驗樓清單│香港物業買家如果心急收樓，忽略驗樓程序，沒有先行解決單位隱患問題，日後可能會鬧上與發展商或賣家、鄰里的糾紛。收樓前驗樓有甚麼注意事項？驗樓需要準備甚麼工具？驗樓的範圍、項目、內容次序為何？
溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。
內容目錄
驗樓清單│驗樓的必要性
不論是新樓盤、二手樓，都必須進行「驗樓」環節，該流程不可忽視。但又是為什麼?
- 新樓：簽發入伙紙後即進入「驗樓期」，期間將問題反映給建商，以便其進行維修。買家在重新驗收後即可入伙
- 二手樓：
1. 看房階段即是「非正式驗樓期」，必須紀錄當下屋況，拍照作證，並在臨約中聲明，以保障自己的權益，或請專業驗樓師進行驗樓程序
2. 簽訂臨約後，即簽訂「現狀買入」條款，進入「正式驗樓期」，此時任何的修繕費用都是買方承擔
在發現有重大差異時，準買家有權要求退房而無需進行驗收。如果發現存在質量問題，準買家應要求建商進行修理，待修理完成後再進行重新驗樓。這樣可以確保買家獲得符合標準的房產，並維護自己的權益。
是否一定要請驗樓師?
驗樓師並非強制性，但卻具專業性，其提供的詳細瑕疵報告，一旦經過政府核實獲批，便具法律效力。
驗樓師一般由屋宇測量師、工程監督等專業人士擔任，擁有建築專業背景與執照。然而，現時香港對該行業並未有監管法規，因此買家在聘請驗樓師必須先就其聲譽、背景查驗和核實。
驗樓工具
- 售樓書：新樓盤專用，比較收樓時實際情況與售樓書說明是否一樣
- 驗樓清單：事前整理查驗項目清單，避免驗樓時遺漏，並在驗樓時記下屋況
- 相機／攝錄機：用於記錄較嚴重的問題，以便日後跟進或追討
- 廁紙：在可能漏水之處檢查、驗查沖水力
- 水桶：測試廁所、廚房等的地面去水情況
- 長柄鏡：檢查外牆等人難以探頭檢查之處
- 平水尺：檢查地台、窗台、牆壁、門窗等位置是否符合水平或垂直的要求
- 拉尺：量尺寸
- 金屬棒：輕敲牆身，檢測有否批盪、滲水
- 手電筒：檢驗玻璃是否有瑕疵，或於暗處檢查
- 附通電顯示燈的電插頭：測試插座是否通電
- 告示貼：貼於有問題位置，上面可以描述問題，方便建商/賣家維修
驗樓範圍及程序
1. 驗樓範圍次序
廚房＞浴廁＞房間＞大廳＞閣樓＞陽台＞天井、天台、花園(如有)
2. 驗樓項目次序
水＞電＞煤＞窗＞門＞櫃＞牆面＞天花＞地板面
3. 驗樓內容次序
外觀 > 功能
4. 如何判斷屋況是輕微問題或嚴重問題?
