【凱和山揀樓攻略2023】項目背景/價單/交通位置/戶型特點/平面圖

【凱和山揀樓攻略】屯門凱和山是一個新樓盤，於2023年9月14日開售。本文將深入探討凱和山 MORI 的基本資料、平面圖、價單、地理位置、交通便捷性以及示範單位預約方式，以幫助您更全面地了解這個令人期待的新樓盤。

溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。

凱和山揀樓攻略│凱和山mori 資本資料

項目名稱	凱和山 MORI
發展商	路勁基建
區域	屯門
街道及門牌號數	掃管笏管翠路18號（待確認）
單位總數	693個
實用面積	291-3,419呎
建築座數	高座：4座（第1,2,3及5座） 複式別墅：2座 洋房：14座
層數	高座層數：17層（第1,2,3及5座）、16層（第2座） 複式別墅層數：3層
停車位數	189個
校網	71校網
發展商	路勁、深圳控股
管理公司	仲量聯行物業管理有限公司
關鍵日期	2024年6月30日
物業編號	LVDB/2024/MORI
示範單位地址	九龍尖沙咀天文臺道8號12樓

凱和山Mori户型分佈

户型	數量	面積
開放式	30個	291呎
1房（開放式廚房）	174個	370-412呎
2房（開廚）	187個	471-499呎
2房	80個	576-587呎
2房1套	32個	571-598呎
3房1套	30個	691-700呎
3房1套（連工作間）	47個	1023-1032呎
4房2套（連工作間）	29個	1,258-1,260呎
4房2套（連工作間及備餐間）	15個	1,474呎
特色單位（開放式至4房）	51個	291-1472呎
複式別墅	4個	1,540-1,577呎
洋房	14座	2,031-3,419呎

凱和山售價

首批	140伙
折扣額	最高18%，82折
平均呎價	HK$13,522
折扣後售價	HK$11,088

Mori 凱和山│項目背景

「凱和山 MORI」項目背後的地價高昂以及市場價格的考量使發展商在制定售價策略時面臨挑戰。在香港競爭激烈的樓市中，發展商需要謹慎評估市場需求，以確保順利銷售項目並實現回報。

• 地點及招標情況：
  位於屯門管翠路18號的「凱和山 MORI」是一個政府於2017年5月招標的官地項目。當時共有十份標書參與競投，最終由路勁基建夥拍深圳控股，以31.68億元的中標價成功獲得該地皮。
• 土地面積及地價：
  此項目佔地131,000平方呎，可建樓面達472,949平方呎，相當於每平方呎地價6,700元。
  這一地價較當初的估算高出20％，同時也高於區內早前的用地交易，如「NAPA」、「OMAOMA」、「上源」等，其平均地價約在3,600至4,600元之間，高出40％至80％。
  這反映出發展商在購地成本上面臨著較高的壓力。
• 成本考量：
  路勁基建預計投資50億元來興建「凱和山 MORI」項目。這意味著每平方呎的成本高達10,571元。即便計算了一些折扣，使每平方呎的地價成本下降至約9,610元，發展商在目前的市況下仍面臨著兩難局面。
• 推售策略：
  若按區內現貨二手價來推售，現價平均每平方呎價格為9,600至11,950元，這意味著發展商可能會在售價上接近或蝕本。然而，如果堅持以高價開售，可能會面臨滯銷的風險。
• 開售價格比較：
  早前長實推售的「飛揚二期」首批均價為12,500元每平方呎。而「凱和山 MORI」的首批140個單位，經過最高折扣後，即供平均每平方呎價格為11,088元，相對而言更具吸引力。
  但值得注意的是，長實也已表示「飛揚」一期即將入伙，這也可能對「凱和山 MORI」的銷售產生競爭壓力。

「凱和山 MORI」地皮資料

地皮資料	數值
地盤面積	131,000平方呎
可建樓面	472,949平方呎
中標價	HK$31.68億
樓面地價	6,700元／平方呎
預計投資額	HK$50億
每平方呎成本（估計）	發水前: HK$10,571；發水後: HK$9,610（以發水10%計算）

