地積比率│地積比率是城市規劃中的重要指標，意旨衡量建築物的總樓面面積與地盤面積的比例。它直接關聯到城市的建築密度和土地利用效率，在城市發展中具有重要意義。秒投在本文將深入探究地積比率的定義、計算方式，以及它在城市規劃中的影響和挑戰。
溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。
內容目錄
地積比率是甚麼？
地積比率，英文稱 Plot Ratios，是建築物的總樓面面積與地盤面積的比例，用於界定建築物的發展密度，是城市規劃的重要指標，影響著土地的有效利用和城市的建設發展。
根據地積比率，城市規劃者和開發商可以了解在特定地盤上可容納的建築面積，進而進行合理的規劃和設計。
制定地基比率的機構
地積比率的制定受到政府的規範和指導，並非僅由開發商自行決定，制定則需要遵循當地的地方計劃和城市規劃標準，地方計劃大綱圖是其中的重要文件，它規定了特定地區內的地積比率和其他相關規範。
通常，城市規劃機構負責訂定和修訂這些指標，在港則是由「城市規劃委員會」（Town Planning Board，簡稱TPB）負責。
地積比率的意思
| 項目 | 說明 |
| 地積比率比率愈高 | 可興建的樓宇面積愈大 |
| 地積比率比率愈低 | 可興建的樓宇面積較小 |
當地積比率較高時，意味著建築物的總樓面面積相對於地盤面積較多，允許在同一塊地盤上建造更大的建築物。高地積比率可以增加建築物的容積，使得建築物可以擁有更多的樓層或者擴展建築面積，這通常會導致建築物的高度增加。
當地積比率較低時，意味著建築物的總樓面面積相對於地盤面積較少，建築物在同一塊地盤上的使用空間會較少。這通常會導致建築物的高度較低或者佔地面積較大。在城市規劃中，較低的地積比率可能是為了保護周邊環境、減少城市密度、提供更多的開放空間或確保建築物與周圍環境更好地融合。
地積比率的計算
地積比率 = 地盤面積 / 建築物的總樓面面積
地積比率的計算相對簡單，即建築物的總樓面面積除以地盤面積。
舉例：一塊地盤面積為1,000平方呎，可建樓面面積為10,000平方呎，
則地基比率 = 10,000 / 1,000 = 10%
地積比率的影響因素
地積比率的設定受到三大因素的制約：建築物條例、地契條款和城規條例。這些因素對於是否能夠提高地積比率具有重要影響。
- 建築物條例：
建築物條例是城市建設發展的基本法規，其中可能包含對地積比率的限制，影響著城市的建築密度。 - 地契條款：
地契是土地使用的合約，其中可能規定了對地積比率的限制和其他開發條件，這些限制需要政府和發展商的同意才能進行修訂。 - 城規條例：
城規會負責制定「發展審批草圖」或「分區計劃大綱圖」，參考早年的「香港規劃標準與準則」進行規劃。政府有權透過修改「香港規劃標準與準則」來放寬地積比率，但這只是準則，對城規會並無約束力。
地積比率的實際運用
高地基比率的運用
高地積比率通常用於黃金地段，以平衡高昂的土地成本，鼓勵更多的住宅或商業單位在有限的土地上興建。
- 通常用於商業區或者城市核心區域
這些地區需要更高的建築密度來容納商業、辦公、零售等活動，以滿足大量人口和商業活動的需求。 - 經濟發展需求：
商業區和城市核心區是城市的經濟樞紐，擁有眾多商業機構、金融機構、企業總部等，這些機構需要大量辦公空間和商業設施。高地積比率可以提供更多的建築面積，容納更多商業活動，促進經濟發展。 - 交通便捷性：
商業區和城市核心區通常擁有較發達的交通網絡，包括地鐵、公交、輕鐵等，人流密集。高地積比率可以使建築物更高、更密集，提供更多辦公和商業空間，以滿足人們的需求。 - 地價昂貴：
