買樓印花稅2023│懶人包：印花稅3大種類、計算方法、繳納方式與期限

Q: 什麼買家可以退還印花稅?

換樓人士與合資格新移民人士， 詳情按此

Q: 買樓印花稅有哪些種類?

從業印花稅、額外印花稅、買家印花稅... 詳情按此

By 秒投StockViva 投資高手

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買樓印花稅2023│置業買樓除了樓價、裝修費、經紀費等開支，另有印花稅。印花稅是甚麼？我該繳納哪種印花稅呢？印花稅的計算、繳款方式、繳款期限是什麼？遲交印花稅的話該怎麼辦？

溫馨提示：本文表格皆可左右滑覽。

Table of Contents

買樓印花稅2023│印花稅是甚麼

印花稅，別名打釐印，係根據特區政府公佈的《印花稅條例》，明定只要書面的契約轉讓文件，都需要徵收相關稅項，該稅項就稱為印花稅。

徵收印花稅的目的，是為了建立文件的法律效力，以證明文件的歸屬和取得法律保障；如果文件沒有打釐印，則該文件不具有法律效力，若涉及訴訟時則不能在法庭審理。

香港印花稅分為兩大類：物業買賣、股票交易。

本篇文章聚焦於物業買賣的印花稅，官方稱為「住宅物業印花稅」，坊間多稱買樓印花稅、物業印花稅等。

買樓印花稅的多寡與樓價成正比，買家身份別、有無準時繳納稅款等也會影響印花稅高低。

買樓印花稅2023│印花稅種類

在香港置產，買樓印花稅分為三種，點擊名稱進入本文介紹。

從價印花稅 Ad Valorem Stamp Duty, AVD
額外印花稅 Special Stamp Duty, SSD
買家印花稅 Buyer’s Stamp Duty, BSD

買樓印花稅2023│從價印花稅 Ad Valorem Stamp Duty, AVD

從價印花稅，英文Ad Valorem Stamp Duty，簡稱AVD，是物業轉讓時需要繳付的稅款。根據買家的自身情況，從業印花稅會有不同稅率。

首置印花稅 (第二標準稅率)

從價印花稅中，最被常使用的是首置印花稅，官方稱為「從價印花稅第二標準稅率」，是從價印花稅中稅率最低的。

首置印花稅之稅率資格

香港永久居民
首次置業
物業轉讓時，名下未有其他物業

以上三條件皆須符合，才能使用第二標準稅率。

首置印花稅稅率

香港特區政府在今年2月公佈新一輪首置印花稅稅率，業主須按照立約日期繳納相應稅款。

2023年2月22日上午11時之前簽立的文書：使用舊稅率
2023年2月22日上午11時或之後簽立的文書：使用新稅率

舊稅率 (2023/2/22 11:00 am之前簽立的契約適用)

物業售價或價值(以較高者為準)	第2標準税率
HK$200萬或以內	HK$100
HK$2,000,001~HK$2,351,760	HK$100+超出HK$200萬款額的10%
HK$2,351,761~HK$300萬	1.5%
HK$3,000,001~HK$3,290,320	HK$4.5萬+超出HK$300萬款額的10%
HK$3,290,321~HK$400萬	2.25%
HK$4,000,001~HK$4,428,570	HK$9萬+超出HK$400萬款額的10%
HK$4,428,571~HK$600萬	3.00%
HK$6,000,001~HK$672萬	HK$18萬+超出HK$600萬款額的10%
HK$6,720,001~HK$2,000萬	3.75%
HK$20,000,001~HK$21,739,120	HK$75萬+超出HK$2,000萬款額的10%
HK$21,739,121或以上	4.25%

新稅率 (2023/2/22 11:00 am或之後簽立的契約適用)

物業售價或價值〔以較高者為準〕	第2標準税率
HK$300萬	HK$100
HK$3,000,001~HK$3,528,240	HK$100+超出HK$300萬款額的10%
HK$3,528,241~HK$450萬	1.5%
HK$4,500,001~HK$4,935,480	HK$67,500+HK$450萬款額的10%
HK$4,935,481~HK$600萬	2.25%
HK$6,000,001~HK$6,642,860	HK$13.5萬+超出HK$600萬款額的10%
HK$6,642,861~HK$900萬	3.00%
HK$9,000,001~HK$10,080,000	HK$27萬+超出HK$900萬款額的10%
HK$10,080,001~HK$2,000萬	3.75%
HK$20,000,001~HK$21,739,120	HK$75萬+超出HK$2,000萬款額的10%
HK$21,739,121或以上	4.25%

