【啟德海灣揀樓攻略】啟德跑道區新盤「啟德海灣」10月24日首次公開定價，首批208伙，均價不到2萬元。提供34校網的校區，並且采用了一些特殊的銷售策略。本文將為您提供詳細的信息，包括項目背景、樓盤資料、價格情況以及注意事項，以及入場供款參考。
溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。
Table of Contents
啟德海灣揀樓攻略│啟德海灣 KT Marina 資本資料
| 樓盤名稱 | 啟德海灣 KT Marina |
|---|---|
| 位置 | 承豐道15號 |
| 單位數目 | 2,138個 |
| 面積 | 420-580呎 |
| 戶型 | 1房、2房、3房 |
| 車位 | 225個 |
| 校網 | 小學：34小學校網 中學：九龍城區 |
| 關鍵日期 | 第一期：2025年3月31日 第二期：2025年6月30日 |
| 承建商 | 協興建築 |
| 發展商 | 嘉華、會德豐、中國海外 |
| 官方網站 | 點此 |
| 示範單位 | 現樓參觀 |
啟德海灣 KT Marina 户型分佈
啟德海灣分為兩個不同的發展階段，共提供2,138個住戶。首個階段計劃提供1,017個住戶，這些住戶的實用面積範圍從269平方呎到771平方呎不等。該階段的建築包括2A、2B和2C座，提供了從1房到3房不等的多種戶型選擇，另外還有8個特色單位供選擇。
| 戶型 | 占比 | 伙數 | 實用面積 (平方呎) | 定價 | 折實呎價 |
|---|---|---|---|---|---|
| 一房 | 38% | 388 | 288-315 | 待定 | 待定 |
| 兩房 | 55% | 150 | 427-553 | HK$740.9萬- HK$1,832萬 | HK$23,179 – HK$31,263 |
| 三房 | 6% | 57 | 586-771 | 待定 | 待定 |
| 特色單位 | 8 | 269-771 | 待定 | 待定 |
圖片來源：啟德海灣官網
啟德海灣 KT Marina 售價
| 首批 | 208伙，1-3房 |
| 折扣額 | 20%優惠最高 3%現金回贈 |
| 平均呎價 | HK$575.016-HK$1,421.632萬 |
| 折扣後售價 | HK$17,987-HK$24,260 |
該區其他一手新樓盤價目參考
- Miami Quay I: HK$22,452
- 維港1號: HK$22,977
該區其他二手樓盤價目參考
- 嘉峯匯: HK$21,219
- 尚．珒溋: HK$25,641
- OASIS KAI TAK: HK$22,933
- 龍譽: HK$20,943
啟德海灣 KT Marina│項目背景
啟德海灣第1期，是由嘉華（00173.HK）、會德豐地產及中國海外（00688.HK）聯手開發的住宅項目，於10月24日正式公開定價。項目坐落於香港啟德區承豐道15號，屬於啟德第4A區1號住宅地皮，該地皮於2019年7月由這三家合作的財團以約127.4億元的價格獲得。預計可建樓面約107萬平方呎，每平方呎的樓面地價約為11,842元，在啟德跑道區算是相對較低。
有趣的是，自2018年11月至2021年2月，政府陸續推出了共10幅位於啟德跑道區的地皮，這些地皮分布在第4A、4B、4C和E區的跑道區住宅地皮。每平方呎的樓面地價範圍從11,842元到19,636元不等，吸引了由3至5家開發商合組的超級財團競標。
啟德海灣 KT Marina 交通
【啟德海灣 KT Marina】地址：承豐道15號
啟德跑道區：不僅僅是住宅發展