| 輕微問題 | 嚴重問題 |
| 非結構性 只影響外觀，不影響功能 能單獨更換，不影響其它裝修或裝飾 (如水龍頭、燈掣、門鎖等) 無惡化跡象或不會帶來麻煩 | 結構性 功能性問題 更換時會影響其它裝修或裝飾 (如地板面裝飾、入牆櫃等) 有繼續惡化跡象或將會帶來麻煩 (如水管破損、滲水、潔具破爛或出現裂紋等) |
驗樓清單與項目
1. 牆面
- 檢查牆面是否存在空洞開裂。
-可以輕輕敲擊牆面。
-如果發出空洞聲，表示該牆面有裂縫需要修補；如果發出實心砰砰聲，則表明牆面完好無損。 - 檢查牆面使用的填泥是否為防水填泥。
-可以將水潑在牆上，然後用手觸摸，看手上是否有泥漿殘留。
-如果沒有泥漿殘留，表示牆面使用的耐水填泥符合標準。
2. 屋頂
- 檢查屋頂是否有裂縫。
-可仔細觀察屋頂表面是否有任何可見的開裂現象。 - 檢查屋頂和牆面的陰陽角線是否呈水平狀態。
-如果發現不水平，可在後續裝修過程中先使用粉刷石膏修補，然後再使用耐水填泥進行平整處理。
3. 地面
- 檢查地面是否平整。
-觀察是否有任何凹凸不平的區域。 - 檢查地面是否有開裂和反砂的情況。
-可以嘗試用腳輕輕搓動地板面，觀察是否有沙粒的出現。
-這種情況通常是由於英泥、沙和水的比例不恰當，或者攪拌不均勻所導致。
4. 門窗
檢查門窗的強度，著重於以下開關功能：
- 確保門窗的推拉操作順滑，表面平整光潔，無明顯的嚴重疤痕或斷裂現象。
- 確認五金配件是否安裝完整，位置準確且牢固。
- 檢查密封質量，門窗關閉時，扇與框之間以及扇與扇之間是否沒有明顯的縫隙，密封條是否穩固，沒有鬆動、脫落或外露的情況。
- 檢查門窗框和扇是否垂直，沒有彎曲現象。
- 確保玻璃無疤痕或破損，夾層玻璃內沒有灰塵和水氣，分隔條均勻一致。
- 檢查窗子的排水孔是否打通，以確保良好的排水功能。
5. 電路
檢查插座和開關的設置是否合理，以確保使用的方便性和安全性，包括以下步驟：
- 確保每個電燈開關和電源插座可以正常使用。
- 可攜帶一個充電手機座或低壓驗電器（又稱測電筆），插入插座以檢查是否通電。
- 可考慮聘請註冊的電業承辦商來檢查電路，以確定是否需要進行改造。
6. 供水、排水管道、燃氣管道
檢查供水及排水管道集中的廚房和衛生間，以確保居住環境的安全和衛生。如有瑕疵或毀損，如漏水、阻塞或破損，可能導致水浸、漏水、水壓不足、下水道反臭等問題，甚至對房屋結構造成損害。
- 檢查衛生間內的供水喉管、排水喉管，是否根據實際需求來設置，並進行相應調整。
-若是住在大廈，一旦改造下水管，就必須牽連其他住戶的管線一同改動
-如沒有獲得樓下住戶同意，不建議自行改動，應尋求專業人士建議，以確保工程的安全性和合規性
檢查燃氣管道，如供應燃氣爐、熱水器、暖氣系統等，以確保居住環境的安全。若燃氣管道存在漏氣或其他安全隱患，可能導致火災、爆炸或中毒等嚴重事故。
- 檢查燃氣管道可以確保管道的連接和安裝是否牢固，以及燃氣是否正確流通。
-如需更改燃氣錶的位置，須由燃氣公司派遣專業人員進行處理。
-若懷疑有燃氣洩漏情況，應立即開窗通風，確保燃氣錶已經關閉，迅速離開現場，然後立即聯繫燃氣公司派遣人員處理。 - 檢查燃氣管道可以確保房屋的燃氣系統符合相關法規和規範
7. 驗防水
驗樓前最好詢問廚房和衛生間是否進行了防水處理。 如果沒有進行防水處理，需要考慮在裝修期間進行防水工程。 如果在交付時已經做了防水，則在裝修前需要進行試漏測試。
以下是簡單的防水驗收方法：
- 使用水泥沙漿做一個檻堵住廁衛的門口。
- 用膠袋罩著排污/水口並固定好。
- 在廚房和衛生間注水，使水深約大於2厘米。
- 約定樓下物業業主在24小時後檢查其家廚房和衛生間的天花樓板底是否有滲漏現象。
8. 驗管道
在驗樓時，應注意排水/污管道是否容易被水泥渣塞堵，尤其是陽台等排污口。以下是驗收排水系統的方法：