雙倍印花稅 (第一標準稅率)

若業主不符合首置印花稅稅率的資格，則須使用非首置印花稅稅率，官方稱為「從價印花稅第一標準稅率」，坊間多稱為雙倍印花稅，英文是Doulbe Stamp Duty，點稱DSD。

收稅目的：遏止炒房，包含買樓收租
稅率：統一15%，自2016年11月5日起

雙倍印花稅之稅率資格

所有非香港永久居民
非首次置業的業主
換樓人士
以一份文書取得多於一個物業以上的業主
以公司名義的業主

只要符合以上任意條件，都須使用雙倍印花稅的15%稅率。

退稅資格：
1. 換樓人士
如果須繳納雙倍印花稅的換樓人士，如在買樓的6個月內出售名下的舊物業，則能向本港稅務局申請印花稅部分退還，即新舊印花稅的差額。
2. 新港人
2022年10月19日起簽訂的合約，只要業主是合資格外來人材在香港住滿7年，成為香港永久居民後，其首購物業可申請雙倍印花稅退還，但仍須支付首置印花稅。

雙倍印花稅稅率

物業售價或價值〔以較高者為準〕	第1標準稅率(第2部)
HK$200萬或以內	1.50%
HK$2,000,001~HK$2,176,470	HK$3萬+超出HK$200萬款額的20%
HK$2,176,471~HK$300萬	3.00%
HK$3,000,001~HK$3,290,330	HK$9萬+超出HK$300萬款額的20%
HK$3,290,331~HK$400萬	4.50%
HK$4,000,001~HK$4,428,580	HK$18萬+超出HK$400萬款額的20%
HK$4,428,581~HK$600萬	6.00%
HK$6,000,001~HK$672萬	HK$36萬+超出HK$600萬款額的20%
HK$6,720,001~HK$2,000萬	7.50%
HK$20,000,001~HK$21,739,130	HK$150萬+超出HK$2,000萬款額的20%
HK$21,739,131或以上	8.50%

非住宅從價印花稅

非住宅物業，係指工商大廈、商業大廈、車位的物業。

過去一段時間，特區政府為了嚴厲打擊炒房客，將非住宅物業的從價印花稅調高，因為頗有成效，在2020年起，公告非住宅從價印花稅降至和首置印花稅一樣的稅率。

也就是說，當首置印花稅調高，非住宅從價印花稅也會調高一樣水平；反之亦然。
因此，非住宅從價印花稅也是以2023年2月22日上午11時為分界點收稅。

非住宅從價印花稅之稅率資格

以個人名義購買非住宅物業
以公司名義購買非住宅物業

非住宅從價印花稅稅率

2023年2月22日上午11時之前簽立的文書：使用舊稅率
2023年2月22日上午11時或之後簽立的文書：使用新稅率

▶快速跳至：非住宅從價印花稅/首置印花稅稅率表點此

買樓印花稅2023│額外印花稅 Special Stamp Duty, SSD

特區政府為了嚴厲打擊炒房，另外徵收「額外印花稅」，如果符合下列行為，除了須付從價印花稅，還須付額外印花稅：

2012年10月27日以後購買的住宅物業
持貨期內出售或轉讓

持貨期 (下述期內出售或轉讓)	稅率
持貨期 ≦ 6個月	20%
6個月﹤持貨期 ≦ 12個月	15%
12個月﹤持貨期 ≦ 36個月 (2023年10月25日前)	10%
12個月﹤持貨期 ≦ 24個月 (2023年10月25日起)	10%

額外印花稅政策調整：2023年10月25日起

減辣措施宣布

《施政報告2023》中宣布對樓市政策進行調整，針對額外印花稅（SSD）的適用期限做出重要改變，將原本的36個月（3年）縮短至24個月（2年）。這意味著購入新物業後，出售交易在購入后的第24個月起，不再需要支付10%的額外印花稅。