政府的「起動九龍東」計劃正在逐漸見效，使九龍東逐步成為中環以外的第二個核心商業區。這一區域早已吸引了眾多跨國企業進駐，而啟德正是發展的焦點之一，將吸引更多人才匯聚，進一步帶動住宅需求的增長。
啟德海灣的多元基建
啟德海灣項目承載了千億元的基建計劃。除了啟德郵輪碼頭外，這個區域還擁有啟德體育園，提供多個符合國際賽事標準的體育場地。這為該地區將來申辦國際體育盛事鋪平了道路。
周邊設施完善，生活無憂
啟德海灣的周邊配套設施豐富多樣，無論是飲食、娛樂還是購物，居民都擁有多種選擇。項目毗鄰啟德體育園，未來將有「啟德零售館」，提供超過70萬平方呎的零售和餐飲設施。
此外，最近落成的甲級商廈AIRSIDE，內設70萬平方呎商場，附近還有雙子塔商廈，將吸引百貨公司進駐，成為全港最新的吃喝玩樂熱點。
自然環境舒適
啟德海灣地理位置優越，三面環海，自然環境舒適。跑道兩旁的區域將來會發展成海濱公園，部分地段已經開放，將來還將建成全港最大的都會公園，猶如維港上的綠洲。
此外，啟德海灣對出的海域將會舉辦各種水上活動，前啟德機場消防局也變身為水上活動中心，為居民提供更多休閒選擇。
優越的交通連接
- D3路都會公園段：D3路通向啟德海灣，車程僅需約8分鐘即可到達啟德站，並連接屯馬線，使前往港九新界各區變得更加方便。
- 啟德橋：啟德海灣毗鄰九龍灣商貿區，只需經過啟德橋即可抵達，提供便利的連接。
- 中九龍幹線：預計於2025年通車，屆時從啟德前往西九僅需約10分鐘，再通過西九龍高鐵站，前往內地相當方便。
- 自動行人輸送帶：計劃興建高架行人步道，以方便居民連接跑道區和觀塘。
- 跨海行人單車天橋：另一項計劃，以提供更多的便捷交通選擇。
- 優化公共交通：當局將加強巴士和小巴路線，同時在啟德海灣樓下設有小巴站，以連接九龍灣德福廣場，提供多元的交通選擇。
教育機會充足
啟德海灣的另一優勢是其位於34校網內，這是全港四大名校網之一。
這意味著居民可以輕鬆訪問優質教育機會，包括陳瑞祺(喇沙)小學和協恩中學附屬小學等小學，以及喇沙書院和香港培正中學等中學。
啟德海灣 KT Marina 位置圖
啟德海灣 KT Marina 平面圖
下方圖片來源接自：啟德海灣 KT Marina
1. 啟德海灣 KT Marina 平面圖
2. 示範單位：第2B座18樓E室
3. 示範單位：
開放三個示範單位
在10月19日的預覽中，啟德海灣開放了三個示範單位，包括一個連裝修的示範單位以及兩個交樓標準單位。
連裝修示範單位：參照2B座18樓E室
連裝修示範單位的參照基準是2B座18樓E室，實用面積為553平方呎，戶型為兩房連儲物室。這個單位的間隔設計方正，儲物室與客飯廳相通，營造更寬敞的感覺。發展商同時也開放原有間隔無改動的示範單位，以示原有戶型。
另一無改動示範單位：參照2B座18樓G室
另一個無改動的示範單位參照的是2B座18樓G室，實用面積為432平方呎，屬於兩房間隔設計。
特色
- 專為中小型家庭設計
啟德海灣第1期項目以東九龍和跑道區的內海景觀為主，逾九成的單位設計為一房和兩房，非常適合中小型家庭。 - 不同單位的景觀
售樓書資料顯示，一房單位主要向西南望內園景，而向北或東北則可以欣賞啟德內海景。兩房連儲物室單位和三房戶型則以享受內海景為主。 - 連裝修示範單位的特色
連裝修示範單位參照2B座18樓E室，實用面積為553平方呎，包括兩房連儲物室間隔。該單位的裝修採用橙色和鮮明的色調，營造時尚摩登的家居氛圍。
此外，儲物室與大廳相通，廚房門位置也有所改動，增加了大廳的活動空間。單位的露台寬敞，足夠擺放餐桌和椅子。 - 無改動示範單位的特色
另一個示範單位參照2B座18樓G室，實用432平方呎，屬於兩房間隔設計，包括開放式廚房和寬敞的客飯廳。樓層高度超過2.9米，適合中小型家庭的需求。兩個睡房均設有足夠的空間，而浴室設有浴室寶，以增加室內空氣流通。 - 實用的睡房和浴室
