 4. 視察周邊環境：實地視察房屋周邊環境，了解附近的環境、衛生情況和社區安全等。
七、大陸買樓費用
| 項目 | 金額 |
| 契稅 | 住宅1%-3%；公寓3% |
| 物業維修基金 | 一般電梯房，90元/㎡起 |
| 土地登記費 | 13元 |
| 住房登記費 | 80元 |
| 貸款公證費 | 200元 |
| 買賣合同公證費 | 210元 |
| 律師費 | 1200緣起 |
八、大陸買樓按揭
香港人在大陸購買房產時，可以在大陸銀行用香港入息證明辦理按揭貸款，如果購買的是一手房，發展商可能會提供承辦按揭的銀行，首套房貸款額度可能達到房價的70%。需要注意的是，內地的按揭利率通常比香港高，大約在5%至6%左右。
大陸買樓按揭│申請流程
- 向銀行提出申請。
- 簽署信貸審查授權書，並提交所需文件，例如所購房產的資料、收入證明、身份證明文件等。
- 若銀行批准貸款，買方可簽署買賣合約並領取房產證，以此作為向銀行的抵押物。
- 手續完成後，銀行將貸款匯入賣方的銀行帳戶，所需時間因銀行而異。
大陸買樓按揭│申請文件
申請文件與香港物業按揭相似，大致包括：
- 香港永久居民身份證
- 香港住址證明
- 一手住房銷售合約或不動產權證書（房產證）
- 最近3個月的銀行月結單
- 最近3個月的薪金證明文件
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