劃線日重要性

新政策中，劃線日成為關鍵，而劃線日指的是在2023年10月25日之前或之後處置物業（包括簽訂臨時買賣合約）的日期。以下是針對不同情況的適用期限：

物業購入日期	處置日期	額外印花稅適用期限
2023年10月25日之前	任何日期	不適用額外印花稅
2023年10月25日之後	24個月後	免除10%額外印花稅

購入日期的誤解

有些人可能誤解為只有在2023年10月25日之後購入的新物業才能享受24個月的SSD新安排。

然而，根據稅務局網頁的例子，劃線日指的是處置物業的日期，而非購入物業的日期。因此，2021年10月24日或之前購入的物業（包括樓花），在2023年10月25日或之後出售，同樣不需要支付額外印花稅。

2023年10月25日特區政府推出樓市減辣。
圖片來源：HK Government

➤延伸閱讀：
樓市減辣2023│施政報告樓市減辣重點一覽，各界如何回應？
樓市辣招懶人包│4大政府辣招與成效！有確實抑制本港樓價嗎？

六大關鍵「額外印花稅」知識點

重點1: 繳交「額外印花稅」的三大條件

交易涉及買賣或轉讓「住宅物業」。
於2010年11月20日或之後取得有關物業。
取得物業後，於24個月或以內轉售或轉讓物業。

重點2: 業權比例不同的情況下計算方法

不同業權持有可能影響「額外印花稅」的期限計算：

屬性	聯權共有 (JOINT TENANCY)	分權共有 (TENANT IN COMMON)
業權份數相同	是	否
不同業權人轉售影響期限	不影響	每次轉售都重新計算期限

聯權共有 (JOINT TENANCY)

聯權共有是指多個人共同擁有物業的權益，且他們的業權份數是相同的。主要特點包括：

相等業權份數：所有聯權共有人擁有相等的權益份額，例如每個人持有物業的50%權益。
權益轉移：當一名聯權共有人去世時，其權益自動轉移給其他共有人，而不會成為該遺產的一部分。這種權益轉移稱為「權益的轉讓權」。
不同業權人之間的共有：不同業權人之間是共有權益，並且不會有分開的業權份數。
轉售的影響：聯權共有人可以一起出售物業，但如果其中一人單獨轉售，不會影響其他人的權益份數或「額外印花稅」期限。

分權共有 (TENANT IN COMMON)

分權共有是指多個人共同擁有物業的權益，但他們的業權份數可以不同。主要特點包括：

不同業權份數：分權共有人可以持有不同的業權份數，例如一人持有60%權益，另一人持有40%權益。
權益不自動轉移：當分權共有人去世時，其權益不會自動轉移給其他共有人，而會成為該遺產的一部分。
分開的業權份數：不同業權人之間擁有分開的權益份數，並且可以單獨處理其業權份數。
轉售的影響：每次轉售物業時，都需要重新計算「額外印花稅」的期限，因為不同業權人可以單獨進行買賣，並且不影響其他人的權益份數。

重點3: 誰支付及何時支付「額外印花稅」

支付方：法律上未明確指定，由買賣雙方在簽定合同時約定支付方。
付款時機：在簽定「買賣協議」後的30天內支付，遲交可被罰款高達10倍。

重點4: 賣樓蝕錢需否交額外印花稅?

賣樓虧損仍需支付「額外印花稅」，因稅務基礎以交易價格為依據，不論賺或蝕都適用。

「額外印花稅」的計算基礎是根據交易文件中的「交易價格」，而不是根據買家的獲利或虧損情況。這意味著稅務局不關心物業的成交價格是賺還是虧。

「利得稅」與「額外印花稅」的區別：香港通常不對純粹的物業買賣獲利徵收「利得稅」。「利得稅」主要適用於公司業務的獲利。

繳付「額外印花稅」不免除「利得稅」
● 即使支付了「額外印花稅」，仍需遵守「利得稅」的規定。
● 兩者是獨立的稅項，由不同的法律和程序規定。
● 如果業主支付「額外印花稅」，並視其為業務開支，則在報稅時可以扣除，以減少「利得稅」。

重點5: 提名近親及豁免

提名近親（配偶、父母、子女、兄弟或姊妹）接受遺產權益可豁免「額外印花稅」，但所有提名人必須屬近親。如果提名近親，增加/刪除近親名字可免「額外印花稅」，但轉售後需受制「額外印花稅」。

