壓力測試│當我們申請房屋按揭時，銀行常提到「壓力測試」。壓力測試是什麼？本文將深入探討壓力測試的概念、誰需要通過壓力測試、測試受到哪些因素的影響，以及如果無法通過壓力測試，是否可以借助擔保人的協助等問題。
溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。
內容目錄
壓力測試是什麼？
「壓力測試」是自2010年起，根據香港金融管理局的要求，銀行審核按揭申請的一項標準。
過去，購房者只需確保「供款佔入息比率」不超過五成，就可以獲得銀行按揭。然而，自2010年起，申請按揭需要通過兩個關卡：
- 「供款佔入息比率」不得超過5成
- 需假設按息上升2厘，供款佔月收入不得超過60%
隨著房價持續上升，2013年2月政府進一步提高了第二關的門檻，要求假設按息上升至三厘。然而，隨著美國加息，金融管理局於2022年9月23日宣布，將壓力測試要求重新放寬至假設加息兩厘，供款不能超過入息60%。
壓力測試：月入所需對照表
| 貸款額 | 所需月入 |
| HK$100萬 | HK$8,820 |
| HK$200萬 | HK$17,640 |
| HK$300萬 | HK$26,460 |
| HK$400萬 | HK$35,280 |
| HK$500萬 | HK$44,100 |
| HK$600萬 | HK$52,920 |
| HK$700萬 | HK$61,740 |
| HK$800萬 | HK$70,560 |
| HK$900萬 | HK$79,380 |
| HK$1,000萬 | HK$88,200 |
供款佔入息比率是什麼？
「供款佔入息比率」（DTI）是銀行用來計算借款人每月債務占其收入的比率。
對於首次購房的買家，要通過壓力測試，按息上升兩厘後，供款不得超過月收入的60%。如果購買的是第二套房，或者不是自住物業，則要求更高，供款佔入息比率不得高於50%。
如何計算「壓力測試」？
每月供款 = (貸款額 x 每年按揭息率) / (12個月 x (1 - (1 + 每年按揭息率 / 12個月) ^ (-按揭年期 x 12個月)
假設現在我們有一個貸款額為200萬元，按揭息率為3.25厘，按揭年期為25年的情況。首先，我們需要計算每月供款：
貸款額： 200萬元
按揭息率： 3.25厘
按揭年期： 25年
▶每月供款 = (200萬 x 0.0325) /
(12 x (1 – (1 + 0.0325 / 12) ^ (-25 x 12) = 11,101元
現在我們知道每月供款約為11,101元。根據「壓力測試」，我們需要將現行的按揭息率上調兩厘，然後計算供款佔入息不得超過六成的月入：
壓力測試下的按揭息率 = 3.25厘 + 2厘 = 5.25厘
每月供款 = (200萬 x 0.0525) /
(12 x (1 – (1 + 0.0525 / 12) ^ (-25 x 12) = 12,296元
壓力測試下供款佔入息的六成：12,296元 x 0.6 = 7,378元
誰需要通過壓力測試？
按揭壓力測試的需求取決於多個因素，包括物業種類、貸款來源和借款人類型。
1. 物業種類
- 住宅、商業物業和車位：不論購買住宅、商業物業還是車位，所有在金融管理局（金管局）監管下的銀行在按揭審批時都需要遵守「壓力測試」的規定。
- 房屋委員會按揭貸款擔保：然而，如果物業的按揭由房屋委員會提供「按揭貸款擔保」，則銀行通常會更寬鬆，不需要進行「壓力測試」。
2. 貸款來源
- 銀行或財務公司：金融機構（如銀行）通常需要遵守「壓力測試」，但一些發展商的財務公司可能不受金管局監管，因此其按揭審批政策可能較寬鬆。
儘管如此，部分財務公司也可能要求進行「壓力測試」，具體規定因機構而異。
3. 貸款類型
- 發展商高成數按揭：如果買家購買物業時一部分按揭由受金管局監管的銀行提供，另一部分由發展商的財務公司提供，整筆按揭仍需過「壓力測試」。
4. 新按揭保險
- 首置客借「新按揭保險」：首置客（首次置業的買家）可能通過支付額外的按揭保費來豁免「壓力測試」。
5. 定息按揭試驗計劃
- 政府的「定息按揭試驗計劃」允許借貸人免卻「壓力測試」，但需要符合特定條件。
壓力測試中的入息要求
在按揭貸款的審批過程中，借款人的入息是一個關鍵因素，會影響他們是否能夠通過壓力測試。然而，入息要求因個人的工作類型和金融機構的政策而異。以下是針對不同入息情況的入息要求的詳細信息：
1. 固定收入的借款人
對於每月有固定收入的打工仔，申請按揭通常較為容易。他們需要提供以下文件以計算其入息：
- 三個月的入息證明
- 銀行入帳紀錄
- 薪資單
- 稅單
此外，借款人需要提供出糧戶口的月結單，如果他們有額外的收入來源，如花紅或雙糧，則可以將這些收入均分為12個月，以計算總入息。
2. 非固定收入的借款人
對於那些屬於「非固定收入」人士的借款人，通過壓力測試可能會更加具有挑戰性。銀行在審批這類借款人的按揭時，會更加謹慎地評估他們的還款能力，並采取一系列措施來確保風險最小化。
入息證明期限延長
非固定收入的借款人通常需要提供更長時間的入息證明，通常要求提供六個月以上的入息證明，以確定他們的財務穩定性。
平均收入計算