睡房方面，主人房可以容納雙人牀和梳妝枱，同時還有足夠的儲物空間。另一個睡房也可以容納單人牀和家具。兩間睡房的窗戶接近落地，提供優越的採光。廚房和浴室的設計注重實用性，並提供一系列名牌電器。 - 設計重點
值得留意的是，大部分單位的浴室都不設窗戶，因此設置浴室寶以提高室內空氣流通。
預約示範單位 電話/Whatsapp : 23831316 地點：北角渣華道191號嘉華國際中心 時間：12:00 至 20:00（預約參觀）
啟德海灣 KT Marina 價單
以下是首批單位的詳細信息：
| 房型 | 伙數 | 實用面積 | 折後售價 | 折後呎價 |
|---|---|---|---|---|
| 一房戶 | 53伙 | 307平方呎 | 約HK$575.01萬 | HK$18,730 |
| 兩房戶 | 150伙 | 431平方呎 | 約HK$775.22萬 | HK$17,987 |
| 三房戶 | 5伙 | 498平方呎 | 約HK$994.05萬 | HK$19,961 |
付款辦法
首批單位提供4種付款方法，扣除最高20%折扣優惠及3%提前成交現金回贈後，折後售價由約575.01萬元至約994.05萬元，折後呎價由17,987至19,961元。这些價格明顯低於同區的一手樓市價格，并提供了明顯的價值。
首批入場戶包括一房、兩房、和三房戶型，其中最低折後呎價為17,987元。这一首批單位的價格策略是根據市場需求而訂定的，旨在吸引潛在買家。游偉光董事總經理表示，他們期待減輕政府的樓市限制措施，相信樓市有望穩步發展。
這些價格反映了該項目的競爭力，並為潛在買家提供了購房的良好機會。
價單提供兩種建築期付款計劃，分別為「換樓易建期付款」和「輕鬆換樓易建期付款」。前者需在明年4月30日前完成交易，而後者則可推遲至明年9月30日。
入場價575萬元
發展商首次開價啟德海灣1期
嘉年華國際（股票代碼：0173）、會德豐地產以及中國海外地產（股票代碼：0688）聯手合作，首次公開價單啟德海灣1期。這個項目預計的樓花期約為17個月，首次開價涉及208伙。
折實平均價格19,798元
首次價單公佈後，這208伙的折實平均價格為19,798元，這一價格被形容為啟德跑道區中最具競爭力的新盤。發展商稱這批首批單位的價格策略是「不計成本，低過二手，明益買家」，並提供約三成的折扣，以吸引潛在買家。
對於施政報告前的開價
項目的營業及市場策劃總監（香港地產）溫偉明表示，他們考慮了施政報告因素和市場的承受能力，並形容首批單位為「不計成本」，並提供約三成的折扣，希望能幫助市民置業。他們對施政報告前的開價表示信心，相信施政報告將帶來對樓市有利的政策。
對樓市的信心
會德豐地產的副主席兼常務董事黃光耀表示，過去樓市受到息口政策的影響，但市場逐漸消化了這些因素。他認為樓市的情況未必太糟糕，如果施政報告公佈減少樓市的「加料」政策，必定能刺激樓市的活躍。
與同區樓價比較
啟德跑道區的低價新盤
在新盤的價格方面，啟德跑道區的啟德海灣1期提供了一個相對較低的價位。比較同區其他新盤，MIAMI QUAY去年9月推出首批，折實均價為22,452元，而啟德海灣的平均價約低了約13%。同樣在跑道區，維港1號是首個新盤，於2021年6月推出首批，折實均價為22,977元。
尺價最低紀錄
如果根據啟德海灣首批均價不到2萬元的計算，這使其成為跑道區內超過6年來的最低價新盤。相對於以前的低價紀錄，2017年5月推出的天寰首批折實均價為17,888元。这表明啟德海灣1期的價格策略在跑道區內相對較具吸引力。
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