豁免條件
在限期內轉售住宅物業需支付「額外印花稅」，但稅務局提供了一些特殊豁免情況之一是「提名近親」或「近親轉讓」。
提名近親的條件
● 提名原有買家的近親，近親包括配偶、父母、子女、兄弟或姊妹。
● 如果有多於一名被提名人，所有被提名人也必須屬於近親關係。
● 如果將住宅物業轉售或轉讓給近親，同樣符合這種豁免情況。
流程
● 增加或刪除原有買家的近親名字，需在有關住宅物業的「可予徵收印花稅的買賣協議」或「轉易契約」上進行。
● 提名近親後，可以在一定情況下豁免「額外印花稅」，但仍需支付「從價印花稅」。
注意事項
如果提名者中有一人屬於近親，另一人不符合近親條件，則無法豁免「額外印花稅」。必須確保所有提名人均為近親才可享受豁免。
買賣協議後的情況
即使在買賣協議中成功提名近親以免除「額外印花稅」，買家在完成交易後仍需要遵守「額外印花稅」規定。

重點6: 繼承遺產物業及豁免

接受遺產的物業在法律上可豁免「額外印花稅」，同時也可免除「從價印花稅」。轉售後需受制「額外印花稅」，可能需支付劃一15%的「新住宅從價印花稅」。

情況	額外印花稅	從價印花稅	新住宅從價印花稅
共同持有 -> 提名近親	豁免	視情況繳交	視情況繳交
提名近親 -> 轉售	豁免	豁免	視情況繳交
繼承遺產 -> 接受遺產	豁免	豁免	豁免
接受遺產 -> 轉售	豁免	豁免	視情況繳交

印花稅2023│買家印花稅 Buyer Stamp Duty, BSD

官方稱為「買家印花稅」，坊間常稱非香港永久居民買樓印花稅，適用於2012年10月27日以後簽訂的契約文件。

如果符合買家印花稅的資格，則整體印花稅要收取：從價印花稅、額外印花稅、買家印花稅3種。

非住宅物業無須繳納買家印花稅。

買家印花稅之稅率資格

香港境外的物業投資客
以公司名義購買的業主

買家印花稅稅率

身份別	稅率
非香港永久居民	15%
公司名義購宅的業主 (包括香港境內和境外註冊的公司)	15%

買樓印花稅2023│如何計算

了解自己的身份別
買家的身份不同，就會有不同的稅率，因此要先了解自己的身份別以對應該繳哪種稅款。
有些業主僅須要繳納首置印花稅，有些業主則要繳首置印花稅、額外印花稅，有些業主更是首置印花稅、額外印花稅、買家印花稅都須繳納。
使用政府網站的印花稅計算機
為避免計算有訛誤，一般建議使用政府提供的印花稅計算機。

印花稅計算舉例

身份別：香港永久居民、首置客 ➜ 採用「首置印花稅/第二標準稅率」
樓價：住宅HK$460萬、車位HK$300萬
印花稅：
❶ 住宅印花稅
HK$67,500 + (HK$4,600,000 – HK$HK$4,500,001) x 10%
=HK$77,500
❷ 車位印花稅 HK$100
❸ 總共繳納= HK$77,600

買樓印花稅2023│如何繳納

何時繳納：簽署正式買賣合約時支付印花稅
誰人繳納：業主帶著支票本前往律師樓，並由律師樓代業主繳納給政府
其他情況：
臨時買賣合約簽訂後的14日內就簽訂正式買賣合約的話，只須要在正約加蓋印花，無須二次繳納再退還。

加蓋印花
目前有三種印花加蓋方法。
1. 電子印花：可24小時線上申請
2. 傳統印花：準備買賣合約、身份文件，到印花稅署櫃位申請
3. 紙本印花：無須準備買賣合約，到印花稅署櫃位申請

買樓印花稅2023│何時繳納

正約簽訂後的30日內
適用於臨約簽訂後14日內，便簽訂正約的業主
臨約簽訂後的30日內
適用於臨約簽訂後14日以上才簽訂正約的業主

遲交印花稅

一定記得要在規定期間內繳納印花稅，逾期會有高額罰款。

逾期時間	罰款款額
不超過1個月	印花稅款額的2倍
超過1個月，但不超過2個月	印花稅款額的4倍
超過2個月或其他情況	印花稅款額的10倍

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常見問題

什麼買家可以退還印花稅?

換樓人士與合資格新移民人士，詳情按此

買樓印花稅有哪些種類?

從業印花稅、額外印花稅、買家印花稅…詳情按此

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