商業區和城市核心區的土地價值較高，而且土地供應相對有限。高地積比率可以讓開發商充分利用有限的土地資源，提高土地的開發效率，獲取更大的回報。 - 城市密度控制：
高地積比率可以實現城市的高密度發展，避免城市擴張過於分散，減少對郊區和農村土地的開發需求，保護綠地和自然資源。
然而，高地積比率也需要注意合理規劃，避免過度擁擠和對周邊環境的不利影響。因此，在設定高地積比率時，城市規劃應該綜合考慮交通、基礎設施、綠化空間等因素，確保城市的可持續發展和市民的生活品質。
低地基比率的運用
低地積比率通常用於鄉村地區，以限制城市擴張，確保大片綠地和自然生態的完整性。
- 保護自然環境：
低地積比率常用於保護自然景觀和環境敏感區域，例如保護自然保護區、生態環境豐富的地區或生態敏感區等。這可以限制建築物的擴張和密度，保留大片綠地和自然生態，確保生態系統的完整性和生物多樣性。 - 限制城市擴張：
低地積比率有助於控制城市擴張，避免城市無節制地向外擴展，減少對農地和郊區土地的過度開發。這樣可以保留農村和農地，維護農業產業和農村特色，同時防止城市過度擁擠和交通擁堵。 - 維護城市品質：
低地積比率可以幫助維護城市的品質和居住環境。過高的地積比率可能導致建築物過於密集，影響城市居住品質，降低居民的生活滿意度。適度的低地積比率有助於保持城市的開放感和舒適性，提供足夠的公共空間和綠地，增加居民的生活便利性和幸福感。 - 城市規劃策略：
低地積比率可以作為城市規劃策略的一部分，用於引導城市發展和改善城市設施。通過控制地積比率，可以鼓勵發展商采用更為節能環保的建築設計，提高建築物的品質和效能。同時，低地積比率也有助於控制城市交通擁堵，提高城市的交通運輸效率。
儘管低地積比率在保護環境和城市品質方面有著明顯的優勢，但也需要在實際應用時進行科學規劃和平衡考慮。低地積比率可能導致土地資源浪費和建築利用率較低，因此應該根據不同地區的實際情況和城市發展需要來制定相應的地積比率政策。
綠化地積比率
綠化地積比率，英文是Green Plot Ratio，是近年來在城市規劃中逐漸興起的一個概念，旨在鼓勵在城市建築中增加綠地和植被的比例，以提高城市環境的生態和可持續性。這種地積比率的計算方式與傳統地積比率類似，但它將地盤上的綠地面積納入計算，以衡量綠化與建築面積的比例。
綠化地積比率是城市規劃的一個新興指標，用於評估建築物所佔地面積中綠地的比例。這包括公園、花園、綠化帶、綠色屋頂、垂直綠化等各種形式的綠地。
通過提高綠化地積比率，城市可以實現以下幾個目標：
- 改善城市環境：
增加綠地面積可以吸收二氧化碳，減少空氣污染，改善空氣質量，同時提供更多的氧氣，讓城市居民呼吸到更清新的空氣。 - 促進生態平衡：
增加綠地可以提供野生動植物生存的棲息地，維護生態平衡，保護生物多樣性。 - 提升城市美觀：
美麗的綠地可以增加城市的景觀價值，提升城市形象，營造愉悅的生活環境，提高市民的生活質量。 - 促進可持續發展：
增加綠地可以減緩城市的熱島效應，調節氣溫，降低城市的能源消耗，實現城市的可持續發展。
地積比率的意義與挑戰
地積比率直接關聯到城市建設的發展密度和土地的有效利用，因此是城市規劃中的關鍵指標。
提高地積比率有助於增加住宅供應、縮短城鄉發展差異，並加速舊區的重建，改善城市生活水平。然而，地積比率的提高也面臨著政策和法律的制約，以及當局和市民意願的影響，這些都可能成為實際操作的挑戰。
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