一手樓買樓程序2023│購買一手樓房是人生大事，需要仔細計劃和遵循特定的程序。本指南將為您提供一手樓買樓程序的詳盡說明，包括入票程序、細訂大訂、揀樓以及申請按揭等關鍵步驟，幫助您更好地了解整個購房過程。
溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。
一手樓買樓程序2023│新盤認購前要做什麼？
在考慮購買一手新盤之前，有一系列的關鍵步驟和策略，讓您可以更清晰地計劃和籌備購屋過程。這些步驟旨在確保您做出明智的選擇，滿足您的財務需求，並最終擁有一個理想的住所。以下是在新盤認購前需要採取的行動和注意事項的詳細指南。
- 確立預算：
第一步是確立您的購屋預算。這包括考慮您的財務狀況，並確定您可以負擔的最大房價和按揭供款。使用按揭計算工具可以幫助您估算每月的供款支出，並確保它們不會對您的財務造成過大的壓力。 - 研究售樓書：
在新盤公開發售前，發展商通常會提供售樓說明書，其中包含有關物業的詳細信息，如平面圖、建築面積、實用面積、用料和周邊發展等。仔細閱讀售樓說明書，以了解您感興趣的物業的特點和細節。
① 樓書提供的基本資料
根據一手銷售條例，發展商在新樓開賣前必須提供售樓說明書，通常稱為「樓書」。樓書包含了有關新樓的基本資料，例如平面圖、間隔、建築面積、實用面積和周邊發展情況。
尤其在近年，很多新樓單位都採用開放式廚房設計，這一信息也可以在樓書的「裝置、裝修物料及設備」部分找到，其中包括有關開放式廚房內或附近的煙霧偵測器和消防花灑頭的配置。
② 價單的重要性
價單是另一份必須細閱的文件，根據一手銷售條例，發展商必須在物業出售前至少提前3日內公佈價單和銷售安排。價單中列出了每個單位的售價、折扣優惠、付款方式、發展商按揭（如果有的話）等重要資訊。在查看價單時，您應特別留意以下幾點：
● 普通單位和特色單位的區別：
通常，新樓的普通單位會以公開發售的方式出售，而特色單位則以招標形式發售。因此，在價單中，特色單位的售價不會顯示。
● 首輪推出盤量：
發展商通常不會在價單中公佈所有單位的價格，但他們會公布每次推出單位的最低數目要求。
例如，每份價單必須包含不少於30個單位，如果項目總數超過100個單位，則首份價單必須列出不少於單位總數的20%；隨後的每份價單至少包括10%的單位。
●付款方式：
價單不僅提供售價和呎價的信息，還列出發展商提供的不同支付方式，包括一按和二按的按揭計劃，以及可能的折扣和禮品等所有相關條款和優惠。確保您仔細研究這些付款方式，以便做出明智的財務規劃。 - 參觀示範單位：
大多數新樓盤都會提供示範單位供公眾參觀。這些示範單位可以幫助您更好地了解物業的實際外觀和間隔配置。您可以觀察裝修細節，例如廚房和浴室設計，並確保它們符合您的期望。
一手樓買樓程序2023│新盤開賣後
第一步：參觀示範單位
對於樓花（即未落成的一手新樓），一手條例並未硬性規定發展商必須提供示範單位。然而，為了吸引更多潛在買家，大多數發展商通常會提供示範單位。
這些示範單位可以分為兩種類型：
- 裝修齊全的示範單位
發展商可能會限制或禁止拍攝。 - 無裝修改動的「清水房」
在「清水房」內，潛在買家通常可以自由度量空間尺寸和拍照。
第二步：入票
關注新盤價單和銷售安排
在新盤正式公開發售之前，發展商會提前至少3天前公佈價單和銷售安排。通常，發展商會分階段公佈價單，第一份價單通常會設有較低的價格，以吸引潛在買家的關注。如果首輪銷售反應良好，之後的銷售階段可能會調高價格，否則將繼續按原價出售。
- 普通單位售價：按照固定價格公開銷售
- 特色單位售價：以招標的方式出售
認購登記
發展商會在新盤銷售前安排認購登記，具體時間取決於發展商的安排。有些發展商會在公佈價單的同一天開始接受認購登記，而有些則會在示範單位開放參觀時現場接受即時認購登記。
在進行認購登記時，買家需要攜帶身份證明文件的正本，以及一張金額通常為10萬元的銀行本票，通稱為「入票」。
入票程序
| 步驟 | 動作 | 說明 |
| 1 | 提交購樓意向書 | 潛在買家需要填寫購樓意向書，表明其對特定單位的購買意向。 |
| 2 | 入票金額 | 入票金額通常為10萬元，買家應該支付至發展商指定的律師樓。 |
| 3 | 律師樓選擇 | 律師樓的詳細信息會包含在銷售安排文件中，買家需要選擇一家指定的律師樓。 |
| 4 | 入票時間和地點 | 入票的時間和地點通常不固定，可能在示範單位開放參觀前後，或在參觀示範單位當日的現場進行。 |
| 5 | 抽籤日期 | 抽籤的日期通常在銷售開始前一天或是銷售當日。 |
| 6 | 退票政策 | 如果買家當日無法找到滿意的單位並選擇不繼續購買，發展商會退還入票金額。 |
| 7 | 訂金政策 | 如果買家在同一天簽署了臨時買賣合同，然後決定不繼續購買，相應的訂金將不予退還。 |
第三步：揀樓，簽署臨時買賣合約
抽籤程序
抽籤程序是在完成認購登記後，由發展商進行的，其目的是確定買家揀樓的順序。
抽籤的結果通常會在銷售開始前的2至3天內公佈。抽中較高籤號的買家將具有更大的優勢，因為他們有較高的機會購買到他們理想的房屋單位。
