地契年期│香港自1997年回歸以來，土地契約的問題引起了廣泛關注，尤其是關於2047年地契的話題，成為社會熱議的焦點之一。究竟什麼是地契年期？它對香港的房地產市場和市民有何影響？本文將深入探討這些問題，分析2047年地契的背景、影響和可能的解決方案，旨在幫助讀者更好地理解這一重要議題。
內容目錄
地契年期是甚麼？
地契年期，指的是土地契約的有效租用期限，它確定了土地承租人可以使用該塊土地的時間範圍。
在香港，土地業權可以分為兩大類別：「永久業權」和「土地租借權」。其中，「土地租借權」是指政府將土地租給承租人，讓他們以租用者身份來開發土地。
每片土地契約都有明確的年期，規定了租用土地的時間。在香港，過去土地契約的年期有不同選項，如75年、99年和999年，視乎不同情況而定。
1997年前的土地契約續期情況：2047大限
在1997年之前，有許多新界的土地契約將在1997年到期。然而，《中英聯合聲明》為這些到期土地制定了續期權，所有在1997年6月30日之前到期的新界土地契約都可以續期50年，直至2047年6月30日。
因此，現在全港有超過3萬份新界土地契約將在2047年到期，社會對於契約到期後政府將如何行動仍不太明白，因此被稱為「2047大限」，成為熱門話題。
地契年期│土地契約的續期情況
1. 不可續期契約的處理方式
對於「不可續期契約」的土地，政府有權在契約到期後「全權酌情決定」是否予以續期。
以薄扶林花園為例，其原土地契約在2006年到期，政府決定無需支付補地價，將契約續期50年至2056年，但業主需要每年支付相當於物業估值3%的差餉租金。
2. 可續期契約的處理方式
對於「可續期契約」的土地，續期情況則根據《政府租契條例》及合約條款來訂定，業主每年需要支付相同比例的差餉租金。
地契年期│影響與解決方案
1. 銀行按揭風險
由於銀行提供的按揭最長期限只有30年，已超越2047年，契約到期後的續約情況可能影響銀行按揭的風險。然而，金管局明確表示將保持現行按揭政策，不因2047年問題而改變。
2. 解決方案討論
社會對於2047年地契的未來存在著不安，可能的解決方案包括：
- 收回土地：政府有權在契約到期後收回土地，但可能引發大量反對聲音。
- 自動續期：業主可以無需額外支付費用繼續租用土地，但可能影響政策的彈性。
- 補地價或租金：業主可能需要向政府支付一筆補地價，或每年支付租金續租土地，金額尚待確定。
3. 過去的案例
事實上，過去已經有一些土地契約的續期案例，例如：
➊ 薄扶林花園：續期50年，每年支付差餉租金
薄扶林花園的地契在1931年6月12日批出，原本為期75年，並於2006年6月11日到期。然而，在地契到期後，政府進行了50年的續期，卻引發了一連串的法律挑戰和困境：
1. 舊地契和大廈公契在續期後失效，這使得基於舊地契而成立的法團陷入解散的困境
2. 由於新法團的成立需要時間，法律地位的真空期成為了一個法律和運作上的問題。
3. 舊法團持有的約1,200萬港元基金被凍結，無法直接過戶給新法團。這對新法團的運作和財務狀況造成了困擾。
為了解決這個問題，建議新法團根據《公司條例》向破產管理署進行清盤程序。然而，清盤過程並不簡單，且需要業主支付約一百萬港元的清盤費用。在輿論的壓力下，破產管理署同意豁免其中的59萬元破產服務費，但其他法律費用仍由法團承擔。
➋ 沙田馬場：獲得50年特殊用途土地契約，已超越2047年
沙田馬場的地契在2016年9月經歷了重大改變，由原本的會所契約轉變為馬場契約，並將契約期限由過去的15年延長至續期50年。然而，這項改變引起了廣泛的爭議，其中涉及透明度和土地號碼的問題。
沙田馬場於1978年啟用，提供馬場、彭福公園和會所等設施。之前的15年地契於2012年屆滿後，賽馬會通過短期租約續租，而2016年6月則簽署了新的特殊用途土地契約，將地契有效期延長50年，超越2047年。
地契年期│2047年地契問題的立場
政府對於2047年地契問題的立場相對明確，指出「大限」的說法毫無根據。《基本法》並未限制政府批出跨越2047年的土地契約，且政府已經在1997年後批出部分超越2047年的土地契約。
地契年期和2047大限問題是香港社會關注的焦點，政府將會考慮市民利益，通過各種解決方案來應對這一挑戰。儘管未來的情況尚不明確，過去的案例顯示政府會採取合適的措施，以確保土地業權的穩定和持續。
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