凱和山位置、凱和山交通

【凱和山Mori】地址：掃管笏管翠路18號

1. 區內供應競爭激烈

「凱和山」位於屯門區的掃管笏管翠路18號，該區地價較高，相對擁有競爭優勢。然而，區內土地供應豐富，有多個私樓項目即將推出或正在興建，包括「星堤二期」、「青山灣第48區發展項目」和「長實大欖涌地發展項目」。以下是這些項目的地盤資料：

項目	地盤面積	可建樓面	每呎地價	發展商
星堤二期	61.36萬呎	61.36萬呎	HK$4,373	新地、興勝創建
青山灣第48區	58.3萬呎	58.3萬呎	HK$6,005	佳兆業
長實大欖涌地	130.64萬呎	130.64萬呎	HK$3,522	長實

2. 掃管笏土地供應仍不絕

區內的土地供應並不僅限於上述項目。

政府持有「國際十字路會」一幅用地，也在計劃內隨時可以推出招標。另外，靠近「凱和山」的「屯門掃管笏小秀以北」地區的土地可能被改劃為公屋發展用地，這可能會增加該區的人口。

項目	國際紅十字路會	順德聯誼總會 李金小學以西	小欖食 水配水庫以南	大欖涌德邦危險品 及路政署維修廠
地盤面積	29.6萬呎	48.09萬呎	60.5萬呎	36.3萬呎
可建樓面	102萬呎	62.5萬呎	24.2萬呎	未知
規劃用途	住宅乙類(14)	住宅乙類	住宅丙類	政府、機構或社區
發展	私樓	公營房屋/ 私樓	私樓	公營房屋

3. 可能面臨的景觀和私隱問題

「凱和山」的周圍有其他住宅項目，可能會對其景觀和私隱造成影響。

例如，望向東方的部分單位可能會看到會德豐的「NAPA」；望向南方的部分單位可能會望向「恆大．珺瓏灣」；望向西方的單位可能會看到新地的「星堤」。

值得注意的是，「凱和山」地盤內有一幅未開發的土地，可能會對部分單位的景觀和私隱造成影響。

4. 生活配套不便

「凱和山」的地理位置相對不便，主要交通依賴巴士服務，包括K53路線和K51A路線，以及巴士252循環線。這些巴士服務並非全日行駛，可能對居民的生活造成不便。

此外，該項目提供的住客車位有限，僅189個車位，相當於3.6戶分一個，也可能對車主造成困擾。

• 交通：
  1. K53路線-屯門站，全日行駛
  2. K51A路線-屯門站、兆康站，全日行駛
  3. 巴士252循環線-屯門公路轉車站，6:30-23:50營運，10-20分鐘一班車

5. 飛機噪音問題

「凱和山」地區靠近香港國際機場，自2012年開通的第三條跑道可能會對區內造成飛機噪音問題。具體來說，飛機通常會經過掃管笏上空，這可能對居民的生活環境帶來不便。

凱和山位置圖

凱和山平面圖

下方圖片來源接自：

• 凱和山Mori官網：點此
• 凱和山Mori售樓書：點此

1. 凱和山平面圖

2. 開放式單位特點

• 統一面積和景觀：所有開放式單位均為291呎，主要朝向東方，享有「NAPA」的景觀，以內園景觀為主。
• 小玄關設計：進入單位的小玄關設有一個凹位，可用作擺放鞋櫃。然而，部分面積受洗手間位置影響，不太適合使用。
• 洗手間與廚房相鄰：洗手間的外牆身處放置了廚房裝置，這種布局使客飯廳的主體面積相對較大。
• 無工作平台：這些開放式單位不設有工作平台，這意味著內櫃面積應該相對較大。

購房選擇

考慮到「凱和山」兩柱單位的條件相同，潛在買家可以根據自己的負擔能力和喜好，自由選擇符合其需求的開放式單位。

特點	描述
房屋面積	均為291呎，提供舒適的居住空間。
景觀	均朝向東方，可欣賞到「NAPA」內園景觀。
小玄關設計	進入單位的小玄關設有凹位，適合擺放鞋櫃。
洗手間與廚房相鄰	洗手間外牆身擺放了廚房裝置，增加客飯廳面積。
無工作平台	單位不設有工作平台，增加內櫃面積，提供更多收納空間。