揀樓過程
揀樓過程通常在購樓當日進行。購買場地會被劃分為幾個區域，包括登記、抽籤、揀樓等候區、揀樓區、簽約等候區和簽約區。
購買場地通常會提供「消耗表」，顯示可供選擇的單位、已簽署臨時買賣合約的單位，以及已被選擇但尚未簽署臨時買賣合約的單位。這有助於買家了解剩餘的選擇和情況。
香港消費者委員會要求發展商在銷售過程中設置消耗表，以公布當時的最新單位銷售情況，包括當日可供選擇的單位、已簽訂臨時買賣合同的單位，以及已被選擇但尚未簽署臨時買賣合同的單位。然而，在實地調查中，委員會發現一些問題： a. 消耗表位置 一些發展商將消耗表僅設置在展銷廳的抽籤區域，這意味著只有已經提交入票並參加抽籤的潛在買家才能查看相關信息。 b. 資訊有多個版本 發展商將不同時間更新的消耗表陳列在一起，這使得潛在買家難以瀏覽整個物業的銷售情況。他們需要查看每張消耗表以瞭解所有的銷售情況。 c. 資料不完整 有些發展商使用大型顯示板來呈現整體銷售情況。然而，消耗表僅提供了單位的基本銷售情況，如是否已選擇，但缺乏有關單位的重要資料，例如實用面積和售價。因此，潛在買家仍需要另外查閱價單和成交紀錄。
簽署臨時買賣合約
當買家選定了心儀的單位後，需要在當日簽署臨時買賣合約。這個合約會確定購房的價格、付款方式和其他相關條款。
揀樓和簽約過程通常都在同一天進行，要準備好相關文件和款項以確保順利完成交易。
第四步：選擇即供或建期付款計劃
在選擇合適的單位之後，買家需要在當日簽署臨時買賣合時，選擇適用的付款計劃。通常，買家需要支付樓價的5%作為臨時訂金，這筆款項通常被稱為「細訂」。接下來，買家需要決定是選擇「即供付款」還是「建築期付款」。
即供和建期付款計劃的比較
| 屬性 | 即供付款計劃 | 建期付款計劃 |
|---|---|---|
| 首付款 | 通常較高（約20%-30%） | 通常較低（約5%-10%） |
| 付款方式 | 需要在合同簽署後立即付款 | 分期付款，通常在工程不同階段付款 |
| 利息負擔 | 通常不需支付額外利息 | 可能需要支付額外利息，視乎發展商政策 |
| 完工時間 | 快速，通常在簽約後不久 | 按工程進度而定，較長的期限 |
| 彈性 | 較少彈性 | 較多彈性 |
| 風險 | 較低風險 | 有風險，因工程進度和資金需求可能變化 |
第五步：申請按揭
如果你選擇即供付款計劃，這意味著你需要立即處理按揭申請。因此，對於買入新盤的第一步，你必須做好按揭的充分準備工作。
但如果你選擇建期付款，那麼你可以在這個階段暫不需申請按揭。
至於購買現樓的買家，你的情況與購買二手樓類似，需要在簽署臨時買賣合同後立即處理按揭事宜。
| 步驟 | 即供付款計劃 | 建期付款計劃 | 現樓買家 |
|---|---|---|---|
| 按揭準備 | 需要立即處理按揭申請 | 暫不需要申請按揭 | 需要在簽署臨時買賣合同後立即處理按揭事宜 |
| 按揭申請 | 必須向銀行提出按揭申請 | 未需申請按揭 | 需要申請按揭 |
| 還款開始 | 立即開始供款 | 等到收樓後開始供款 | 簽署臨約後開始供款 |
| 付款靈活性 | 通常較少彈性，但可獲得買樓折扣 | 有更多時間預備資金 | 按照按揭計劃靈活性可變 |
| 簽署正式買賣合同 及付訂金 | 五個工作日內簽署正式買賣合同，支付「大訂金」 | 未需立即付訂金，而是在指定的時間支付「大訂金」 | 五個工作日內簽署正式買賣合同，支付「大訂金」 |
第六步：簽正約和付大訂
在簽署臨時買賣合同後的五個工作日內，你需要簽署正式買賣合同，並支付「大訂金」。
正式買賣合同通常要求你支付總價的10%作為「大訂金」，並在30日內支付相應的印花稅。
第七步：樓花及現樓入伙前準備
新盤樓花
- 收樓通知和建期按揭
●發展商會於獲發入伙紙後6個月內通知業主收樓。
●選擇建期付款的買家在收樓前約6個月左右可以申請按揭。
●發展商必須在取得滿意紙後1個月內通知業主正式交樓。 - 收樓程序
業主收到發展商透過律師樓寄出的買賣確認信件前往收樓。
現樓
現樓業主可以在簽署正式買賣合同後短時間內收樓入住，無需等待「樓花期」。
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第八步：收樓流程
- 住戶登記和收單位文件
●在交樓處辦理住戶登記，領取單位鎖匙、業主手冊、樓宇及設施說明書等文件。
●接收驗樓表格，以便進行驗樓。 - 驗樓程序
●業主可以自行或聘請驗樓師進行驗樓。
●驗樓師費用通常以呎價計算，單位越大，收費越高。
●若發現樓宇有瑕疵或損壞，業主可以在發展商提供的執漏清單中填寫相關資料。 - 執漏處理
●將填報的執漏資料交回給發展商。
●發展商進行修復和補救措施。
●若執漏問題獲得解決，就可以進行覆檢。 - 入伙
按照驗樓和執漏的結果，無問題後業主可以正式入伙。
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