呼吸Plan│在樓市中，「呼吸Plan」是一個經常聽到的術語，它指的是一種按揭計劃，通常具有低門檻和寬鬆的批核條件。本文將探討「呼吸Plan」的含義、種類、風險以及與「二按」的比較。
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內容目錄
呼吸Plan是什麼？
「呼吸Plan」是一個按揭術語，用以描述某些按揭計劃的特點。這種計劃通常與傳統銀行提供的按揭不同，其主要特點是批核寬鬆、門檻較低，不受嚴格的壓力測試約束。一般來說，「呼吸Plan」通常由銀行以外的機構提供，申請人無需提供嚴格的入息證明，只需簡單的文件，就能成功申請高成數的按揭貸款。
這種按揭計劃之所以被戲稱為「呼吸Plan」，是因為它的批核過程似乎相對容易，就好像只要有呼吸、有脈搏，就能獲得貸款批核。
然而，儘管借款容易，但這種按揭計劃也伴隨著一些風險，例如高利率風險和轉換至傳統按揭的難度。因此，買家在考慮使用「呼吸Plan」時應謹慎評估其財務狀況和風險因素。
「呼吸Plan」的種類
- 發展商提供的「呼吸Plan」：
這些計劃通常由發展商旗下的財務公司提供，以吸引買家購買新盤。特點包括高成數、審核寬鬆，但長期利率較高。買家通常在罰息期後轉換至傳統銀行按揭以獲得更低的利率。 - 政府擔保的「呼吸Plan」：
綠表人士（擁有綠表資格的人士）可以獲得政府擔保的公屋按揭和居屋按揭。這些按揭計劃不需要壓力測試，最高按揭成數可達9成半，但只能使用P按。利率相對合理，但不如H按在低息時期有優勢。
「呼吸Plan」的風險
「呼吸Plan」雖然在短期內提供了購房的便利，但它也伴隨著一些風險和限制，這些風險包括：
- 高利率風險：
「呼吸Plan」的利率通常在初始階段較低，但隨著時間的推移，它們可能會急劇上升。當市場利率上升時，借款人可能需要面對高達市場利率加上一定點數的高息率。這可能導致月供款急劇增加，對借款人的財務造成壓力。 - 轉換風險：
「呼吸Plan」通常是短期按揭，將來需要轉換為傳統銀行按揭時，可能會遇到一些困難。傳統銀行通常要求借款人具有穩定的入息和較低的貸款比例，但使用「呼吸Plan」的借款人可能難以滿足這些要求。如果無法成功轉換，借款人可能會繼續面臨高利率的風險。 - 財務風險：
「呼吸Plan」可能使借款人的財務情況更複雜，因為它們需要管理不同的貸款和利率。如果借款人未能有效管理這些財務細節，可能會陷入財務困境。 - 市場風險：
房地產市場的變動可能對「呼吸Plan」的借款人造成風險。如果市場價格下跌，借款人可能會發現自己的房產價值低於貸款餘額，這可能使轉換按揭或賣房變得更加困難。 - 限制風險：
一些「呼吸Plan」可能會有特定的限制和條款，如提前償還貸款的限制或轉換按揭的要求。這些限制可能會對借款人的靈活性造成影響。
「二按」和「呼吸Plan」之比較
| 特點 | 二按 | 呼吸Plan |
|---|---|---|
| 提供方 | 傳統銀行 | 發展商或財務公司 |
| 入息審查 | 需要入息審查和壓力測試 | 通常不需要入息審查或測試 |
| 利率變化 | 利率較穩定，受市場波動較少影響 | 利率可能大幅上升 |
| 轉按門檻 | 相對容易轉按，通常需滿足銀行條件 | 轉按可能有一定難度 |
新按揭保險計劃
然而，2019年的一項政策改變似乎為高成數按揭的買家提供了一個逃生的機會。在當年的政府報告中，有一項放寬措施，使價值介於600萬至1,000萬元之間的物業納入了按揭保險的範圍。雖然按揭證券公司當時聲稱新的按揭保險計劃僅適用於已經竣工的住宅，且不允許加按，但實際上，這一計劃似乎為所謂的「呼吸PLAN」提供了一個解決樓價急劇上升以滿足轉按要求的途徑。
那麼，實際上這一計劃是如何運作的呢？簡而言之，當買家在購買新盤時，可以選擇「即供付款」計劃，同時也可以考慮使用發展商提供的「呼吸PLAN」或「二按」等高成數按揭計劃，以便更早地入市。然後，在未來，當發展商的按揭進入高利率階段時，買家可以通過申請高達八成按揭保險來轉按。
主要特點
1. 適用對象
- MIP主要針對首次置業者，特別是那些需要高成數按揭的人。
- 買家必須購買樓價低於特定限額的住宅物業，並滿足一些資格條件。
2. 貸款覆蓋範圍
- MIP可以覆蓋高達90%的按揭貸款，這意味著購房者只需支付最低10%的首期款。
- 買家可以申請MIP來覆蓋現有的按揭貸款或新的按揭貸款。
3. 利率
- MIP提供了具競爭力的利率，這有助於減少購房者的月供負擔。
4. 保障期限
- MIP的保障期限通常為10至20年，視乎借款人的選擇。
- 在保障期限內，如果借款人因意外事件、疾病或失業等原因無法還款，MIP將支付一部分按揭貸款的本金和利息。
優勢與風險
優勢
- 降低首期壓力：MIP允許購房者只需支付較低的首期款，使他們更容易入市。
- 保障安全網：在不可預見的情況下，MIP可以提供一定程度的貸款保障，減輕財務壓力。
- 競爭利率：MIP提供具競爭力的利率，有助於降低月供。
風險
- 保費成本：MIP需要支付保費，這可能增加買家的總成本。
- 限制條件：MIP有一些資格條件和限制，並不是所有人都能符合。
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