- 使用一個盛水的容器，將水倒入排水口，觀察水流是否順暢地流走。
- 檢查排污管道是否安裝了蓄水防臭彎頭或防臭地漏。這些彎頭會蓄水，可以阻隔來自下層管道的惡臭氣味。如果沒有彎頭，洗衣間和廁所的排水口可能會散發異味。然而，防臭地漏也不一定能完全消除惡臭氣味。
- 特別檢查浴缸下部的排水管道是否具有存水彎。如果在其他位置未發現存水彎，則需要安裝防臭地漏。
9. 驗漏水
檢查屋宇有否漏水的手續較為龐雜，買家須有花些時間在驗漏水上。
| 驗漏水手續 | 判斷方法 | 目的 |
| 檢查窗戶旁的外牆是否有裂縫 | 特別注意紙皮石外牆是否完整無缺 | 避免雨水滲入並加速窗框老化 |
| 檢查鋁窗的接口是否妥善接合 | 若窗框上有白色印或白色粉末，表示窗框已生銹 | |
| 檢查是否有牆面滲水現象 | 1.屎牆、批盪面可能呈現深色水印，嚴重情況下，牆紙、油漆會出現撲離氣泡 2.確保趟窗路軌近單位的部分較外圍高一級，且路軌上有小孔用於排水 3.打開窗戶擠按膠邊，留意是否變硬、收縮或兩條膠邊中間是否出現罅隙。使用小鏡子檢查窗外的膠邊 | |
| 檢查是否有廁所和浴室滲水現象 | 1.木地板遇水會變黑 2.業主將浴室熱水喉繞經客廳地板接駁到廚房時，可能會導致水滲入木地板中 | 避免水損壞地板、牆壁、天花板和其他室內結構和霉菌生長 |
| 檢查樓上單位是否有滲水問題 | 1.揭開浴缸上的假天花，檢查是否有明顯的水印 2.喉管油漆是否脫落 3.檢查牆上是否有貼著像紙碎一樣的物質，這可能表示油漆長期受水浸而鬆脫 4.扭開水喉，用紙巾輕觸鋅盆的水喉，觀察是否有滲水情況。如果有滲水，表示喉管本身的接駁存在問題 | 避免樓上單位可能是滲水源的來源，以及維護友好鄰里關係 |
| 檢查浴室是否有空心牆 | 1.輕輕敲擊牆面檢查是否有空洞音 2.空心牆靠近浴缸位置越近、越低，可能出現積水問題 3.注意浴室上下部分是否有不同顏色，這可能表示防水滲漏工程只在下半部分完成，花灑位以上的部分較易受水氣影響 | 防止結構問題，避免牆壁的不穩定或崩塌 |
| 檢查浴缸末端是否預留了「維修口」 | – | 1.以便日後進行定期檢查和維修工作 2.如果沒有預留維修口，遇到問題時可能需要拆卸浴缸或磚牆才能修理 |
| 檢查牆內是否存在水氣 | 觸摸浴室牆的另一邊壁面（例如睡房與套廁中間的牆），若浴室牆的溫度較其他完全不觸及廁所的牆特別低，表示牆內可能存在水氣，因水氣會降低溫度 | 預防潮濕問題和黴菌，保護結構安全 |
| 檢查易滲水處是否有霉味 | 嗅一下是否有霉味。若發現霉味，表示早前可能發生過漏水或積水情況 |
10. 驗結構
- 留意牆上是否有細小的橫向或直向裂紋。
-其粗度如頭髮絲，可能是不同物料的接口位或石屎牆與磚牆的冷縮熱漲造成。
-若裂紋呈斜狀或愈來愈粗，可能表示結構問題
-同樣出現在地台、橫樑及玄關，此情況下維修可能無法解決，建議即時退房。
-窗台底部出現橫行裂紋，可能是施工過程中未按正常程序進行「落石屎」，通常因分階段施工法所致，可能會引發日後滲水情況，建議向賣方反映或退房。 - 檢查牆身是否垂直。
-使用平水呎測試牆身是否垂直，標準是上下斜度不超過2度。
-超過2度，可能會有上方下墜力度過大的問題，也會影響結構穩定性。 - 檢查地面是否平整。
-在地板面上放置波子、乒乓球或使用水平尺測試地面平滑度。
-檢查腳綫是否垂直，以及腳綫之間和腳綫與牆身接口是否無罅隙。
11. 其他
- 家電：檢查所有隨附家電是否齊全，以及能否正常運作
- 鎖匙：核對每一間房門、大門、信箱等鎖匙，是否錯漏
- 信箱：檢查有無信箱、信箱是否完好
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