如果借款人的收入波動較大，銀行可能會要求提供更長時間的入息證明，並計算其平均收入來確定他們是否有足夠的還款能力。
佣金收入
對於那些依賴佣金收入的行業，如地產代理或保險經紀，銀行通常會考慮以下因素：
- 佣金收入平均值： 銀行會計算借款人過去半年的佣金收入平均值，然後根據收入的波動性給予相應的折扣，通常在60%至80%之間。
資產水平計算
有些銀行也考慮借款人的資產水平，包括存款、股票和基金等。以下是資產水平計算的一些細節：
- 銀行存款： 銀行存款通常可以全額計算入資產值中，即100%。
- 股票和基金價值： 部分銀行可能會考慮借款人持有的藍籌股票和基金價值，並將其計算入資產值中，折扣率通常在50%至80%之間。
物業價值
如果借款人擁有物業，其物業價值也可以用來計算入息。這需要考慮以下因素：
- 物業估值： 借款人的物業估值通常計算為其估值的一半，然後減去尚欠銀行按揭貸款的金額。
- 連租約： 如果物業正在出租，則租金收入可以視為借款人的入息的一部分，通常計算為租金收入的60%至70%。
入息要求的個人化
入息要求因金融機構的政策而異，因此個別申請人的入息要求可能會有所不同。建議借款人在申請按揭之前仔細咨詢相關銀行或金融機構，以確保他們能夠滿足特定的入息要求，並做好相應的準備。
隱藏債務如何影響壓力測試
當您申請按揭時，不僅要關注您的收入水平，還需要考慮您是否有任何隱藏債務，因為這些債務可以對壓力測試產生直接影響。
隱藏債務的定義
隱藏債務是指在計算「供款佔入息比率」時，除了您的按揭供款外，還包括您目前正在償還的其他債務，例如：
- 信用卡債務： 未償還的信用卡債務將被計算為您的債務之一。
- 私人貸款： 任何未清還的私人貸款也將被視為債務的一部分。
- 學生貸款： 如果您有學生貸款，其還款額也會被考慮在內。
- 稅款債務： 未支付的稅款債務可能會對您的債務水平產生影響。
- 分期付款： 如果您正在分期付款購物或其他商品，相關分期付款也將計入您的債務。
這些隱藏債務可以對您的供款佔入息比率產生直接影響，進而影響您是否能夠通過壓力測試。
如何避免影響壓力測試
如果您擔心隱藏債務可能影響您的按揭申請，以下是一些方法來減輕這種影響：
- 清償短期債務：
如果您有短期債務，例如信用卡債務或私人貸款，儘早清償這些債務可以提高您的借貸能力。一些銀行可能會考慮債務的剩餘期限以及您是否有足夠的現金流來清償這些債務。 - 控制債務：
盡量不要增加新的隱藏債務，特別是在申請按揭之前。謹慎管理您的財務狀況，以確保您的債務水平處於可接受的範圍內。 - 與銀行溝通：
在申請按揭之前，建議與銀行溝通，了解他們如何計算隱藏債務，以及如何最大程度地減少對您的借貸能力的影響。
持有多套物業如何影響壓力測試
當您已經擁有一套或多套物業，申請按揭時，計算「壓力測試」會有一些不同之處：
按揭成數下調一成
通常情況下，當您購買一套物業，傳統銀行可能最高可批出六成的按揭成數，這意味著您需要支付至少四成的首期款。
然而，如果您已經擁有一套或多套物業，按揭成數會相應下調。例如，按揭成數可能下調至五成，這意味著您需要支付更多的首期款，貸款額度相對減少。
供款佔入息比率及壓力測試收緊一成
除了按揭成數下調外，銀行還會對「供款佔入息比率」和「壓力測試」採取較嚴格的標準。
一般情況下，「供款佔入息比率」需要達到一半才能通過審批第一套房按揭，但對於持有多套物業的借貸人，這一比例需要達到四成。同樣地，「壓力測試」也會從一直計算的六成收緊至五成。
換樓客首當其衝
持有多套物業的借貸人中，換樓客可能首當其衝。因為同時擁有兩套物業，銀行可能會視您的貸款為第二套房按揭，因此按揭成數下調至最高五成。此外，「供款佔入息比率」和「壓力測試」的要求也會相應降低，以確保您的供款不超過入息的四成和五成。
雖然換樓客可以選擇「先賣後買」以減輕影響，但也應該謹慎考慮財務狀況，以確保能夠符合銀行的貸款要求。持有多套物業的情況可能會對按揭申請產生影響，因此在計劃購屋時應仔細考慮這些因素。
示例：首置客與投資者
| 情況 | 首置客 | 投資者 |
|---|---|---|
| 首期款需求 | 至少六成 | 較高 |
| 按揭成數 | 最高六成 | 最高五成 |
| 供款佔入息比率要求 | 一半 | 四成 |
| 壓力測試要求 | 供款不得超過入息的六成 | 供款不得超過入息的五成 |
未能通過壓力測試的後果
- 無法獲得按揭貸款：
如果您未能通過壓力測試，銀行可能不會批出按揭貸款，這意味著您無法以按揭方式購買房產。 - 需要提高首期比例：
一個應對方法是增加首期比例，這樣可以減少您需要借貸的金額。您可以使用自己的儲蓄或變賣資產來增加首期款項。 - 考慮找親友或朋友作擔保人：
您也可以考慮找親友或朋友作為擔保人，以提高您的借款機會。不過，擔保人需要了解，如果他們也希望購買物業，他們的按揭要求可能會受到影響。 - 首置客支付額外保費：
如果您是首置客並且購買價值在1,000萬元以下的物業，您可以考慮申請按揭保險，以免卻壓力測試。這需要支付額外的保費，但可以減少壓力測試的要求。 - 選擇定息按揭計劃：
另一個方法是選擇定息按揭計劃，這樣也可以免卻壓力測試。但要注意，定息計劃的利率可能較高，因此應仔細考慮是否適用。
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