3. 一房單位特點

在「凱和山」項目中，一房單位主要分為光廁和黑廁兩種設計，其中光廁設計僅有一柱。此外，還有一柱單房設有工作平台，但需要額外付費購買。

「5座H室」 – 唯一一房光廁

• 實用面積：396呎
• 優勢：唯一一間光廁設計
• 注意事項：此單位的主人戶設有工作平台，需注意工作平台佔用的空間（16呎），實際使用面積可能較同面積的一房光廁較小。

「1座H室」 – 一房設工作平台

• 實用面積：412呎
• 優勢：設有工作平台
• 注意事項：工作平台佔用部分空間，需考慮其可用性。

不建議的單位

• 「3座J室」和「3座K室」（384呎）：景觀受到未來發展用地的遮擋，不建議考慮。

餘下的單位按景觀及價格排序

單位	實用面積	景觀
1座J室	381呎	望向會德豐的「NAPA」
1座K室	385呎	望向會德豐的「NAPA」
5座L室	408呎	望向會德豐的「NAPA」
1座C室	375呎	望向星堤
3座L室	381呎	望向星堤
5座D室	382呎	望向星堤
5座B室	370呎	望向「恆大．珺瓏灣」

3. 2房-開放式廚房單位特點

在「凱和山」項目中，共有299個兩房單位，其中大多數（187個）是開放式廚房設計。這些兩房開廚單位均為黑廁設計，且92%的單位僅設有露台而不包括工作平台。然而，有一個特別的單位「5座C室」(498呎)，不僅擁有露台，還包括工作平台，但需額外支付相應的費用。

「5座C室」 – 露台和工作平台兩房開廚

• 實用面積：498呎
• 特色：擁有22呎露台和17呎工作平台，需額外計算樓價
• 注意事項：需考慮工作平台和露台的額外費用。

不建議的單位

• 3座H室：「3座H室」(476呎)的單位望向未來發展用地，其景觀將受到影響，因此建議不選擇此柱單位。

餘下單位按景觀及樓價排序

以下是餘下的10柱兩房單位，它們的內櫳面積相差不大，因此建議按照景觀和樓價來排序：

單位	實用面積	景觀
1座D室	485呎	望向新地「星堤」方向
1座E室	477呎	望向新地「星堤」方向
3座M室	490呎	望向新地「星堤」方向
5座E室	475呎	望向新地「星堤」方向
5座F室	495呎	望向新地「星堤」方向
3座B室	471呎	望向「NAPA」方向
3座C室	478呎	望向「NAPA」方向
3座D室	496呎	望向「NAPA」方向
5座M室	487呎	望向「NAPA」方向

3. 2房-梗廚房單位特點

在「凱和山」項目中，共有80個兩房梗廚單位，這些單位均採用黑廁設計。

「1座F室」 – 主人房設對流窗

• 面積：586呎
• 特色：主人房設有對流窗，側窗寬敞，可考慮打通睡房或客廳，間隔靈活。
• 注意事項：這是開放式示範單位的設計之一。

「1座B室」 – 省卻了走廊位置

• 面積：587呎
• 特色：進入單位後，無需長走廊，客廳和廚房更靠近，省卻了長走廊空間。

不推薦的單位

• 「1座G室」(576呎)：朝向北方，可能影響私密性。
• 「3座G室」(586呎)：朝向未發展用地，擔心日後景觀會受阻。

4. 2房一套單位特點

在「凱和山」項目中，還有一部分兩房單位屬於「客套兩用」的設計，具體情況如下：

「3座E室」 – 黑廁設計

• 面積：598呎
• 洗手間：黑廁設計，無工作平台。

「5座G室」 – 光廁設計，但設工作平台

• 面積：571呎
• 洗手間：光廁設計，但設有需要計入樓價的16呎工作平台。

這兩柱之間有些許差異，「3座E室」面積較大，但洗手間為黑廁設計，而「5座G室」則較小，但洗手間為光廁設計，並且設有工作平台。對於準買家而言，可能需要在這兩者之間作出取捨，具體選擇取決於個人需求和偏好。

5. 3房一套單位特點

5. 3房一套單位特點

「凱和山」的三房單位包括「三房一套」和「三房一套連工人房及工人廁」兩種設計。「三房一套」在「凱和山」中相對較少，但它們提供了多間睡房和洗手間，適合家庭居住。

「3座A室」和「5座A室」

• 面積：「3座A室」691呎、「5座A室」700呎
• 主人套廁：光廁設計
• 客廁：黑廁設計
• 入屋設計：玄關通向客飯廳，外接露台
• 睡房和洗手間：分布於走廊內，睡房朝向客廳

儘管這兩柱「三房一套」單位都提供了主人套廁和客廁，但它們之間仍然存在一些差異。其中一個主要區別是玄關的大小，「5座A室」的玄關大約有45呎，比「3座A室」的33呎大，多出12呎的面積。買家可能需要根據自己的需求和偏好來選擇其中一個單位。

6. 3房一套連工人房及工人廁單位特點

在「凱和山」項目中，還有一部分三房單位設有工人房和工人廁，這些單位包括「1座A室」(1,025呎)、「2座B室」(1,032呎)和「2座E室」(1,023呎)。以下是對這些單位的評估：

根據設計和洗手間的類型，「2座B室」應首先被剔除，因為所有三個洗手間均為黑廁設計，這可能不符合需求。其次，「2座E室」雖然設有一個光廁，但這是工人廁，仍然不太理想。因此，首選應為「1座A室」，因為它的主人套廁是光廁設計，可能更適合需求。

7. 4房雙套連工人房及工人廁單位特點

在「凱和山」項目中，最大的單位類型是「四房雙套連工人房及工人廁」，共有44個單位，面積介於1,260至1,474呎之間。以下是對這些單位的評估：

這些單位中，「2座A室」是首選，因為它擁有最大的面積，主人套廁設有雙洗手盆、企缸和浴缸，並且廚房設計中西式，提供更多的烹飪空間。其次是「2座C室」和「2座D室」，它們的面積相近，但主人套廁和客套廁均為光廁設計。根據需求和預算，可以選擇其中一種。

凱和山價單

在2023年9月14日，發展商發布了首批140伙的價單，並提供了多種付款辦法。

價單概覽

發展商提供了優惠價格，扣除最高18%的折扣額。平均呎價為11,087元。發展商形容「凱和山」的價格為「勁爆勁筍KING心價」，為買家提供了優惠價格。

戶型	即供樓價	建期樓價
開放式	HK$312-349萬	HK$315-352萬
1房	HK$366-518萬	HK$369-523萬
2房	HK$472-696萬	HK$476-703萬
3房	HK$737-849萬	HK$744-856萬

與同區樓價比較

「凱和山」首批推出的單位中，最低的呎價為9168元，這是該區域八年來的最低價格。不過值得注意的是，在這批140伙中，以即供價計算，只有8個單位的呎價低於1萬元。

與「飛揚二期」相比，「凱和山」的價格較低，約低11%。

供款實例

以下是不同房型的供款實例，以不同的付款辦法計算：

單位類型	入場價	首期款項	月供款
開放式單位	HK$312萬	HK$32.4萬	HK$13,903
一房單位	HK$366萬	HK$36.6萬	HK$16,000左右
兩房單位	HK$489萬	HK$49.319萬	HK$21,979
三房單位	HK$532萬	HK$53.2萬	HK$23,700

付款辦法

發展商提供了多種付款辦法，包括：

付款辦法	付款條款	折扣
120天付款辦法	臨約支付5%，120天內支付95%	18%
建築期付款辦法	臨約支付5%，120天內支付5%，入伙時支付90%	17.25%
靈活建築期付款辦法	臨約支付5%，入伙時支付95%	16.5%

借取按揭

根據樓價，不同房型的借取按揭方式也有所不同。開放式單位和一房單位可以使用舊按保，借取90%的按揭。而兩房和三房單位則需要使用新按保，根據建築期價借取按揭。

「凱和山」的價格相對區內租值來說可能較高，需要根據個人需求和預算來選擇適合的房型和付款辦法。請注意，這些供款實例僅供參考，實際數字可能因市場變化而有所不同。

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